谁应搬出房屋？---海口李律师办案点评
案情简介：2004年2月至2005年10月，上诉人在被上诉人公司工作，双方未签书面的劳动合同。2004年被上诉人以优惠的价格将文昌市某花园住宅小区10栋C单元建筑面积102平米的202房卖给了上诉人刘某，约定价格92268元。该房在2001年报建，竣工时间是2004年4月，
本案在文昌法院开庭审理，本案中上诉人刘某生病之后住院一段时间，被上诉人认为上诉人再没有可利用之价值，便多次威逼上诉人要其搬离，上诉人被迫无奈之下，只好搬离，而被上诉人则入住此房。原告刘某遂以排除妨碍纠纷起诉对方，一审法院以房产证未交付给原告的事实说明既售不完整，双方买卖合同已经解除为理由认为被告占有使用房屋的行为不侵权，遂判决原告刘某败诉。李律师接受委托后，详细分析了本案的全部证据资料，并认真思考了本案所应该适用的法律条文和法律理论。
案件焦点：
1、本案中双方的合同究竟有没有解除？
本律师认为一审中认定双方解除了房屋买卖合同与事实不符。
上诉人（原审原告、下同）刘富平以优惠价格购买房产后，即一直居住至2007年8月。后被被上诉人（原审被告、下同）驱赶被迫搬出房屋。从上诉人入住至被迫搬出的长达三年时间。被上诉人并未要求解除房屋买卖合同，而原告则一直居住在此，且被上诉人并于
2、上诉人领取工资是否属实？
上诉人与被上诉人双方签订合同后被上诉人为留住上诉人继续在公司工作，被上诉人答应以工资抵扣购房款，且一直都是用上诉人的工资来抵扣房款，依约履行。但一审法院在本院认为部分认定“原告主张被告从其工资中扣房款至2005年底，共扣23600元，但是未提供其应得工资以及交付房款的任何证据，本院对原告的该项主张不予采信。”此认定严重与事实不符，且适用法律错误。从被上诉人提供的全部证据，即其提供的所有财务记账凭证来看，并没有任何证据证明上诉人已经从被上诉人处领取了工资，且一审法院把证明被上诉人用上诉人工资抵扣房款的事实之举证责任加之于上诉人一方，与法律不符，无论上诉人从被上诉人处是否领取了工资，都应由被上诉人负举证责任，因为只有被上诉人才掌握了上诉人是否已领取工资的证据，被上诉人离证据最近，且被上诉人是否已经支付给上诉人工资被上诉人最容易证明，获得证据更加容易。从会计处理规则来看，即便上诉人领取了工资，上诉人也是向被上诉人出具收条之类证明上诉人已经收到工资的凭证，而上诉人根本没有任何支付工资的证据，也不可能获得任何证明被上诉人未支付工资的证据。而被上诉人则会保留上诉人已经领取工资的收条等证据作为入账的依据。而一审法院却颠倒举证责任，无理要求上诉人对此事实加以证明，很显然已经错误的适用了法律，曲解了法律，造成举证责任上的严重不公平，自然也直接导致实体上的错误。根据我国诉讼证据规则，被上诉人应对上诉人是否支取工资承担举证责任，而不能由上诉人，一个根本不可能保有此证据的一方承担举证责任，根本不存在的证据从何举证，如何举证？现被上诉人对上诉人主张没有提供任何有效的证据加以反驳，被上诉人认为上诉人支取工资但并不把工资收条等会计原始凭证拿出，其应承担举证不能的责任，不利后果由其自负，因此应认定被上诉人一直用上诉人的工资抵扣房款。一审适用证据规则错误，偏袒被上诉人。
3、物权凭证的效力何在，也就是本案中一审适用的法律是否适当正确？
上诉人已经取得房屋所有权、一审法院适用相关法律错误。我国《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。” 以上规定表明房屋所有权证是不动产所有权的唯一证明，是最有效的物权凭证。国家保护私有财产也是宪法的基本规定，更是民法等法律的基本原则。现上诉人已经取得房屋的所有权证，当然是房屋的所有权人，中华人民共和国公民的私有财产不得肆意侵占，被上诉人主动为上诉人办理了产权证，这更说明被上诉人完全承认了上诉人的所有权，即房屋是上诉人所有的这一基本事实，否则为何被上诉人为上诉人主动办理房产证，对这一行为又作何解释？