谢逸枫：楼市是外资最安全避风港
外资基金最早进入国内市场是2004年，当时主要是由于国内开发商因资金链断裂缺乏过桥资金，而给了外资进入的机会，随后的2006年、2007年外资基金在国内如鱼得水，借人民币升值大肆投资内地房地产项目。后来随着政府限外令出台以及金融危机的影响，外资基金基本上在国内的房地产市场"销声匿迹"。根据国家统计局的数据显示，2009年房地产利用外资仅为470亿元，同比下降了35.5%。外资房地产开发基金在国内境况不佳，一方面是由于金融危机造成这些资金在募集上出现了难度，另一方面就是去年以来中国国内开发商融资渠道非常畅通，银行基本上是上门来"送钱"。
据中投证券统计，2009年前11个月，32%的房地产开发资金来源于国内银行信贷，包括开发贷款和按揭贷款；9.2万亿元新增贷款中，近17%流入房地产行业。在开发商普遍"不差钱"的情况下，向外借粮的意愿也跌至了谷底。随着去年下半年以来房价高涨、地王频现，国家先后出台了"国四条"、"国11条"等政策，又在今年初上调存款准备金率，并一再释放从紧信贷政策信号，从去年底开始一些蛰伏很久的外资地产基金以及外资房地产公司开始了频繁的活动。
政策转向，外资欲卷土重来。近期外资频繁在中国楼市的活动预示着新一轮外资投资房地产热潮的即将开始。从这几笔投资来看，外资对中国房地产的投资正在发生着重大的变化，和前两年那种通过提供资金或收购成熟物业的模式相比，未来外资进入中国楼市将更加本土化，直接投资将逐步演变借助中介代理公司或者是通过合资的模式来完成。
2010年1月20日，随着“国11条”的出台以及19个月来央行首次提高存款准备金率的开始执行，房地产商“不差钱”的境况将一去不复返，融资问题在2010年再次成为开发商的头等大事。正当国内房地产信贷政策从紧的关头，在内地楼市“销声匿迹”了近两年的外资基金近期又开始了频繁活动。受存款准备金率上调影响最大的是房地产企业。因为房企70%的资金来源于银行贷款，存款准备金率上调将压缩商业银行的贷款空间。
央行此次上调人民币存款准备金率主要是为了矫正去年及今年年初以来信贷狂奔的势头。前期的天量投放有一定的金融风险，同时也会使一些行业产生泡沫，比如房地产业。在过去的2009年，国家执行了宽松的货币政策，其中受益最大的无疑就是房地产业。
根据不久前国家统计局公布的数据显示，2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，国内贷款11293亿元，增长了48.5%，这部分资金大部分来源于银行。去年是开发商们大肆开疆辟土的一年，而其背后的主要推手就是银行。根据中国指数研究院近日发布的一项统计显示，去年以工农中建四大国有银行为主的商业银行向地产企业提供授信额超过了3300亿元。绿地、世茂、绿城分别获得银行授信474亿元、150亿元和100亿元。
尽管外资与中国本土房地产公司相比有着更加雄厚的资金和先进的管理经验，但是随着国内企业的成长和一些金融机构的崛起，外资难现当年在中国市场垄断高端商业项目（写字楼、购物中心、高档公寓）交易的局面。2006年、2007年是外资疯狂进入中国内地房地产市场的时期。以2006年为例，当年中国高端商业地产市场交易额达到了90亿美元，创下历史最新纪录，增幅也达到了69%。其中，来自于新加坡和其他全球基金的投资比例便高达了60%，约为54亿美元。
一位投资者回忆当年站在北京的CBD、上海的外滩、深圳罗湖口岸只要是写字楼林立的地方，基本上每个项目全和外资有着千丝万缕的联系。但是随着金融危机的到来，以及国内房地产企业的成长，与2008年外资基金在国内参与商业地产并购风生水起形成鲜明对比的是，2009年内资机构开始成为商业地产并购市场的主角。以SOHO中国为代表的民营企业与中央国企在大宗物业并购领域掀起了轩然大波。除了潘石屹收购了前门项目与上海东海广场一期之外，茂业百货耗资17亿元人民币收购深圳东方时代广场。
由于中央企业手握重金，也加入了大宗物业并购的行列。与2005年相比，外资大宗商业交易比例已由60%降到了不到10%，而同期国内机构投资者比例从35%升至70%。特别是随着去年10月1日国家放开了保险机构进入房地产市场领域后，一大批"不差钱"的保险公司也将积极进入这一市场，可见将来外资再想像前几年那样买栋楼囤上几年再转手套现的"空手套白狼"时代已经过去了。
