谢逸枫：供应不平衡导致2011年房价上涨
一般而言，房地产行业的周期是3至4年，然而中国楼市从2008年下半年的“寒冬”，发展到目前的火爆，只用了短短半年时间。政策利好刺激刚性需求释放,不可否认，本轮楼市上涨行情的发端是观望了一年之久的刚性需求的集中释放。在2007年房价疯狂上涨，刚性需求的消费者受高房价抑制无力购买。到2008年楼市低迷，房价步入下行通道，观望气氛成为了主流。而到了2009年，楼市进入震荡期，供需双方进入博弈阶段，在政策利好下，在开发商的低价入市策略下，压抑许久的刚性需求集中爆发，一些项目出现热销，尤其是那些性价比较高的自住为主的中小户型项目，取得了非常好的销售成绩，销量的攀升支撑了价格的上涨。
例如根据深圳国土房管局的统计，今2009前5个月，深圳新建商品房销售面积329.57万平方米，同比增加140.31%，二手住房成交规模为375.13万平方米，同比增加197.27%。北京、上海也是类似情况。宽松的信贷、货币环境缓解了开发商资金链条.宽松的信贷、贷币政策给予了开发商资金上的支持，缓解了资金链紧张的局面，特别是对于品牌资质高的开发商和盈利前景较好的地产项目，信贷资金的支持有利于稳定房地产开发投资，恢复市场信心。
截至2009年一季度的统计数据显示，房地产行业全部资金来源同比增长9.15%，其中自筹资金、国内贷款、定金(预收款)分别同比增长了13.14%、8.01%、1.59%。央行统计显示，5月份全国新增人民币贷款6645亿元，今年以来累计新增贷款5.84万亿元。5月末，人民币各项贷款同比增长30.6%，广义货币供应量增长25.74%。
随着新房销售节奏的加快、房价的迅速拉升，以及大量信贷的出笼，开发商的资金链条正在得到很大程度的缓解。一个例证就是近期各地“地王”不断出现。
这显示出开发商对后市的强大信心，而土地成本的上涨将支撑区域房价继续上扬。在宽松的货币和信贷环境中，必然有部分信贷资金流向楼市，进而传导至土地市场。此外，维持较低的利率水平也有助于促进购房消费，对首次置业和改善性置业房贷利率的7折优惠降低了购房人每月供款的压力，促进了一部分消费的提前释放，购房需求的增长促进了价格的稳定提升。
通胀预期下投资者卷土重来,房价的不断上涨与投资性购房消费重进楼市密切相关。金融危机的爆发让世界经济陷入了深度的恐慌之中，为了挽救经济，“开动印钞机救市”成了各国的武器，在这种大的经济背景下，世界经济面临着较大的通胀风险。当手中的钱币变得不可靠时，类似于硬通货的不动产，成为了许多投资者规避风险的首选。
目前投资客比例在两成左右，做长线的多。今年年初时深圳楼市的投资客比例不到5%，而现在已经达到30%左右，投资客开始大量入市，房价上涨已经呈现出泡沫成分。目前全球性的金融危机仍在持续，许多行业的投资回报率明显减少，而此时中国的经济形势相对于欧美等地区更为稳定，中国的房地产行业则更是保值性较强的行业，因此在市场信心逐渐恢复之后，部分投资客重现楼市，必然在一定程度上助推房价升高。
2007年1—6月开工量为：3160万方；2008年1—6月开工量为：3168万方；2009年1—6月开工量为：2524万方；2010年1—6月开工量为：5570万方；2009年1—12月开工量为：5411万方。如果我们承认2008年到2009年房地产市场的调整有行业内在供求关系变化的因素，那么今年开工量无疑对2011年市场具有决定性的影响因素。还是让我们接下来看第二个因素，竣工量指标：2007年1—6月竣工量为：491万方；2008年1—6月竣工量为：628万方；2009年1—6月竣工量为：651万方；2010年1—6月竣工量为：1042万方
看2007—2009年1—6月竣工数据，基本上表现出与开工量数据负相关的数据，原因其实很简单，开工量与竣工量一般会有30—36个月的时间差（一般的项目都会将交房与办理竣工验收时间延后）。第二个原因在于竣工量为一个累积数据，每年开工量均大于竣工量，开工量与竣工量存在着一个自然累积在建工程量的数据，2010年数据的放大，应该是2007与2008年数据放大的综合反映；
第三是因竣工涉及到一系列工程款项的支付，因此一般的竣工都会放到下半年，特别是12月前后进行，因此上半年的竣工量客观上也可以反映出开发公司资金情况，今年竣工量放大也可以说明今年上半年房地产市场处于高位景气期间，开发公司现金流相对较为充裕，能够按期支付款项。而按照传统来讲，上半年过于景气的市场，在下半年都会或多或少出现一些问题。
