房地产调控的重点应该是中小城市

9月29日，十一长假前夕，相关部委联合出台措施，巩固房地产市场调控成果。措施规定，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对首次贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%的规定；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

9.29通知强调了两个重点：第一是降低购房的金融杠杠效应；第二是限购。

这两项措施其实并无新意，4月新政以来，北京已经率先执行了异地限购的措施。规定以家庭为单位只允许新购一套住房。

北京施行限购措施施行以来，北京的房价迅速得到了控制，交易量大幅萎缩，交易价格得到遏制。但令人遗憾的是，这一政策当时只是在北京得以实行，全国其它地方省市并未跟进。于是我们看到，4月新政以来，除北京和上海等少数城市房价得到遏制外，全国大部分地区的房价反而掀起了新一轮的上涨狂潮。

其实，本轮中国房地产调控的目的不在于打压或者降低个别城市的房价，而在于降低房地产的金融杠杆效应，减少市场中的流动性。2010上半年以来，以美元为首的众多国际货币竞相贬值，信用崩溃，导致全世界热钱泛滥。各路热钱虎视眈眈，伺机进入中国兴风作浪，这也是本次房地产调控的大背景。

房地产市场蕴含着巨大的金融能量，如果不对其进行约束控制，洪水滔天，一旦决堤，后果不堪想象。然而，中国地域辽阔，城市众多，绝大部分人口集中在中小城市，政策的成败并不在几个中心城市，而在于广大中小城市。房地产政策的成败也在于中小城市，而不在于大城市。

我们常挂在嘴边的一句话，“中国的问题是农民问题”，在新的城市化历史背景下，我想这句话也应该被延伸为，“中国房价的问题是中小城市的问题”。中小城市房价虽然单价低，但汇集起来，总量却非常庞大，其蕴含的金融总量远非中心城市所能比拟。和股票一样，中小盘容易被操纵，中小城市的房价也容易被操纵。我们很容易发现，一些小城市的房价已经被一两个大的开发商所操纵，而这些小城市房价的上涨对于当地普通民众的伤害所造成的影响，远远大于中心城市高房价的危害。北京上海的房子买不起可以回老家，如果老家的房子都买不起，我们还有哪里可去？