谢逸枫答全国记者媒体“二次调控”追问
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫 资深房地产专家
2010年9月28日晚上-30日，笔者连续三日接到北京和上海及广州等深圳其他省的媒体记者电话，都是追问同一个问题“国务院是否真如坊间被谈论的传言，十月一日国庆前会有新一轮调整政策调控”。记者朋友们都说：“一是目前网络上有传言“9月29日晚，多日在坊间被谈论的传言终于得到了证实，《新闻联播》和国务院办公厅的网站上公布了新一轮调整政策。关键点主要为以下几个方面：1、商品住房首付比例调至3成及以上;2、商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款;3、房产税试点扩至全国;4、土地增值税的清算和稽查;5、增加保障房供给，支持公租房建设;查处交易中违规操作等措施。”
二是新华网北京9月29日电 记者29日从中国住房城乡建设部获悉，为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，巩固房地产调控成果，促进房地产市场健康发展，住房城乡建设部、国土资源部、监察部决定，对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。三部门要求，各地立即研究制定贯彻落实国发〔2010〕10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要按照近日国务院有关部门进一步贯彻国发〔2010〕10号文件的要求，调整完善相关政策。
房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。切实增加住房有效供给，全力加快保障性安居工程建设。严格住房用地供应和住房建设年度计划的管理，加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。各地要全面落实保障性安居工程建设资金，加快建设进度，强化工程质量和施工安全管理，全面完成保障性安居工程建设任务。
进一步加强市场监管，严肃查处违法违规行为。加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其新购置土地。加快房地产市场和个人住房信息系统建设，为群众住房消费和加强房地产市场管理提供全面、及时、准确的信息。
一。记者：住建部网站上有2010年9月29日晚间有中央电视台-新闻联播的内容http://www.mohurd.gov.cn/lswj/01/xw2010093005.htm，对于这些政策，是否是国务院出的最新“二次调控”政策，还是一些网络传言，或者是媒体起哄搞出来的，还是真有“二次调控”，您怎么看？
谢逸枫：这个“二次调控”消息纯瞎掰，没这事。这个消息根本就是传言。所谓的“二次调控”的消息，都是仅仅是民间或者一些媒体的猜测而已，或者是一些官员个人的言论而已。如果真有“二次调控”的政策，国务院或国务院办公厅或各部委都会通过下达通知或开新闻发布会的方式，公开政策的内容。而不是会让一些媒体的组织机构去公开。况且，到2010年9月30日，国务院目前从未发布关于所谓的“二次调控”政策这样的5点内容红头文件或通知。
现在报纸上报道的这个“二次调控”的新闻来源根据都不是官方的正式文件或通知规定，一是中央电视台的新闻联播，但是新闻没有说明是出于国务院还是什么具体的部门的正式文件，或者说是否什么时间发布。二是网络上的传言，有的还说是国务院办公厅，但是后来到网上一看，压根就没有。三是所谓的记者小道消息。例如有报纸报道说：“昨日，记者分别从有关方面了解到，为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。”
这是媒体硬逼出的伪命题“二次调控”，这个不是二次调控，都是新国十条内的政策，应该叫二次落实才对。除非有资本金上调和开征物业税，空置税，取消预售制等政策，方可称为二次调控。一些媒介的报道存在误解，国务院办公室厅的网站未看见有新的政策公布，地方政府银行都未接到过这样的通知。这样的恐吓是没用的，唱跌房价的人应该是很失望了。
目前仅有财政部的通知，2010年9月29日晚财政部称，10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。另外，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。例如，这个所谓的“二次调控”涉及房产税，基本上可以成为“名存实亡”。一是并未明确房产税试点具体的细则规定。二是不是由部委文件统一公布。三是未明确具体的内容，其实就是继续空转，只不过再次怒吼下。