2010年8月20日，外资借调控之机救助房产商，抄底中国楼市。据媒体报道，美国私募股权投资巨头黑石集团(Blackstone)同香港大型地产商鹰君集团达成协议，黑石集团同意向香港鹰君提供资金支持，以合作开发鹰君2009年在大连取得的土地，建造豪华酒店和高档公寓。经不完全统计，包括摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入国内房地产业。在当前我国房地产市场调控的关键时刻，外资借机“输血”资金困难地产商，抄底中国房市，给中国房地产政策和决策者带来了新挑战。
据观察，海外“热钱”到中国除了汇率上的渔利以外，更多的是在实体经济取得稳定的利益而不是参与经营。如果不是通过股市渠道套现，所有不参与经营的投资，更多的是打着各种合法旗号进行高额利息的隐形放贷活动来赚取高额利益。目前的房地产调控，使得房地产的民间融资利率不断攀升，年息已超过100%，给各种高利贷资金莫大的诱惑。尤其是房地产企业本身有房有地，更给放贷者带来资产“保障”。当前缘于外资的高利贷性质投资，较为常见的包括两种变通方式：其一，假购房，也就是低价购买房屋但是合同中有可以高价退房或者开发商回购的条款；其二，股权质押或投资承包回购。在市场上就表现为外资买房或者投资开发企业。
其结果就是，外资假购房，使得宏观调控所希望的让老百姓买到便宜房的设想落空；外资股权质押或者回购中国房企，则使得中国房地产行业的优质资产有被外资控制的可能。或许有人会问，目前形势下，中国房地产开发商为什么不愿低价卖房而宁愿忍受“高利贷”盘剥？其中一个重要原因在于，当前调控政策的主要手段就是收紧开发商资金逼其低价售房。但在过去几年的反复炒作下，目前“击鼓传花、最后一棒”的开发成本已经非常之高，大幅降价是“速死”，借高利贷“饮鸩止渴”是“慢性死”，“死撑”下去成为开发商的普遍性心态。
因此，在不断加压房地产市场的调控背景下，开发商降价寥寥无几，逼得股东内讧或卷款而逃的现象比比皆是。由此产生的高利贷渔利机会，反倒诱使外资“热钱”大举卷入其中。可见，房地产调控政策在保持稳定的前提下，还需要“招安”的政策。一方面要继续保持对投资和投机性资金的控制力度；另一方面也要通过税费政策在促进消费性住房建设成本下降的前提下，引导更多房地产企业进入消费性住房市场。
2010年10月2日，中国楼市又现外资活跃踪影，谨防干扰调控成效。新华网近期，在欧美楼市前景惨淡的预期下，我国楼市又频繁闪现境外资本的活跃踪影。我国对或明或暗流入楼市的外资监管仍存在诸多薄弱环节，房地产领域调控正处于不断加码的关键时刻，须谨防其干扰调控成效。近一段时期，国际资本大举进入亚洲房地产市场，在我国房地产领域直接投资表现活跃。一是外资房地产企业增资明显，单个外资房地产基金规模趋大；二是大宗交易比较频繁。
据商务部统计数据显示，从今年６月起，我国房地产开发资金来源中的外资同比增幅开始转正，且增长迅速。仅９月份，全国完成备案的外商投资房地产企业中，增资的达４３家，新设立的有３１家，这些数字均大幅超出过去３年的平均水平。
新加坡国有投资公司淡马锡控股全资子公司丰树产业确定今年底前推出一个近１０亿美元的中国内地房地产基金。这将是内地地产领域一只规模最大的外资基金。丰树产业从２００５年开始涉足内地房地产投资，目前已在北京等一线城市至少直接投资了４处高档商业地产。此前不久，美国私募股权投资巨头佰士通集团与香港大型地产商鹰君集团达成协议，合作开发在大连的一处豪华酒店及高档公寓项目。此消息一度被视为外资加速布局我国房地产的见证之一。佰士通集团早在２００８年６月就以约１．５亿美元换取了上海一商业广场股权，完成其在中国内地的首个房地产项目投资。此次佰士通将向鹰君集团的项目至少追加投入５０００万美元。
近期，外资在内地房地产市场的大宗交易也较频繁。今年７月，摩根士丹利将位于上海陆家嘴金融区附近的一处高档住宅项目出售给了摩根大通，成交价折合人民币约１２亿元；与此同时，雅居乐地产控股有限公司以人民币５０多亿元的价格将旗下公司３０％的股权转手给了摩根士丹利。外资机构在中国内地房地产业特别是一线大城市的投资正呈现回升的势头，比较活跃的有和记黄浦、新鸿基、凯德置地等来自香港和新加坡的开发商，以及高盛、瑞银、佰士通等欧美投资者。
