近年来，“房地产”无疑是人们最为关注的话题，也是争论最多的话题，但真正能挖掘到房地产市场的繁荣与腐败的千丝万缕却较少。笔者搜集了新华网的相关文章，供大家参考。

　　涉“土”腐败缘何高发 土地领域权力过分集中 

　　
　　高飞绘（人民图片）

　　对话嘉宾：

　　姚丽中国土地勘测规划院地政研究中心主任经济师 ； ； ； ；

　　房地产成腐败重灾区

　　涉案金额较高、影响较大，利益关系错综复杂

　　记者：有人说，涉“土”腐败推高房价。从全国层面看，当前涉“土”腐败现状如何？

　　姚丽：从区域上看，农村地区主要发生在土地征迁和出让中，涉及少数县（区）、乡（镇）基层政府截留、挪用征地补偿款，一些乡（镇）、村级干部利用职权套取、虚列、伪造侵吞征地补偿安置资金等腐败问题。

　　而城市主要发生在土地改变性质、土地出让等方面，涉及市、县（区）两级的少数干部利用职务之便，与开发商形成利益同盟，共同谋取私利。从涉案情况看，经营性用地项目高于划拨类用地项目；在经营性用地项目中，房地产等商业用地项目又高于工业用地项目。明显可以看出，房地产等商业用地项目正成为涉“土”腐败侵害的重点领域。

　　记者：涉案金额、人数似乎也有逐年攀升的迹象？

　　姚丽：对。一是涉案行受贿方式从当初收土特产和礼金演变成收受巨额资金；二是近年来涉案多是用地规模大、价值高，造成项目标的经济数额巨大，腐败发案额度也高，造成经济损失十分惊人。

　　同时，涉案人员关系明显具有连带性。涉案人员多是政府部门官员，关系多为上下级、同事或朋友，彼此结成利益共盟，利益关系错综复杂，案件有时交叉、有时联合，形成串案、窝案。

　　记者：相比其他部门的腐败案件，国土部门涉案情况的特点在哪里？

　　姚丽：“高危性”和“高发性”。

　　由于“用地准入”的管理特征，一些用地管理的业务主力容易成为被腐蚀的对象，往往在强大攻势和巨大利益诱使下成了“重灾区”。从业务领域上看，主要集中发生在划拨用地转为有偿出让用地、企业改制和破产后的土地处置、土地招拍挂等环节滥用职权、暗箱操作和贿赂犯罪。

　　同时不难看出，当前涉“土”腐败涉及面广，具有很强的危害性，农村征地出让中的腐败案件，直接侵害的是农民群众的切身利益，影响到农村的社会稳定；而城市地区一些涉“土”腐败案件，用地一旦发生难以恢复原状，对城市发展和人民生活将产生长期或者永久无法改变的影响。

　　 记者：既然“高危性”、“高发性”已成共识，为何在一些地方涉“土”腐败还是堵不住？

　　姚丽：这需要从体制、机制上找原因。

　　很重要的一点是土地领域权力设置过分集中，缺少强有力的制度执行和监管，行政行为没有做到全程阳光，特别是对重点环节和重点部位的权力运行制衡和纠错制度不健全。

　　另外，在基层农村，由于管理力量薄弱，监督方面存在诸多漏洞。农村地区征地出让工作涉及面具有区域性和分散性的特点，多是由乡（镇）、村抽调人员组成工作小组或者设立临时性机构——“拆迁办”，机构简单人员少，容易导致监督缺位、无人纠错的局面。一些基层人员文化程度不高，法律意识不强，罪与非罪概念不清，容易诱发职务犯罪。加之一些地方村务公开制度流于形式，财务管理混乱，给行为人轻易作案留下了空间。

　　记者：我们注意到，很多涉“土”案件都与地方政府出让土地有关。

　　姚丽：的确如此，不少地方财政对土地出让收益的依存度过高。

　　对于地方政府而言，城市土地是重要的经济资源，为了掌控这一重要的经济资源，一些地方政府过于强势，往往采取不正当行为干预土地管理事务，干预土地出让，地方国土部门势单力薄，无法对地方政府开展有效的制衡。

　　省级以下国土系统受体制制约，受制于地方政府，无法对一些地方政府领导干部的不合理用地决策进行有效抵制。

　　破除地方财政“卖地依赖”

　　健全国土资源管理体制，使其独立、正确行使监管职能

　　记者：近年来，查处涉“土”腐败案件的力度逐年提高，我们出台了哪些好的应对措施？

　　姚丽：主要是着力于完善体制和健全制度。近年来，国土资源管理系统根据国家反腐败总体要求和自身建设需要，在建立健全集教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系方面做了大量的工作。

　　以行政体制为突破口，改革省以下国土资源行政体制，配备基层国土所力量；在提高素质和强化监督方面，针对系统全员开展具有国土资源管理特色的财产申报制度，在重点环节和重点部位规范权力运行与监管。