二。记者：为什么这个不是“二次调控”？什么才叫“二次调控”？有媒体称“中国官方出台五项措施遏制部分城市房价过快上涨一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。”一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。制出或调新的细则，限定居民家庭购房套数，严格实行问责制。二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
第三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。
谢逸枫：这个根本不叫“二次调控”，应该属于在重新执行和落实4月17日国务院出的新“国十条”的政策。一是里面的内容基本上是新国十条的。二是没有新的政策调控的内容。三是没有正式的国务院或各部委的通知或文件。四是目前“新十国条”的政策执行基本到位，严格说执行是不到位。五是目前政策调控已经达到调控的目标，就是“遏制部分城市上涨过快和抑制投资投机炒需求及增加保障房供应”，重要的是去执行和落实，没必要出所谓的“二次调控”政策，有一点多此一举的意思，毫无现实意义。
除非有更加严格的政策或者是新的政策，例如加息、开征物业税、房产税、商品房空置税、提高土地闲置税、预售资金监管、全面限购、价格定价政府核准、房地产项目资本金上调到35%、取消商品房预售许可证等。
三。记者：如果这个真是“二次调控”有楼市有什么影响？
谢逸枫：假如这个“二次调控”政策对会影响到开发商的定价心理和供应的计划，开发商目前不会疯狂的上涨房价，或者是通过控制供应的方式暗中哄抬房价。不过，开发商会在十一期间集中推房，销售库存的房源或者是部分新的上市产品，部分开发商会以跑量走价为主要策略，而部分高端产品的价格会继续走高，以及供应小的区域价格比较平稳。今年十一月份不会大量推货，主要是政策调控不稳定，过于频繁，同时市场供应过大。
另外是开发商已经通过走量回收大部分资金，等待政策的调控反应和后市的走向，观察市场的买卖双方心理在，再决定是否推货。还会导致购房者恐慌购买，甚至会让刚需和改善及投资客集中爆发抄底入市。或者是不相信这个就是所谓的“二次调控”政策，对房价下降根本无实质意义上的调控。一是这个“二次调控”政策根本就没有“核武器”，但是会让开发商“提心吊胆”不敢继续往上涨。二是政策执行存在问题。
三是政策与前面的政策都重复，无新的政策内容或者说有更加严格的政策。该政策对于中国房地产市场来说，意义在于巩固加强417国务院新国十条的政策调控、扩大调控的影响力，同时也存在一定考验开发商的资金链。例如，差别化的住房信贷政策、限定居民家庭购房套数以及加大保障房、公租房供应政策，对于北京来说均为重申政策，早在四月份调控初期，各项政策已开始逐步全方位落实，此次重申更多意义在于对于贯彻不彻底的中小城市，对于北京来说更多是巩固调控成果的意义。
此次调控政策干预范围首次扩大至首次购房，规定调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，当前契税优惠政策为首次购买90平米以下住房享受1%优惠及购买普通住宅享受1.5%优惠，也就是说，契税优惠取消将影响到首次置业的刚性需求，具体细则还应对找个地方的具体执行细则分析。而在细则未执行前，为赶搭优惠末班车，将上演集中过户现象。
例如，全国9月份一、二手房成交均创下4月新政后高峰，尤其是9月底新建商品住宅、二手房住宅均连续多日单日成交突破8月的数据，几乎回到调控前成交峰值水平，而此次调控仿佛化骨绵掌，从表面看较温和，而实际给予地方执行上预留的空间非常大，将使第二波观望迅速形成，成交出现急刹车。但是，不会影响投资客和部分改善需求的人入市，十一期间全国房地产市场成交依然比较火热，毫无疑问是一个楼市“黄金周”。
四，记者：4月新政实施以来，燥热楼市短期内遭受重挫。但随着调控进入平静期，房价未现明显下降，购房者纷纷停止观望，再度入市，各地在9月重掀抢购热潮，引发了政府的高度关注。房价上涨过快，楼市迅速回暖，调控开始秋后算账，楼市“量价齐升” 中央媒体发文暗示二次调控，是不是新一轮调控即将出台的信号？