既然办理了产权证就毫无疑义的说明上诉人已经完全取得了房屋的所有权。物权已经取得和确定，物权转移的行为已经完成，这一事实应该得到法律的保护和尊重，否则办理房产证何益，确权何益？物权法的效力何在？《中华人民共和国物权法》颁布后，我国已经区分了物权行为和债权行为之间的区别，其之间是相互独立的，各自有其成立生效的条件且不能相互影响，物权行为是无因的、独立的。现上诉人已经获得房产权证，且此物权行为没有任何瑕疵，物权行为已经完全成立和生效，而原审法院则混淆了物权行为和债权行为的区别，以债权行为的效力否认物权行为的效力，以合同的效力否认物权效力，一审法院显然是为了混淆视听，债权行为的瑕疵并不能影响物权行为的效力，且具体本案事实来说，上诉人一直用工资付款，即便是债权行为也是完整的、没有任何瑕疵的。
债权行为应债权的方法解决，而不应影响到物权效力，且剩余房款上诉人一直要求支付，但被上诉人以种种借口推脱不予接受，而非上诉人不愿意支付剩余房款，即应由被上诉人对上诉人没有支付剩余房款承担责任而非由上诉人承担。
被上诉人不顾上诉人的所有权，强行把房屋“卖给”所谓的第三方崔某。其实是因为房价上涨，被上诉人为了赚取更多的利润而恶意撕毁合同，被上诉人行为严重违背了诚信原则和最起码的商业道德，此行为才是严重的违约行为。法律不应使一个违法的人从违法行为中获利这一原则应得以遵守，否则就是纵容不诚信行为的存在，纵容更多的商家侵害消费者的合法权益，纵容更多的人随意撕毁合同、不尊重合同的法律效力，诚信和善良会更无以谈起。现被告意欲收回房屋另高价卖出，正是不诚信行为的表现，应坚决予以打击和制裁。
其次 上诉人未能举证证明合同已经解除，应由其承担不利后果。原审法院认为“买卖合同已经解除，双方买卖关系发生了变化，房屋的所有权转移至被告，”此认定缺乏法律依据，且适用法律错误。根据我国合同法的规定，被上诉人解除合同应通知上诉人，否则不发生解除合同的效力， 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”上诉人主张合同关系已经解除，应对合同关系解除的事实承担举证责任，而上诉人在一审中未提供任何证据证明上诉人和被上诉人的合同关系已经解除，其应对此事实承担举证责任，现被上诉人未能证明，其应承担不利后果，即双方的合同关系没有解除。
本案是一起比较典型的涉及《物权法》的效力的案例，值得我们深刻反思物权法到底被人们的接受程度如何？其实从本案的具体情况来说，上诉人是否交纳了房款，对于此案已经不再重要，因为本案是排除妨害纠纷，即原告要求被告立即搬出自己的房屋并赔偿原告因此而造成的损失。而被告则坚持认为原告没有交足钱，所以房屋并不是原告所有。《物权法》颁布之前，我国关于物权变动的模式并不明确，到底何时所有人取得所有权并没有一个明确的说法。由于法律规定的错误，原来的合同法和担保法等涉及到物权的法律基本上都混淆了物权行为与债权行为的区别，导致实践中大量混乱的出现。给业主办了证，但不承认业主有所有权，甚至认为只要房产证还在开发商手里而没有交给业主，房屋就不能算过户变更所有权。正如本案被告的习惯性做法一样，卡着房产证不给业主，以此说明自己的房屋还没有卖给业主。可悲的是很多基层法院的法官也有此种看法，如本案中本律师去与一审法官的交流看法并复印案件资料，主办法官不在，碰到一个主管的副院长，和这个院长聊了足足有一个小时。围绕的主题就是关于《物权法》的相关规定及我们各自不同的理解。在这位院长的眼里，所有权凭证是物权的唯一合法证明的理论，即物权的公示公信理论，物权行为和债权行为相互独立的理论及物权行为独立性的理论都有另外一番解释。而他的解释已与物权法的真正含义相差十万八千里了，也与权威的物权理论和民法理论竟毫无共同之处。他认为只要房产证仍在开发商手里没有最终交给买主，那就说明买主没有完全取得所有权，无论是不是按揭贷款买房等一概不论。