谢逸枫：没土地财政过半地方政府活不了
土地财政只要存在将继续让中国房价飞涨
卖地已经成为地方政府财政收入的重要源泉。土地是城镇住房的载体。各级地方政府，尤其是城市政府，独家垄断了土地供给。他们以极低的价格收购农民的土地，再转手高价卖给开发商，稳定地获取了巨额收益。据2004年国土资源部公报数据：1992年至2003年，全国土地出让金收入累计超过1万多亿元，其中近三年累计达9100多亿元。2005年在国家收紧“地根”的情况下，土地出让金总额仍达5505亿元;2006年则攀升到7000多亿元的历史高峰。卖地已经成为地方财政收入的重要源泉。有些城市财政收入的一半来自土地转让收入，被戏称为“土地财政”。
土地出让金在部分地区接近地方财政收入的一半。如果再加上建筑业和房地产带来的相关税费收入和土地为抵押获取的债务收入等，很多地方政府通过土地运作取得的收入占其财政收入的一半还多。2007年全国土地出让金总额达1.3万亿元;2008年，全国土地出让收入有所下降，但仍达到了9600亿元。
2008年由于金融危机的影响，很多地方土地都遭受到了冷遇，让许多地方出现财政吃紧的情况。今年5、6月市场开始回暖，土地市场也出现火爆，各地纷纷加快推地以缓解财政吃紧的状况。，依靠“土地财政”维持城市经济发展，是一种竭泽而渔的短视行为。
2009年12月22日，中国指数研究院统计数据显示，截至11月23日，全国70个城市土地出让金收入同比增加超过100%。排在前20名的城市土地出让金总额高达6210亿元，同比增加108%。报告认为，土地价格上涨是造成土地出让金大幅增加的主要原因。“更重要的原因是，金融危机之下很多行业不景气，地方财政收入减少，土地出让金自然受到了地方政府更多的青睐。”一位业内人士说，今年“土地财政”的增加，是为了弥补其他行业税收下降带来的损失。
2009年12月17日，财政部等五部委出台通知，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年”，“首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。这在很大程度上提高了开发商的进入门槛，遏制了房价的非理性上涨必将遏制地价的非理性上涨，必然会令地方“土地财政”收益受到一定冲击和影响。
对于五部委推出的“拿地首付最低五成，付清期限原则上不超一年”政策，其平抑虚高房价的效果存疑。楼市链条的上游是土地供应，中游是地产商竞购地块，下游是普通消费者购买物业，如果仅增加中游环节的难度而没有对土地供应投入重兵，能否平抑高房价就存在悬念。通过提高买地门槛让开发商买不起地，而不是通过加大土地有效供应量的方式来调控，并非是最优选择，其对于抑制高房价的实际效果有待观察。
例如，“地王”频出的2009年，让北京卖地成交额飙升到900多亿元。市财政局向市人大代表报告了2009年和2010年的财政状况。报告提到，北京去年收入为2678.8亿元，卖地净收益为477亿元。
今年首次将政府卖地收入写进财政报告，以便人大代表监督，此举标志着政府收支预算体系更趋完善和透明。同时，北京将2010年财政收入的增长预期调低到9%，为5年来最低预期。卖地收入（指土地出让金）属于政府基金预算的一部分，北京财政局局长杨晓超说，政府基金收入按规定专款专用，还有部分收入结转下年使用。
另外，房地产业对GDP有重要贡献。据统计，10多年来，我国房地产业一直保持着年均14% 以上的增长速度，其增加值占GDP的比重已经超过4．5% ，且有不断上升的趋势。
如果再加上对其他产业的拉动作用，房地产业对GDP的贡献会更大。在以GDP论英雄的时代，打压楼市，不啻是打压GDP。一个理性的地方政府首长必然会慎重考量。不到万不得已，他们不会拿自己的政绩和仕途开玩笑。
房地产业的利润非常丰厚，几近暴利。尤其是近年来房价飙升，着实使开发商们的腰包急速地鼓起来。据胡润版富人排行榜披露的信息，从2003年开始，房地产业以惊人的速度制造着富豪。2004年百富排行榜中专营房地产业的富豪有11位，2005年则升至16位，而2006年则达到25位。尤其是在排名前10位中，涉及地产业务的富豪多达8位，而专营地产的则达到6位。虽然中央政府从2004年开始进行房地产行业的宏观调控，但根本无法阻挡房地产开发商积聚财富的速度和更多陌生开发商进入百富的行列。
2009年全国卖地进账1.5万亿，约占全年GDP4.4%，“地王”频出成最大推手。2010年1月8日，中国指数研究院发布2009年中国土地出让金年终盘点报告。报告指出，2009年中国土地出让金总金额达15000亿元。杭州和上海成为土地出让金超过千亿的两个城市，北京以928亿元排名第三。“地王”频出成为2009年土地出让金暴涨的最主要原因，而“卖地”也成为政府财政收入的主要支柱，不少城市包括北京的土地出让金占财政收入比例接近五成。
