谢逸枫：2010年中国楼市最牛十大关键词盘点
2010年转眼即将过去，回忆2010年，是中国楼市最鬼异政策最频繁市场最不平凡的一年。2010年对于中国房地产市场而言，绝对是不同寻常一年。一是楼市刚从2008年金融危机和2007年政策风暴中夹缝逃生的楼市从冷清中走出来。二是2009年一场印钞票式的“货币战”，燃烧起中国楼市熊熊大火，4万亿人民币刺激经济计划和10万贷款，无疑是给楼市注入高房价的春药，果然2010年3月开始，楼市一路“高烧”，走向全民狂热的阶段。
经历了一场过山车式疯狂，随即国务院及时“出牌”，2010年4月16和2010年4月17日及2010年9月29日迎来“史上最牛调控政策”的出台，让这股畸形的狂热暂时刹住了车，然而中国楼市随后陷入政策调控频繁，降价潮开闸，零成交；到量价齐涨；又出现调控加时赛，一次到二次甚至到三次，房价继续上涨的怪圈。
1.关键词：新国四条
两会后，房价没有像人们想象中那样得到控制，反而上涨的更加“目中无人”，4月14日，本人在主持召开国务院常务会议上明确提出，要坚决遏制房价过快上涨，此次发言绝非虚晃一枪，在之后的一个月内，二套房贷收紧、严控房地产用地的供应、部分地区三套房贷可停发，密集的调控政策甚至不给市场留下任何喘息的机会，当之无愧的被评价为“史上最严厉的调控”。
2.关键词：新国十条
四月以来，房产调控成为了中国房地产行业里最为敏感的词汇，政策频出，房价上涨势头看似被遏制，但房价却一直坚持的抬起它高傲的头颅，不肯“屈服”。4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(“新国十条”)出台，这个被业界誉为有史以来涉及面最广、力度最大、影响最深远的一次房地产调控政策，从金融杠杆、土地供应、购买准入等等各方面对楼市的投资、投机行为给予了全面打压。随着国家宏观调控政策的密集发布，楼市市场观望情绪开始加重。
3.关键词：零成交
春节期间，各地楼市持续低迷，市场观望情绪浓厚，一、二手房成交量显著下降，人们形象的称其为楼市“倒春寒”，此次寒流波及面甚广，全国楼市也未能幸免，大年初一到初三三天销量挂零，春节七天的总销量不到20套，就在人们为这波寒流是春节习惯性淡季还是楼市拐点而猜测不停的时候，有专家提出了楼市真实走向三月份以后才会显现的观点暂时平息了大家的议论，集体选择静观其变。
据统计显示，5月份京沪有多个楼盘出现“零成交”，这种局势已蔓延至全国近30个城市。省会也不例外，据“石房在线”楼市行情的数据显示，2010年4月26日、5月1日、5月2日商品房备案套数统计数据为0。乍看起来，好似全国房市再度陷入低迷状态，目前的零成交已经释放了一种强烈的信号，实力再强的开发商也不可能撑得下去，房价的暴跌一触即发。但实际的情况是，房价仅被暂时抑制，今年8月下旬省会商品房成交回暖，房价再一次进入新的拉升通道。
4.关键词：国五条
进入五月，宏观调控已经从密集出台期，进入到政策“零”出台的“空窗期”和查看实施效果“监控期”。自4月17日“国十条”出台，半年以来，尽管政策基调极为严厉，但实际效果有限，这令一些潜在购房者按捺不住，导致楼市“金九月”如约而至。一旦房价反攻态势形成，楼市调控将面临夭折风险，这种情况倒逼出了七部委的新“国五条”。
“国五条”在政策落实、信贷、税收、供给、市场秩序5个方面提出了新要求，而且把房产税改革作为明示于社会的政策储备，以应对楼市里存在的各种博弈。9月29日晚，国家有关部委发出《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，新国五条出炉，全国楼市迎来了第二轮调控。目前，全国已经有上海、深圳、厦门、福州、宁波、杭州等多个城市均出台地区楼市调控细则。
5.关键词：保障房
根据规划，2010年我国将建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户，保障房建设任务艰巨。6月18日，住建部、国土部、发改委等6部委联合印发《关于做好住房保障规划编制的通知》，要求加快建设公共租赁住房、限价商品住房，加快住房保障立法，推进信息化建设。今年7月底前，各级2010-2012年保障性住房建设规划将向社会公布。由于保障房的利润空间较小，过去通常由国有房企负责建设，一般开发商对保障房建设的积极性并不高。不过，相对于以往保障房开发的无人问津，当下“主动”参与保障房建设的开发商正越来越多。
虽然保障性住房利润率低，通常仅在3%左右，但在房地产宏观调控之下，不失为一个安全的经营模式。相对于普通商品房，保障性住房的建安成本较低，宣传和销售费用不高，可以很好地控制成本。更重要的是，保障房的周转速度快，能够加速开发商的资金周转，在当前房地产陷入僵局的情况下，无疑对开发商有很大的吸引力。房企进入保障房市场，主要是由于商品房市场受到政策调控，而保障房市场受到政策支持。而且由于保障房是政府项目，开发商更容易获得银行贷款授信，对资金的压力较小。
6.关键词：退房潮
