谢逸枫:“限购令”与恐慌性退房有关系
限购令”成为二次房地产调控的重点。目前北京、上海、天津、厦门、福州、宁波、杭州、南京、深圳、广州、三亚等十二城市均出台相关“限购令”细则。天津“限购令”称，在天津市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。自本通知发布之日起，天津市及外省市居民家庭在天津市内六区范围内只能新购一套商品住房。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理权属登记手续。
有的城市由于个别购房人超出当地规定的家庭限购套数，引起了一些经济和法律纠纷，给购房人带来了重大风险。住房和城乡建设部日前发布风险提示，提醒购房人及时了解调控政策，避免由于违反限购套数，导致无法办理合同备案或房地产登记的情况发生。住建部有关负责人强调，购房人应当如实准确申报家庭组成情况及住房情况，不要轻信房屋销售人员、经纪人员所谓的“规避建议”或“帮助规避”的承诺，更不要采用假证件、假材料等方式购买住房，防止因申报情况与实际不符导致不能办理房地产登记等现象的发生。
2010年10月14日,八城市“限购令”出,京沪穗楼市退房潮起.在9月底出台的二次调控措施中，“限购令”被看作新的杀手锏。国庆前后，深圳、厦门、上海、杭州、南京等诸多城市相继出台的细则中都包含了“限购令”的内容，即将出炉的广州版细则中，可能也将纳入限购令；而北京早在上半年就已出台类似政策。此外，银行全面停发第三套房贷，也将对商品房的交易产生影响。 近日以来，由于政策的出炉时间与消费者下定金的时间存在“时间差”，一些城市部分楼盘已经相继出现购房者退订的现象。这种现象会否发展成2008年那样的“退房潮”，对北京、上海和广州的楼市展开了调查。
2010年10月15日,随着广州宣布限制每户家庭购买一套房后，中国目前已有11个大城市出台住宅限购令。实施限购令的其他10个城市是：北京、上海、天津、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门、三亚。各大城市与4月楼市调控所产生的完全不同，新一波纠纷主要是因为行政指令计划不准买房造成的。而上一波退房潮也开始隐现，引发购屋者与发展商的纠纷则是由于楼市调控导致购房者预期房价降，而出现的恐慌性退房现象。
例如在深圳因限购令而被困的房产大约占总成交量的两成，9月深圳二手房成交1万5000套，9月最后一周的新房成交量约为2000套，按两成计算，深圳一、二手被限房产总量将超过3000套，约占年度成交总量的十分之一。 退房主要集中在签了认购书而未网签者，以及交了定金而未过户者，这将引致很多纠纷。
例如,根据上海市住房保障和房屋管理局之前的解释，10月7日之后完成网上签约的均属于限购范围，这让开发商如临大敌，在抓紧签约办理网上登记的同时，他们也不得不把精力放在巩固已签约客户上。在他们看来，限购房政策必然会引发退房潮。在“限购令”让开发商忐忑不安时，越来越紧的房贷政策，也进一步加大了退房发生的概率,7000套成交或有5%退房。一般情况下，造成退房有两种可能性，一是房价大幅度下跌，二是贷款无法办出。后一种的可能性虽然理论上存在，但上海实际上在9月份开始就已经停办第三套房贷，并严格要求第一套房首付30%，第二套房首付50%，所以因为信贷政策的变化而产生的退房只会是个别现象。至于 “限购令”，也不大可能造成退房潮的大面积发生。只要换个名字就可以购买，没有必要退房。
规避“限购令”的方法还有很多，因此“限购令”是不会造成退房的。上海10月1日到12日的住房成交量大概有7000套，其中大部分是在10月1日~7日认购的，但并未签约。这些交易中，有约5%属于二套及以上购房。由此推断，目前上海可能发生的退房比例大概会在5%左右，退房应该不会超过400套，这一数字要远远小于业内对深圳等城市的判断。 不过，由于房地产税等更严厉的调控措施有可能会在不久后出台，上海房价的走势可能重新由升变降，因此未来是否会发生大面积的退房潮，仍有待观察。
例如，北京9月成交过万套约1/3将受冲击。受首付提高至30%以上和非首套房契税上升至3%的影响，北京购房者的购房成本至少增加了10%。北京市房地产交易管理网数据显示，9月，北京除经限房外的商品房住宅成交总套数高达10534套，粗略计算，有1/3的量，即约3000套房的购买者将面临首付和契税提高的冲击。这可能将导致不久后北京出现大规模的退房潮。