谢逸枫：当然，如果开发商一意孤行，不配合国务院政策调控和听地方政府的话，疯狂哄抬房价，等待他们是政策调控“核武器”。甚至可能导致力度更强的二次调控，包括加息、开征物业税、房产税、商品房空置税、提高土地闲置税、预售资金监管、全面限购、价格定价政府核准、房地产项目资本金上调到35%等在内的一系列举措都有可能随之而来。
此次国务院新国十条楼市政策调控方向非常的明确，从抑制投资、投机的需求入手，稳定商品房市场，腾出时间和空间解决房地产市场中的结构问题。从市场供应和结构不平衡及政策执行力程度看，毫无疑问，国务院房地产政策调控短期之内，绝对不会突然退出,也不会暂停执行新国四条和新国十条范围内的政策。
未来的房地产政策调控方向有三个方面，一是增加住房用地的有效供应。二是确保保障房性住房建设的结构调整,加强资金的投入和开发速度及市政配套实施。三是政策执行监督，形成行之有效的问责制。因此，上三个方面作为今年国务院政策调控的收官之举。由于市场供应和保障房开发及政策执行需要时间，房地产政策调控将延续到明年3月或4月份，今年之内不会出现所谓的“二次政策调控”。
从全国7月和8月最新价格数据看，房价保持做上涨的趋势，但是上涨的幅度明显有回落，可以表明国务院政策调控已经遏制了部分城市房价上涨过快的现象。
例如，2010年8月10日，国家统计局公布70个大中城市房屋销售价格指数，7月房价同比涨10.3%。
例如，2010年9月10日，国家统计局公布70个大中城市房屋销售价格指数，8月份全国房价同比上涨9.3%。
例如，2010年9月30日，中国100城市房价排行榜杭州第一上海第三，北京紧随其后位居亚军。杭州房价跃居榜首，新房均价达25840元/平方米，创历史最高，北京以22310元/平方米紧随其后，上海新房均价下降至19168元/平方米位列第三，广州以12560元/平方米位列第八。
2010年7月份，全国70个大中城市房屋销售价格涨幅比6月份缩小1.1个百分点；环比与上月持平。2010年8月份，全国70个大中城市房屋销售价格涨幅比7月份缩小1.0个百分点；环比与上月持平。房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。说明一线城市的高房价上涨趋势已经得到遏制。
五,记者：媒体为什么这么着急要求国务院推出“二次调控”？
谢逸枫：媒体这么着急要求国务院推出“二次调控”，主要是调控的效果未达到老百姓预期的房价下跌30%或40%。另外是地王再次出现，大家对于政府政策调控不满意。三是媒介出于新闻的炒作或者出于对高房价的愤怒。四是房价下降10%或15%，老百姓依然买不房。五是大家把下降房价的希望都集中在政策调控本身和政府身上。六是市场上的所谓“假回暖”，认为政策调控执行不到位。
面对2009年下半年以来房价急剧攀升，土地市场“地王”频出的现象，今年4月中旬开始，为了促进房地产市场健康稳定发展，中央政府密集出台了一系列政策“组合拳”。自4月新政实施以来，燥热楼市短期内遭受重挫。但随着调控进入平静期，房价未现明显下降，购房者纷纷停止观望，再度入市，各地在9月重掀抢购热潮，引发了政府的高度关注。7月和8月及9月，全国大部分楼市“量价齐升”，因此中央媒体纷纷发文，强烈要求国务院对楼市再次发动“二次调控”。 虽然，新政满月，新盘纷纷推出“靠谱价”。新政百日，买卖双方在“掰手腕”。
当前市场楼市回暖房价躁动，除了定高价的楼盘之外，部分此前定价稍低、销售不错的楼盘开始进入涨价通道。近期推房的楼盘已经有涨幅或微涨。到十月国庆节楼市，大量的新盘开闸，房价继续走高，因此才导致媒体对调控趋紧的呐喊。不管是楼市成交的回暖还是土地市场的热度，都极易演变成媒体推动“第二次调控政策”出台的导火索。因为从近一周的政策风向愈发引人关注，首先是9月20日，有消息称房产税可能在国庆前后出台，明年元旦实施的可能性比较大;紧接着，又有报道称，住建部和银监会组成联合检查组，开查主要城市二套房贷的落实执行情况，南京各家银行也已经严格执行“认房又认贷”的史上最紧房贷政策.
9月26日晚，国土资源部、住房和城乡建设部再出新政，公开发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，规定因企业原因造成土地闲置一年以上者禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动……种种迹象显示，政府被迫“二次调控”已经渐行渐近。
2010年9月29日，财政部称，10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。另外，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。