外资近期在我国房地产时常频繁活动，除了外资预期人民币升值和看好中国房地产业投资前景、追求高额利润回报以外，还有国内开发商大规模的海外融资，从而对外资“曲线”涌入起到推波助澜的作用。中国房地产指数研究院的最新报告指出，国内房地产企业获取贷款难度加大，再融资被全面收紧，房地产企业开始加速构建多元化的融资渠道，发行海外债券、票据及私募基金等融资方式得到广泛应用。
９月２８日，国内大型开发商方兴地产发布公告，公司拟发行５亿美元于２０１５年到期的长期次级可换股证券，发行的可换股证券本金总额最多为６亿美元，预计净收益５．９１亿美元。这是方兴地产今年以来首次推出大规模融资计划。
今年以来，国内房企海外融资几成蜂拥之势。４月，位列国内十大房地产开发商的金地集团与瑞银环球资产管理集团合作发起房地产基金，首期募集签约金额约１亿美元；６月，恒大地产通过私募股权的方式得到了５亿多美元融资，主要的投资者为香港新世界发展有限公司、德意志银行、美林银行等多家境外机构；８月，碧桂园发布公告，将针对海外市场发行４亿美元的５年期优先票据。
据不完全统计，今年前８个月，金地集团、龙湖地产、远洋地产等３０多家房地产企业相继推出了海外融资计划，融资总规模达到了１００多亿美元。虽然中国房地产企业海外融资是与国内银行收紧贷款的好办法，但其代价十分高昂，以发行５－７年期的海外债券为例，利率达１０％以上。发行高息债券筹得了资金，但高额利息却吞噬了企业的部分利润，潜藏的债务风险不容忽视。
2010年10月3日，国际资本加速进入中国楼市，可能推高房价。近期，在欧美楼市前景惨淡的预期下，我国楼市又频繁闪现境外资本的活跃踪影。现阶段，房地产领域调控正处于不断加码的关键时刻，我国对或明或暗流入楼市的外资监管仍存在诸多薄弱环节，须谨防其干扰调控成效.期，国际资本大举进入亚洲房地产市场，在我国房地产直接投资活跃。一是外资房地产企业增资明显；二是大宗交易较频繁。
据商务部统计数据显示，从今年6月起，我国房地产开发资金来源中的外资同比增幅开始转正，且增长迅速。仅9月份，全国完成备案的外商投资房地产企业中，增资的达43家，新设立的有31家，这些数字均大幅超出过去3年的平均水平。外资机构在中国内地房地产业特别是一线城市的投资正呈回升势头，比较活跃的有和记黄浦、新鸿基、凯德置地等来自香港和新加坡的开发商，以及高盛、瑞银、佰士通等欧美投资者。
外资近期频繁活动，除了预期人民币升值和看好中国房地产投资前景以外，国内开发商大规模海外融资，导致外资“曲线”涌入。据不完全统计，今年前8个月，金地集团、龙湖地产、远洋地产等30多家房企相继推出海外融资计划，融资规模达100多亿美元。中国房地产指数研究院最新报告指出，国内房企获取贷款难度加大，再融资全面收紧，只能加速构建多元化融资渠道，发行海外债券等成为融资选择。中国房企海外融资是用高额利息换取，这吞噬了企业的利润，潜藏债务风险不容忽视。
外资房企增加直接投资,新加坡国有投资公司淡马锡控股全资子公司丰树产业，确定今年底前推出一个近10亿美元的中国内地房地产基金。“这将是内地地产领域一只规模最大的外资基金。”香港高银国际有关负责人告诉记者，丰树产业2005年涉足内地房地产投资，目前已在北京等一线城市至少直接投资了4处高档商业地产。
此前不久，美国私募股权投资巨头佰士通集团与香港大型地产商鹰君集团达成协议，合作开发大连一豪华酒店及高档公寓项目。此消息被视为外资加速布局我国房地产的见证之一。
外资大鳄频繁接手房产大宗交易,近期，外资在内地房地产市场的大宗交易也较频繁。今年7月，摩根士丹利将位于上海陆家嘴附近的一处高档住宅项目出售给了摩根大通，成交价折合人民币约12亿元；与此同时，雅居乐地产控股有限公司以人民币50多亿元的价格将旗下公司30%的股权转手给了摩根士丹利。
国内房企蜂拥海外融资,今年来，国内房企海外融资几成蜂拥之势。4月，金地集团与瑞银环球资产管理集团合作发起房地产基金，首期募集签约金额约1亿美元；6月，恒大地产通过私募股权的方式得到了5亿多美元融资，主要投资者为香港新世界发展有限公司、德意志银行、美林银行等多家境外机构；8月，碧桂园发布公告，将针对海外市场发行4亿美元的优先票据。9月28日，国内大型开发商方兴地产发布公告，公司拟发行5亿美元长期次级可换股证券，发行的可换股证券本金总额最多为6亿美元。