北京时下在售的大部分期房，可能还未封顶。按照规定，未封顶的期房，银行不会放贷给开发商。 举例来说，如果A客户在9月20日签约了一套国庆后才封顶的商品房，当时签订购房合同时约定首付20%，向北京工商银行贷款80%。由于当时期房未封顶，无法正常办理房贷手续，而按照现在的规定，已无法办理首付20%的房贷。 对于这种情况，北京工商银行解释说，对于9月签约、且欲向该行办理房贷的客户，即使国庆前客户已与该行办理了涉及房贷的相关手续，只要贷款还未发出，现在的房贷首付也得提高至30%。
对于这种情况，提醒购房者需防范风险。由于北京4月底便开始执行限购令和针对外地人的限贷令，因此北京开发商对相应政策已有了防范意识。 时下一些不良北京开发商为了防范购房者因此退房，在与购房者签订购房合同时，便已悄然设下了高额的违约金。比如北京某楼盘规定客户如果因为贷款不能获得通过，就需一次性付款，否则将收取客户已向开发商提交的20%首付作为违约金。高首付的政策，更大的影响还在于对楼市的预期冲击。
例如，广州限购令箭在弦上亚运城现退房。京沪深等地限购令一出，成交下跌明显，因政策导致退房的现象开始出现。 有消息称，深圳地区因“限购”因素影响引发的退房数量或达数千套。同样，在广州也传出近期成交旺盛的某大型楼盘出现退房。后市出现退房的现象必不可免，但也主要受限三套房贷、限购等政策因素影响。到目前为止，广州市场上退房率还处于理性阶段，月度均值不足3%。 趁“金九银十”火热登场的
广州郊区亚运城大盘项目，从9月底开始陆续入市近4000套新房，其中一些购房者因首付提升以及第三套房贷受限的因素，开始退房。 退房高潮是不可能的，但数目很少，新推出的那批房源总价低，还是受市场欢迎的。”十一期间一些有意购买这个项目盘房屋的客户，也因三套房限贷等因素取消了购房计划。政策出来后，我们的销售速度已被拖慢。销售人员表示，退房、退定金不太可能，若买的是第三套可以先支付首期款，剩余房款开发商可以为其延期三个月，在三个月内缴清。 开发商表示，退房不可能没有，毕竟卖了好几千套，我们现在还没有具体的东西出来，但我们会依照合同的约定来履行双方的权益。
广州市国土资源和房屋管理局官网数据显示，9月份，广州市出现62宗退房，从“9.29”新政之后到10月12日，广州市场上退房记录已有10次。今年初到目前为止，广州市场上新房退房率不足3%，预计广州出台限购等政策后，短期内会引发退房率的小波动。但相比北京、深圳等市场有所不同，广州尽管房价向上走，但市场相对比较理性，自住、改善型客户比较多，后市不太可能出现大规模退房潮。
限购令或推涨高端物业价格,15日,备受关注的广州楼市调控细则终于露面，不仅限购、限“外”，还限年龄。至此，京沪穗深四大一线城市“限购令”全部出台。广州市“限购令”规定，同一购房家庭只能在本市十区新购买一套商品住房，并且严格执行境外机构和个人购买商品住房的有关政策。此外，未满18周岁的人士不得在本市单独购买商品住房。调控楼市的目的显然不应是“限购”，限购令不仅不能根本解决房产供需矛盾，甚至是又一次购买力的积蓄，“抑制房价快速上涨，最根本的是提供更多房子。”
目前已有北京、上海、广州、深圳等11个城市出台了以“限购”为主的楼市调控政策。限购政策必然会压缩投资需求的市场总量。但是，CPI持续高涨，依然会有部分资金想要通过投资房地产达到保值升值的目的。在这一情况下，资金必然会倾向于总价高的物业，尤其是高端公寓和别墅。国家统计局公布的数据也显示，9月份，70大中城市高档住宅销售价格同比涨幅高达15.2%，环比上涨0.7%，为涨幅最大的品种。
2010年10月18日，12城市住宅限购令引发退房纠纷，随着三亚宣布限制每户家庭购买一套商品房后，中国已有12个大城市出台住宅限购令。各大城市的退房潮也开始隐现，新一波退房纠纷主要是因为行政指令计划不准买房造成的，引发购屋者与发展商的纠纷。三亚市决定自10月12日起，对三亚市户籍居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）及非本市户籍居民家庭，实行限购1套商品住房政策，同时严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违法违规购房的，三亚市住房和城乡建设局不予受理房地产登记。
实施限购令的其他11个城市是：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门，天津、海口。广州规定，户籍家庭和常住非户籍家庭限购一套房；非常住家庭不准在广州购买；未满18岁不得单独购买商品房，堪称最严厉版限购令。据媒体报道，与4月楼市调控所产生的退房潮完全不同，新一波退房纠纷主要是因为行政指令计划不准买房造成的。而上一波退房则是由于楼市调控导致购房者预期房价降，而出现的恐慌性退房现象。由于这次限购、限贷政策的出炉时间与部分新楼盘购房者的下定时间存在时间差，一些城市部分楼盘相继出现购房者退订的现象。