限购为什么没有限住房价

复旦大学管理学院、复旦大学住房政策研究中心 陈杰 副教授   

     上海新“十二条”中，正式推出了“限购令”，暂定自10月8日起上海市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。这意味着上海是继北京、深圳、厦门之后，国内第四个推出“限购令”的城市。但奇怪的是，从目前来看，在发布“限购令”之后，这几个城市的楼市没有受到很大打击，某种程度上“限购”反而刺激了购买量，甚至北京和深圳等地还继续出现“排队买房”现象。这显然出乎政策制定者的最初预料。

     笔者认为，这种"意外"是由好几个因素造成的：

     首先是“末班车效应”。短期内，限购反而造成抢购。限购之后，很多人预期政策将越来越偏紧，激起他们去抢购住房，尤其本来就有购房计划的，更会提前去购房，以备将来连一套房都不能购买了，或即使可以购买，也要受到越来越多的限制。政策的不确定性，让很多购买力在短时间内集中性的爆发出来。

     其次，刚性需求的力量确实很强。尤其在自国十条调控以来，很多刚需在观望半年之后终于按捺不住了，不得不出手。以上海为例，每年新婚人口有10万多对，拆迁的又有6-8万户，然后每年还有大量外来包括从各地引进和海外回来的高精尖人才，都需要有新增的住房，这些都是实实在在的刚需。北京和深圳也基本是如此。相对刚需来说，我们的供给量一直是偏低的。我国城镇住宅1999年以来年均新增600万套，对应6亿城镇人口，相当于每年每千人新增10-12套住宅。虽然这个水平较成熟市场经济国家的平均数高出很多，比如美国、德国、法国、英国正常水平下每年每千人新增住宅4-6套，但一些人口老龄化较轻、城市化进程还在进行中的次发达国家如爱尔兰、西班牙、希腊、葡萄牙和芬兰，它们在1980-1990年代每千人新增住宅基本在10-14套，相比起来，中国城镇住宅的新增水平并没有什么优势。由此可见，虽然我国城镇住宅市场是刚刚新兴的，城镇住宅历史欠债十分严重，但我国城镇住宅新增能力并不突出。尤其1999年后城镇住宅竣工量增长缓慢，年均增长速度只有4%，大大低于1988-1998年的年均23%增速。住宅供给的止步不前，除了住宅全面市场化后，开发商出于利益最大化动机而囤地、囤房，不能不说与土地招拍挂后地方政府有意控制和收缩住房供应用地也有很大关系。再加上我国经济发展失衡，大量人才往沿海少数几个大城市拥挤，而这些城市往往又土地供应十分紧张，这些更加剧了大城市的住房供需长期处于失衡状态。纵观历年每次调控，都是一开始出现，消费者进行观望，刚性需求被暂时后移，同时，开发商出于策略性考虑，放慢上市速度，供应量一直在下降，于是交易量在短期内萎缩。但刚需得不到释放，不得不结束观望，迟早会反弹和爆发，在高位中入场。这轮调控中，相当一部分需求就是吸取以前教训，对政府控制房价缺乏足够信心，提早入场了。

       第三，限购确实打击了投机炒作、囤积多套房产的人，但问题是，我们目前面临的很可能是“全民炒房”。社会保障不足，货币流动性泛滥，是房价的两大推动力。有很多研究发现，我国大城市的房价历年涨幅刚好与货币供应量呈高度线性相关。为了养老保障和防止通胀，绝大多数普通人只要有机会都会倾向于去买一套房存起来。以上海为例，上海有600多万户家庭，面对每年只有20-30万套新房的供应量，只要3%的人出手新购一套住房，市场交易量就会很大，就会对价格造成很大的压力。虽然上海等大城市房价很高，绝对价格都已经赶上或甚至超过很多发达国家的一线城市，但中国收入差距大，最高收入群体中的购买力很强。另外，中国有房的人比例其实很大，有资料显示中国城市居民住房自有率达到87.8%，上海2009年住房自有率为80%。拥有多套房的也有10%以上，最高20%收入家庭中有近30%拥有多套房。所以哪怕劳动收入不高，仍还有很多家庭对商品住房的支付力很强，包括“以小换大”。再加上高收入者这些年收入增长速度确实不低，中央政府又在号召“收入倍增”计划，中高收入者对自己的未来收入预期很高，这些都进一步刺激人们购房欲望。

      第四，目前的调控政策没有从根本上改变人们对房价不断上涨的预期。尤其房产税并没有形成有效的威慑力。虽然市场上一再传闻持有环节的房产税，消费者“对房产税的预期并不高”，指望着第二套、第三套房才会开始征，终归相信“法不责众”，“跟着主流走不会吃亏”。但政府确实也处于两难境地，不开征房产税，人们仍然有机会就会“囤积”住房，但开征房产税是又一件很复杂的事情，所遇到的挑战很大。尤其税率和范围上，开征低了，威慑力很小，开征高了，又会造成很大的社会风险。除非政府真能拿出一整套办法，让住房制度有一个根本改观，让房价不断上涨的预期被打破，人们才会停止去抢购住房。

     当然限购令才刚刚出来不久，很多效果还有待观察，尤其在“末班车效应”之后，刚需到底有多大力量、房价是不是真的主要是因为刚需推动等很多争论不休的命题，就可以通过这次“社会实验”看的清楚了。为此如果限购令如果能坚持个1-2年，笔者不否认限购令在长期会逐步发挥一些作用。但中国住房问题是不是就此能解决了？笔者不持乐观态度。房地产调控仍然任重道远，住房制度的全面调整才刚刚起步。