统计显示，2009年，中国70个大中城市土地出让金共计10836亿元，比2008年增加140%，比“疯狂”的2007年增加49%。其中，杭州（包括余杭、萧山）土地出让金高达1054亿元，位居全国第一，杭州和上海成为土地出让金超过千亿的两个城市。北京以928亿元排名第三。一线城市中，上海、北京土地出让金位于前列。广州受255亿“亚运城地王”影响，土地出让金同比大幅上涨，位居第五。深圳受土地供应偏紧影响，土地出让金相对较低，仅有136亿，位居23位。
二线城市中，杭州、天津、宁波、武汉等经济相对活跃的城市土地出让金位居前列。天津2009年土地交易放量，土地出让金收入732亿，仅次于北京。2009年的土地市场从一季度开始，成交量逐渐增长，成交价格持续走高。“地王频现”成为2009年土地市场最真实的写照，不论是总价“地王”还是单价“地王”，含金量远远超过2007年。据中国指数研究院统计，2009年成交总价排名前10名的住宅用地平均成交金额为75.76亿，而2007年为51.93亿;2009年楼面地价排名前10名的住宅用地平均楼面地价为26365元/平方米，而2007年为16234元/平方米。
2009年“地王”频出，地价节节攀升，地方政府赚了个盆满钵满。最新数据显示，2009年杭州、上海、北京三城市夺得去年土地出让收入的前三名。其中，杭州全年土地收入1200亿元，上海收入992.63亿元，北京收入922.7亿元，总收入高达3115亿元，比起2008年的收入1146亿元，涨幅高达171.81%。
随着年末最后两天的交易，杭州全年土地收入超过1200亿元，跃居全国第一。比起2008年243.3亿元的土地收入，杭州去年的土地收入同比增幅高达393.22%。2009年上海有439宗土地成交，为政府创造992.63亿元土地财政收入，是2008年400亿土地财政收入的2.48倍，比上一个高峰2007年的481.29亿还要高出106%，创2004年8月31日土地招拍挂制度执行以来的新高。2009年12月30日，随着百子湾14号地、丰台王佐地块在内的7宗地块被集中出让，北京国土局一日收入77.7亿元。这样，北京市全年土地收入达到922.7亿元，同比2008年的503亿元，增幅达83.44%。
据中国指数研究院数据统计，2009年成交总价排名前10的住宅用地平均成交金额为75.76亿元，而2007年为51.93亿;2009年楼面地价排名前10的住宅用地平均楼面地价为26365元/平方米，而2007年为16234元/平方米。2009年“地王”地域分布以一线城市为主，而2007年则以二线城市为主。2009年总价“地王”有7宗分布在京沪等一线城市，2007年总价“地王”仅2宗，8宗位于二线城市。
目前部分地方财政过半靠卖地，根据国家统计局最新公布的2008年GDP（国民生产总值）31.4万亿元人民币，2009年GDP增长率预测为8.5%。照此计算，全国的土地出让金约占2009年GDP的4.4%。土地出让金在不少地方政府的财政收入中所占比重相当惊人，不少城市已经占到半数。日前，北京市公布数据显示，2009年全市地方财政收入2026.8亿元。928亿土地出让金占财政收入比重达到了45.8%。还有统计显示，一些地方的土地出让金甚至占到了政府财政收入的60% 。
这个比例是非常高的。去年各行业中发展最为迅猛的就是房地产行业，由于没有物业税等手段来进行调节，政府的财政收入过分依赖房地产行业的土地出让金，这种经济结构无疑是不健康的，但是调整也需要合适的时机和有效的方法。开发企业的土地储备已得到一定补充，在未来房价走势不明朗的情况下，房企拿地积极性受到影响，不会贸然增加土地储备，加上打击囤地、土地出让金首付提至50%等土地市场收紧政策的实施，诸多因素将使2010年中国土地出让金收入不会出现爆炸式上涨，预计可能会出现下跌。
2010年10月10日，前三季30城市卖地收入近9000亿，同比增七成。今年前三季度全国土地市场相当火爆，30个纳入统计的城市卖地收入同比增长近七成，然而从供地面积来看，不少城市目前仍远未完成计划。对房地产行业来说，今年无疑是调控政策最为频繁的一年。不过，土地市场总体依然活跃。数据显示，2010年前三季度，30个城市土地出让金累计接近9000亿元，同比增长七成。而且大型的标杆房企依旧不差钱，拿地热情不减。
中国指数研究院报告显示，整个1~9月份，全国土地市场表现火爆，包括广州在内的30个城市前三个季度累计卖地8922.85亿元，与去年同期的5292.48亿元相比，增长了68.59%，而增幅超过100%的就有14个城市。在具体城市中，上海土地出让收入最多，为1140.97亿元，同比增长64%。