5月来了，低迷半年的北京楼市还是不见回暖，开发商的“变相降价”和“折扣大战”依旧如火如荼。一些项目前期涨价销售，后期大幅降价的“不公平”举措是引发退房潮的诱因之一。例如京城住宅上演退房高潮，多项目退房超过100次。例如深圳楼市调整才刚开始，降价掀起退房潮。例如珠三角退房风波群起，百亿炒楼资金深度套牢中。例如深圳楼市因房价下跌导致团体退房现象蔓延。
在房贷新政实施满月之际，我们不得不承认，在一个传统的销售旺季，市场的交易状况并没有达到相应的热度，相反，苏州商品房均价开始逐周下降、楼盘出现退房风潮、投资客纷纷撤离。例如房贷新政下苏州楼市变化频现，"退房潮"纷纷上演。例如南京楼市惊现退房潮，房贷新政出台吓跑了投资客。例如退房潮袭上海楼市带来信用危机，开发商忧心忡忡。十一城市祭出“限购令” 引来今年最大退房潮。“限购令”是第二次房地产调控的重点。
中国住房和城乡建设部日前发布风险提示，提醒购房人及时了解调控政策，避免由于违反限购套数，导致无法办理合同备案或房地产登记的情况发生。由于楼市调控导致购房者预期房价降，出现恐慌性的退房现象，引发购屋者与发展商之间的纠纷。10月12日深圳限购令套住数千新房，或引发退房潮。这也将是继今年4月那波退房潮后的又一轮退房热潮。尽管退房纠纷才初现苗头,但当地业内人士估算,此次大约有超过3000套房屋因政府推行住房限购政策而无法签约、过户,这一数量占年度成交总量的十分之一左右。
7.关键词：限购令
“限购令”肇始于4月30日北京出台的执行细则，在中国的楼市调控史上，史无前例。因此，也备受关注。9.29“二次调控”来袭，中央严令地方政府“立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则”。"限购令"席卷全国 ，“限购令”成为二次房地产调控的重点。目前北京、上海、天津、厦门、福州、宁波、杭州、南京、深圳、广州、三亚等十二城市均出台相关“限购令”细则。十二个城市，无一例外，都出台了“限购令”，这个带有强烈计划经济时代特征的楼市调控政策。
8.关键词：闲置土地
2010年7月份，市场上传闻，国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查，其中80%的闲置土地可能被收回。近来，国土部这一份“黑名单”无疑成为大众热点，关于其能否击中开发商，能否戳中开发商痛处的质疑声四起，而国土部将出炉的1457宗闲置土地“黑名单”移交银监会的消息，亦让中国房地产企业现在有了新的担心……2010年8月4日，国土资源部最新调查资料显示，全国共闲置土地1457宗，其中北京有160宗闲置土地进入“黑名单”。
这份《有关房地产开发企业土地闲置情况表》中，详细列出了省市、项目名称、闲置土地的受让人、合同编号、合同签订时间和约定的开竣工时间等内容。其中北京、广州、海南、江苏等地成为闲置土地“重灾区”，四地闲置土地数量占全国的近四分之一，70%以上闲置土地性质为住宅用地。 这份统计表是前段时间国土资源部第一次全国大规模调研后总结出的“黑名单”，此次调研共派出31个调研组，赴31个省区市。闲置土地是楼市历次调控遭遇的顽症。根据国土资源部公布的数据，截至今年5月底，全国共上报闲置土地宗数2815宗，面积达16．95万亩。
9.关键词:空置率
关于空置率的争论早已有之。2005年12月，国家统计局第一次公布了一组关于空置率的统计数据：到2005年10月末，全国商品房空置面积达1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积为6204万平方米，商业地产空置面积上半年为2878万平方米。国家统计局表示，全国商品房空置率已达到26%；2006年2月，国家统计局又公布了新的数据：2005年前11个月，商品房空置面积达1.14亿平方米；该年购置土地面积中，未完成开发的土地面积近1.7亿平方米。
然而对比两组数据，究竟什么是空置率却让人有点莫衷一是：究竟是无人居住的住房比例，还是未能出售的新房比例，甚至开发商拿地以后未开发比例？06年的数据有将火烧到开发商身上之嫌，任志强随即表示，他推算出中国住房空置率不到4%，与统计局数据差距巨大。从2008年开始，国家统计局不再发布商品房空置面积。该局一位负责人士指出，目前该商品房空置和空置率定义，与国际不一样，导致争议很大。 2010年关于全国空置6000万套房的说法，引起各方关注。支持者认为，这6000万套空置房表明房地产市场投机性太浓，需要进一步挤压泡沫；反对者认为，数据出处可疑，并且不具有权威性，很难说明问题。事实上，商品房空置其实是个伪问题。
10.关键词：房产税
5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，是此次楼市调控的重要内容。对住房持有环节征税，将对住宅市场产生深远影响。市场分析认为，国家逐步推进房产税改革的目的主要在于抑制房地产市场中的投机、投资需求，遏制房价过快上涨，这对市场中投机性等需求打击压力很大，也将对投资、投机者的心理产生很大影响，并将影响楼市预期。
谢逸枫
2010年10月20日