“新政”背景下市场未来变化及发展商对策

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

“9.29”新政的实施，表明了管理层的态度。随着“国十条”政策落实步伐的加紧，房地产市场将更多受到调控政策的影响，市场将出现一些显著的变化。发展商们应积极、主动、及时地采取应对措施。

一、发展商盈利方式将发生改变

1、由住宅产品开发为主，转向商业地产、复合类产品开发。

目前，广东地区房地产市场有几个特点：

（1）近年住宅物业开发比重达90%以上。不少区域，出现“住宅贵过写字楼”的反常现象。普通商品住宅开发成为发展商开发的主导产品和盈利产品，楼市投资者更多青睐住宅类产品。

（2）住宅租售比普遍在5%以内，类似广州珠江新城CBD地区，很多“豪宅”的租售比均达不到3%。如果楼价上升幅度放缓，住宅类物业大多将沦为“缺乏投资价值”的产品。

（3）商业物业租售比普遍在4%-8%之间，甲级写字楼租金在5%-10%之间。政府普遍缺乏对商业物业及写字楼物业的总体规划、总量控制及发展引导、产业扶持、税收专项调控。市场化的运作让传统的商业物业面临“先天不足”、“后天恶性竞争”的被动局面。商业物业的生命周期明显缩短，投资商业物业的风险在加大。

2010年，广东地区很多城市人均GDP突破1万美元。新型商业物业、购物公园、休闲地产、复合地产发展面临新契机。房地产“新政”抑制了住宅类的需求，商业物业在广东“三旧”改造政策的推动下，面临新的发展机遇。

2、房地产开发企业盈利将以“管理报酬”和“风险报酬”为主。

（1）土地取得成本的上升，政府开始征收“闲置费”等，使传统房地产开发“赚土地钱”、“赚趋势钱”这二种盈利方式受到挑战。

（2）提高管理水平，开发面向未来的产品，是发展商必须作出的选择。

3、市场主要盈利产品将由“普通住宅”开发转向“豪宅开发”。

二、在“限购”、“限贷”、“限外”、“限年龄”等新政下，市场几个即将发生的变化。

1、“改善型”买家有可能“一步到位”。130-160平方米/套的物业有可能畅销。

2、政府保障性住房建设投入的加大，将进一步影响中小户型产品的市场前景。

3、房价不断上涨背景下，住宅套型面积将下降。

4、大城市房地产市场短期内有可能出现“量价齐跌”的局面，但租金可能补涨。广东地区中小城市地价、房价水平还有上升空间，有机会在未来5年再翻一番。

三、未来10年，广东地区最值得关注的四类产品开发：

1、高端住宅（豪宅）

2、休闲类地产

3、新型商业物业

4、不可替代的投资产品

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