约稿09楼市调查

1、  这几年市场价格层面的走势变化，有些什么规律（需要相关数据）；

2、  买卖双方的情况，哪些人购买了上海的房子（投资者属地比例资料），投资收益状况；

3、  代表性板块、楼盘的变化（可选新江湾城、三林等区域进行说明）；

4、  土地话题，土地供求关系的变化，地价的走势变化（相关数据说明加规律总结）；房地产调控政策演变，调控与市场表现的规律。

5、  5年间代表性房地产企业发展变迁、地产江湖格局变化；

1、价格整体呈现出向上的趋势，从06年1月均价9620元/平方米，上涨到09年12月的20187元/平方米，其涨幅已经到了109%，尤其是在2009年一年，价格涨幅为最快，其涨幅达到了50%以上。

2 、06年到09年期间房地产价格快速上涨，而房屋的租金涨幅远远低于房价涨幅，到了09年，上海各大物业长线投资回报率已经下降到历史最低值，平均不足2%，上海市大部分房屋年租金收益率已经低于同期一年期银行贷款利率，这表明随着房价的上涨，租金收益已经低于社会平均投资回报，因此单单的从租金回报率来评论房价高低，是否具有投资价值已经没有任何意义了，因为目前投资者投资房地产已完全忽略了资金回报率来计算房价，而其最大的收益是土地升值带来房产的收益，从09年地王频出的现象也足以说明地价升值带来房价同时升值。对于09年出进入楼市的购房者而言，那些投资者在财务杠杆的作用下的自有资金的收益率普遍在200%以上，收益情况十分可观。

3、09年由于世博临近，上海多条新轨道交通的陆续通车，这些轨交沿线的板块出现的最为抢眼，比如闵行区的浦江板块、宝山区的顾村板块、南汇区周康板块、嘉定区的江桥板块和嘉定新城板块，松江区的九亭板块和松江新城板块，这些区域的房价涨幅都比较大，其09年的新房的售价普遍在年初房价溢价50%以上。其中四季度相比一季度房价出现上涨的项目达到了123个，其中房价上涨超过30%的项目达到了73个，占到半数以上，涨幅超过50%的项目达到了34个，涨幅超过80%的项目也达到5个，其中华润置地橡树湾城、绿洲康城二期、中冶尚城、贝尚湾园和盛高香逸湾庭院涨幅都超过了80%。在这些上涨的楼盘中，主要集中在松江和浦东，其分别有24个和17个楼盘出现上涨。

4、（土地市场见后面详细图标）2009年上海市通过“招拍挂”等途径出让土地面积约为613.33万平方米，建筑面积约为891.45万平方米，平均容积率在1.50，地块总数在85幅，其中楼板价最高的是杨浦区的新江湾城C6地块，楼板价为32484元/平方米，开发商为中国中建地产有限公司。在85幅地块当中，有24幅地块楼板价在10000/平方米以上，面积占总出让面积的24.8%。09年土地市场另一现象就是出现了数量众多的地王，在居住市场无论总价还是楼板价都全面超越了07年的水平，与07年不同的是，09年地王出现了众多央企的身影。

政策由年初的鼓励购房到年末出台二手房优惠“5改2”，转变为支持自住和改善型购房需求，抑制投机购房需求；针对开发商的政策由年初的降低开发自有资本金比例转变为年末的开发商拿地首付比例不得低于50%，这一政策对于资金规模较小的开发商不利，房地产行业会向规模化和集中化发展。

从历来的房地产调控政策的实际效果来看，似乎每次都是越调控，房价越高。这主要是由调控的目的决定的，本次调控也不例外。在09年末，政府明确提出要遏制部分城市房价的过快上涨，从调控的目的来看是遏制过快的上涨，而非使房价下跌，从政府继续支持自住型和改善型购房需求来看，短期内房地产市场也很难转向运行。

5、从近些年房地产行业的发展来看，国企、央企的兴起和开发企业上市是两大主流趋势。其背后的本质都是随着房地产行业的发展和游戏规则的逐渐完善，资金实力成为房地产企业能够应对风险，生存盈利的重要条件，在这个过程中，大多数的中小开发商出局了，同时一批资产庞大、实力超群的企业不断壮大。由于国企和央企在资金实力和抗风险能力上都远远超过民营企业，所以如果房地产行业的游戏规则不变，可以预见，不远的将来会有更多的国企和央企成为行业的巨头。而如老牌地产老大万科已颓势已现，绿地大华开始发力也开始相继发力，09年上海市商品住宅成交中，绿地和大华的成交金额最大，其中绿地的成交金额已超过百亿，大华也接近百亿，万科在上海的老大地位已不复存在。