预售款监管对开发商影响甚微

文/赖瀚林

10月份，各地房地产市场调控政策频繁出台，在风头正劲的限购令与加息浪朝中，有一项调控举措却几乎没在楼市掀起什么浪花，这就是可能要迅速推广至全国的“预售款监管”办法。这项举措由深圳率先提出，继而引发北京、合肥、杭州、成都等地酝酿跟进。再过几天，也就是下月1日起《成都市商品房预售款监管办法（试行）》就要执行了。而同样也是计划于11月1日实行的《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》却胎死腹中。有趣的是，此前上海、南京等地都出现过类似规定，但都因为执行难度大而被迫搁浅了。 

根据预售款监管规定，购房者买房须到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入楼盘监管账户，开发商不能直接收存商品房预售款，而只能按照监管协议和根据项目各阶段资金使用计划的实际需要申请用款。这意味着对商品房预售款，开发商不能想用就用了，须按照监管协议来提取。

很显然，加大预售款项资金的管理是为了规范市场秩序，有效遏制开发商因盲目扩张引发的金融风险和社会风险，以杜绝因资金问题而造成的烂尾楼现象。如果部分开发商在自有资金不足情况下，盲目扩大开发规模，随意支配和挪用预售款（如原来开发商习惯用预售回款买地囤地），则易导致预售项目因资金链断裂出现“烂尾”现象，这不仅会严重损害购房者的合法权益，更会引发银行不良贷款的金融风险。

那么预售款监管，能给楼市和房价带来多大的影响？理论上会给开发商带来致命的冲击，特别是中小开发商的资金链风险，但实际上，预售款监管对房价和开发商的影响本身就是一个谬论。由于缺乏可执行细则，以及执行中的监管力度等问题广泛存在，因此预售款监管搞不好就只是一个鸡肋，好看不好吃。

首先，笔者认为监管漏洞甚多，缺乏可执行性，极可能使监管最后成为走过场

如“用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请等几个资金使用节点申请用款”。也就是说只要有施工单位与监理单位盖的确认章，就可以向银行申请调用相应进度预售款。但是这项规定就明显不靠谱。施工单位、监理单位都是需要仰仗开发商吃饭的，与开发商是利益共同体，对这种吃力不讨好的事情通常睁一只眼闭一只眼，一切以能蒙混过关为原则，对于他们来说，不过是盖一个章确认而巳。因此既使在销售现场公示预售监管协议，也不可能执行下去，这样的监管，又有什么用呢？与其有，还不如无。而在这个过程中，政府的角色和监管是严重缺位的。单纯靠银行自查和第三方单位确认是解决不了预售款监管的。因此在预售款监管中，缺少了政府监管的介入，这样的监管就不过是沆壑一气和贼喊捉贼。

同时，如果开发的预售规模较大，则开发商可以设立不超过3个预售款专用账户。问题在于，这3个专用帐户可能只有银行知道，在实际操作中如何区分？如何管理？预售款监管最大的失败在于缺乏可执行细则，使得在实际的监管过程中很容易出现监管不到位和执行脱节的现象，最后将使得所有的监管程序成了一种过场而巳。

其次，执行难度大，开发商与银行很容易达成利益同盟，使监管变成“奸管”

预售款监管实际上执行的是商业银行账户监管，根据建设项目分区、分幢、分项工程预算清册、资金使用计划和项目形象进度，审核商品房预售款使用情况。开发商要提款他用，须按计划申报。问题在于，谁又来监督银行？你能指望银行对开发商铁面无私吗？很显然，在长期的合作关系中，银行与开发商巳经形成了利益同盟，在监管中因为利益关系而会彼此偏袒。开发商按照预算工程进度向监管银行申请调用相应进度预售款，而只要相关手续齐全，用款审核就会被通过，然后转移他用。实际上很多银行都不打算为难开发商，因为开发商资金链断裂对银行没有任何好处，而对政府，却存在一个监管执行操作的问题，如果监管不力，开发商就依然可以通过虚报工程进度，套取资金等方式挪用预售款，最后监管变成“奸管”。

因此，预售款监管缺乏的是执行力与监管力，南京上海等地的放弃是不想自寻烦恼，如果要加强监管，就必须加强对银行、建设单位、监理单位在中间环节的监管作用，否则这种调控举措就不过是一种自娱自乐。