在这30个城市当中，二、三线城市市场的活跃指数要比一线城市高。北京和上海成交额同比增幅只有51%和64%。广州三个季度累计土地出让金133.22亿元，同比增长31%。相反，长沙、福州等二、三线城市交投非常火爆，其中，长沙同比增幅为411%，位居增幅榜首位;福州以329%的增幅位居其次。
值得注意的是，尽管如此，不少城市完成全年供地计划依然有难度。中原地产数据显示，截至9月初，北京市仅完成全年2500公顷供地计划的26%。
上海完成全年计划的74%，广州和深圳分别完成全年计划的18%和33%。大房企拿地仍“大手笔”。10月8日，雅戈尔、华业地产和张江高科三家公司发布拿地公告，合计动用资金约逾57亿元。上海财汇数据显示，第三季度，除了万科和保利地产外，23家上市房企累计发布了42次拿地公告。在三季度开发商销售再创新高的情况下，大型房企“粮草”供应不缺乏，拿地热情不减。
例如中国指数研究院一项调查显示，2009年，全国70个大中城市土地出让金累加额为1.08万亿元，比2008年增长140%。2009年，北京市国土局通过土地招拍挂合同地价款数额为932亿元，位居全国第三。“但实际上，由于合同签订和土地款到位需要时间、土地开发成本等扣除后，2009年北京市土地出让金收入实际完成494亿元。针对人们“北京财政是土地财政”的质疑，土地是稀缺资源，政府不可能把土地出让金作为政府财政收入的长期增长点。
2009年，北京财政收入完成2026.8亿元，增长超过10%。2026.8亿元的财政收入是指一般预算收入，其中不包含土地出让金收入。因此，超过10%的财政收入增长是建立在产业结构不断优化，经济质量和效益不断提高，以及发展环境不断改善基础上的，并非像外界所认为的那样“依靠卖地取得了部分收入。更重要的是，土地出让金收入是纳入基金预算管理的，与一般预算相对独立，一旦取得，必须专款专用，不能用于非指定用途。
数据显示，三季度，开发商销售业绩再创新高，万科累计销售金额接近700亿元，保利地产也超过400亿元，前20家开发商卖房收入高达4710亿元。大开发商销售回笼资金加快，手中“粮草”充足，拿地步伐似乎并没有放缓。10月8日，招商地产和保利地产以10亿元获得厦门集美地块;华业地产同日以21.94亿元价格竞得北京通州地块。9月末，上海12幅土地成交金额逾200亿，溢价率达50%以上。万科仅8月份就在深圳、长沙、福州、沈阳等地购入商品住宅用地166.5公顷，购地金额78亿。
“地王”祸起招拍挂制度，地方土地财政变本加厉。2002年，国土部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，我国正式实施土地“招拍挂”(招标、拍卖、挂牌)制度。此举通过引入市场竞争机制，在很大程度上减少了“暗箱操作”等土地腐败问题，制度创新意义不容否认。但多年的实践表明，“招拍挂”制度的执行偏差和“副作用”也同样不容忽视。根据国土部的统计，2009年全国商品房用地出让交易中，采用招标方式的占2%，而根据“价高者得”原则确定买家的出让方式——拍卖和挂牌，则分别占交易地块总数的18%和80%。
赞同，实行招拍挂制度以前的15年，我国的房价平均年增长率为5.1%，低于收入增长和GDP增长。获取土地渠道容易，有资源、有关系就能够批到地。虽然可能有腐败在里面，但房价还是比较低。从真正开始实行土地招拍挂制度，土地从一个渠道供给，价高者得。从2004年到2010年的6年间，平均房价每年上涨10%左右，涨幅是10多年前的3倍左右。遏制腐败的效果是达到了，规范市场的目的也达到了，但产生的副作用是土地价格一再推高。
不赞同，“招拍挂”方式导致地价上涨，“价高者得”的获得方式致使地价上涨推高房价的观点。地价上涨的主要原因是拿地开发商对未来房价上涨的过高预期。
意见：可以对现行的土地招拍挂制度进行改革，采用“捆绑限价”模式，即明确出让土地中保障性用房的比例和价格，在此基础上进行“招拍挂”，开发完成后由政府按约定的数量和价格向开发商回收保障性用房;或者“分类出让”模式，将普通住房和高档住房用地“区别对待”，分别采用不同的“招拍挂”模式。对高档公寓等用地采用“价高者得”模式，但对保障房和普通住宅建设用地进行“综合评标”，综合地价、房价、户型、面积等多种指标，选出适合普通消费需求的开发商。“土地出让房价低者得”的方式。
在土地竞拍中，政府先确定房屋面积和地价，然后让开发商竞拍，在同等质量的情况下，谁的房价低就把土地卖给谁，并由专门机构来检查质量。这样，既可压缩开发商的暴利空间，也可以改善商品房供应结构。