若如此，岂不是可以认为只要开发商不把房产证交给业主那业主就永远不是所有权人，这岂不是荒唐？更为搞笑的是一审法院认为“既售不完整”，什么叫既售不完整？法院竟堂而皇之的把其写进判决书，真是不可思议。当然也是严重曲解物权法的表现，也说明了很多法官对一些基本的法律理论的无知，仅凭自己的经验和交易惯例来判案，早已远离了法律的本意。我们实为大陆法系国家，按大陆法系的法理学理论和法律制定的架构，法官是不能解释法律的，只能严格按照法律条文的本意适用法律。但是现实中很多中国的法官不但喜欢解释法律，而且喜欢按照完全风马牛不相及的理论和视角解释和阐释法律，有时让人哭笑不得。比如关于律师法规定律师会见不被监听，被很多官员认为，既然法律规定是不让监听，那我监控总是可以的吧，所以侦查机关可以堂而皇之的对律师的会见权加以限制，难道这也叫解释法律？类似这样的解释不胜枚举。
《物权法》的颁布，就是为了实现法律“定分止争”的作用，实现对不动产的严格的私有保护，即只要你有国家颁给你的所有权证，只要办理房产证行为是合法的（注意：我说的是办理房产证行为是合法的，即物权行为，而非买卖行为的合法性）。那么这相应的不动产就是属于你的，在房产证没有被撤销之前，不动产当然的属于你所有，没有任何人能对抗你的这种绝对的私有财产权。也不能以任何理由干涉你的财产权的行使，除非由于战争而临时被国家征用，否则任何人不得以任何理由干涉。这一点在英国有谚语可以说明，在德国也有同样的故事，说白了，物权法就是为了保护私有财产权而设的法。这一点我国古圣先贤已经说得很清楚，慎子曾形象地举例说，“一兔走街，百人追之，分未定也；积兔满市，过而不顾，非不欲兔，分定不可争也”，也就是说，一个野兔在街上奔跑，很多的人都去捉，是由于其所有权并未确定；而对于集市上的众多的兔子，大家经过的时候看都不看，是由于其所有权已经确定，不能再争夺了。以法律的视角去解读这段文字，就是：一个野兔在街上奔跑，其所有权并未确定，属于无主物，依据法律的规定，大家都可以去捉，而捉到野兔的人，则取得了所有权。而对于市场上的兔子，已经公示了其所有权的权属，大家便不得去争夺。 在《物权法》起草、讨论和实施的这一过程中，“定分止争” 这个词不时跃入眼帘，形象地表达了物权法确定物的归属，解决物权争议的功能。曾几何时，定分止争被想当然地写成定纷止争。其实，定纷止争与定分止争意思不同，“定纷止争”中，纷与争是近义词，定纷与止争在意思上是相近的，是一个并列关系的短语。而“定分止争”一语中，分与争存在着本质的差异，表达的是两个意思；定分是止争的前提和基础，定分是手段，止争是目的，分定则争止，这是解决矛盾的一个根本方法。
至于在本案中被告所说的原告没有交清房款，那是另外一层法律关系，即债权关系，学理上叫债权行为。债权行为相对于物权行为是独立的，即债权行为有自己的合法性评价标准。只要在民事法律行为的主体、内容、意思表示和民事法律行为的形式等方面，只要满足了债权行为的法律标准，那么此次交易也就是有效的，是应该受到法律保护的。我们分析原被告双方的交易可以看出，双方的交易没有任何缺陷，因此双方的债权行为（即买卖行为）也是合法的。被告认为原告没有交钱则仅仅只是涉及到合同的履行问题，与物权行为和债权行为都没有关系，即即只是一方的义务没有完全履行。在此情况下，被告则完全可以向原告主张违约责任，被告合同解除的权力也不存在了，因为被告远远超过了合同解除的合理期限，丧失了解除合同的权力。被告可以采取的唯一措施就是起诉追究原告的违约责任，但那又是另外一起案件了，与本案没有任何关系。本案中一审法院的错误就在于没有真正领会《物权法》的含义和立法目的，盲目地遵从交易惯例。殊不知交易惯例也应经合法性审查，不能违背法律的规定。从这起案例中开发商也可以吸取一定的教训，那就是不能过早地把房产证办在业主的名下，一旦办理过户，就说明让渡了所有权，至于所欠的房款，只能是追偿而不能再干涉别人的所有权的行使。