我们在看第三组数据，土地放量的数据：2007年1—6月土地放量指标为：1898万方
2008年1—6月土地放量指标为：734万方；2009年1—6月土地放量指标为：799万方
2010年1—6月土地放量指标为：985万方；2009年1—12月土地放量指标为：2334万方正常情况下，本组数据会呈现出这个特征，即上半年土地购置量高于下半年土地购置量。
其一方面的原因在于上半年是企业集中信贷获得期与资金使用期；另一方面是上半年通常也是企业对整个企业策略的执行期。但2009年出现异常，下半年的土地获得面积为上半年的200%，其一是由于土地市场的启动会滞后于楼市市场3—5个月的时间差；其二是2009年大量新增信贷让大部分开发企业，开始重新进行市场决策；其三是在于2008年5月以后，市场集体土地断够，导致了本阶段土地市场整体缺失而产生的需求恐慌。由这三个因素共同作用，导致了2009年土地市场的集体变异。
而2009年土地市场的大幅度变异，也从客观上改变了整个地产市场运行的周期，今年1—6月市场竣工量大幅度放大，也与这个因素有一定的关联关系。但真正对市场所有影响的是在于开工量与竣工量之间的时间关系的影响，今年1—6月开工量大幅度增加，正是这种节奏变化最为直接而深刻的体现。
我们在看第四组数据，即新增预售许可证数据：2007年1—6月新增预售许可证放量指标为：1469万方；2008年1—6月新增预售许可证放量指标为：964万方；2009年1—6月新增预售许可证放量指标为：753万方；2010年1—6月新增预售许可证放量指标为：823万方；2009年1—12月新增预售许可证放量指标为：1834万方
本组数据体现出了与土地市场较为一致的关系，2009年下半年因为市场节奏突然反转，导致下半年供应市场大幅度超过上半年，历史数据显示，上下半年预售许可证数据基本持平。2009年下半年放量激增原因在于2月以来市场的快速回暖，导致了供应市场供应速度加快的，从开工到施工节奏都有了明显的提高。
但受制于土地市场在08年5月以后的萎缩，可供开发的土地紧缺，所以预售许可证放量没有出现大幅度的增加；而2010年上半年预售许可证数据也表现出相同的特征，略有不同的是，今年上半年预售许可证放量的另一个重要原因就是市场且行且看的观望态度，以及乐观者对后市更加乐观，悲观者犹豫不前的局面，这是抑制今年上半年市场供应量放量的主要因素。
而另一个角度也是2009年下半年，虽然土地开始大幅度放量，但由于土地放量和开工量之间的时差关系，2009年开工量并没表现出明显的增加态势，2009年下半年开工量仅为：2887万方，与2009年上半年持平，从这个角度来说，2009年新增土地供应量几乎都选择了在2010年进行开工。
最后一组数据是成交量数据：2007年1—6月销售成交量指标为：792万方；2008年1—6月销售成交量指标为：590万方；2009年1—6月销售成交量指标为：874万方
2010年1—6月销售成交量指标为：788万方；2009年1—12月销售成交量指标为：1950万方本组数据显示出的特征是，与供应量基本一致的特征，即上半年市场成交与下半年成交市场基本持平。但略低于下半年成交，这主要是与企业决策行为相反，消费者是在下半年进行资金使用决策，这与市场传统流行的金九银十也比较吻合。
但2009年下半年市场节奏逆转以后，导致今年需求市场会产生第二次逆转，今年由于上半年政策密集调控以及国家货币政策总量调控下，贷款总额的压缩幅度，以及价格提升以后，对市场的一种自然压缩所导致。从这个角度来说今年下半年市场出现逆转的几率加大。考验今年市场的问题在于两个方面：宏观市场来看，地产回调趋势不可避免；例如今年重庆自身供求关系的逆转也是不可避免；但从需求角度来说，重庆市户籍政策的改变，将刺激一部分新增需求放量，这对供求关系的影响较大，而户籍制度对需求影响的时效性与市场供应量的匹配关系，将是判断市场走向的一个基本节点。
综合以上因素来看，因为2009年整个市场节奏的调整，以及2009年与2010年货币政策造成的市场变动（总体而言，供应市场变动幅度大于需求市场变动幅度），以及这种变动的不匹配性将导致2011年房地产市场供应关系的大幅度逆转，供应量激增将是一个无可置疑和辩驳的事实，需求的变化会相对平衡（价格增加导致量的减少与户籍制度的改变导致新增需求的增加可能形成对冲性平衡），2011年市场供求关系将朝着供应严重大于需求的方向去发展，而这将导致市场量价关系再次发生变动，如果一旦价格变动变得抑制需求，市场将可能发生较大程度的异动。