　　在健全制度方面，2002年以来规范土地出让，大力推进经营性用地出让的招拍挂制度，工业用地实行出让最低价标准，改进农用地转用和土地征收的审批方式、改革征地程序、完善涉及建设用地招投标和公示制度。

　　在依法行政方面，建立各级政务大厅，公开业务流程和政务、土地市场信息，完善土地市场阳光交易平台建设，构建“批、供、用、补、查”综合管理平台。应当说成效是相当显著的，有效地防范了腐败的发生。

　　 记者：进一步提高防治效果，您还有哪些建议？

　　姚丽：防治要从源头做起，解决国土资源管理体制与机制存在的薄弱问题。首先，需要解决地方财政对城市土地的过度依赖问题；第二，需要解决地方政府强势掌握城市土地，不正当干预用地问题；第三，需要继续强化土地用途管制与出让监管；第四，需要逐步健全国土资源管理体制，使其独立并正确行使土地行政管理与监督职能；第五，需要解决基层国土管理力量薄弱问题。

　　在继续完善监督检查制度，加强执行与监督，堵塞各种漏洞的基础上，还要同时规范国土系统公职人员的操守，特别对重点环节和重点部位权力运行的规范，对财产非法增加要建立有效监管制度。

　　记者：我听说不少地方的国土部门在反腐上也有些好的实践。

　　姚丽：有不少好做法值得借鉴。一些城市正在开展的集中交易、阳光行政和集体决策等经验就应当大力推广。要进一步完善土地市场体系，健全公平、公正的交易规制，构建阳光交易平台。

　　不少地方对农村地区土地征迁中腐败治理经验也给我们提供了新路。阳光征迁，村务公开制度是农村基层组织有效的监督制度，征迁过程和结果公开并充分体现村民的集体意志，防止搞暗箱操作，个人说了算，坚决制止和打击乡（镇）、村干部在征迁出让土地中违法乱纪行为。

　　还要看到，反腐败工作具有艰巨性、长期性，加大法制的教育和宣传力度，警示警醒公职人员打消贪念，告诫广大用地者采取正当方式，合理取得用地。

　　“受贿协议”暴露房地产腐败成本“明规则”
   
　　
    不仅在建筑招投标、工程款支付过程中大肆收受贿赂，更肆无忌惮地与房地产商签订以《学生公寓投资协议》为名、有效期15年的“受贿协议”，每年从中“分红”20万元，原江西师范大学基建处处长谌光明近日因受贿480万元(其中280万元“分红”因案发未遂)被南昌市中级人民法院一审判处有期徒刑15年。

　　从招投标一直到工程款支付，谌光明几乎没有放过任何环节的腐败机会，最多一次受贿竟达100万元现金。但贪欲没有止境，在工程竣工后，既未出资也未参与管理的谌光明，又以合资人身份公然“分红”。而他敢于从房地产商手中“分红”的惟一“筹码”，正是屡试不爽的权力“干股”。

　　近年来，建筑领域的腐败现象层出不穷，房地产开发中的腐败成本也已是公开的秘密。江西某地检察机关曾经在接受记者采访时透露，由于工程建设利润高，施工单位之间竞争激烈，为获取工程，将工程造价的5%至10%列入“公关费”预算用于行贿，是当地建筑行业的潜规则。

　　 然而，“受贿协议”的曝光释放出一种更为危险的信号。在全国上下反腐呼声高涨的同时，房地产开发过程中的腐败成本却由幕后走向台前，由心照不宣的潜规则，异化为习以为常的“明规则”。

　　 正常与反常的悄然易位再次给我们敲响了警钟。审批、规划、招投标、施工、采购、质量监理、验收评估……工程建设领域涉及的部门之多为很多领域所不及，而有公章之处，就有滋生腐败的可能，一旦腐败成为“明规则”，开发商一路“公关”之下，必然是腐败成本高涨，建筑成本难降。

    房地产腐败窝案藏着个计算公式     

    国家贫困县湖北麻城，最近发生了一次“官场地震”，一系列官员接连被查。麻城市政府日前发布的通告称，市委书记邓新生、副市长徐圣贤被“双规”，并撤销职务；市建设局局长夏桂松亦被“双规”；市房产局书记陶兴文、市建设局副局长熊文俭被立案侦查。黄冈市纪委副书记刘千乔对媒体表示，邓新生、徐圣贤等人的落马，与行贿的房地产商有关。

    国内房地产界发生腐败窝案，不足为奇。近年来最著名的案例，当属重庆与海口的两起窝案。其中，重庆2007年查出的房地产腐败系列案，涉及近10名厅级官员，个人受贿最高金额近1600万元。今年全国两会上，有代表发出“房地产成腐败大案多发重灾区的感叹”。相比较而言，麻城的这起窝案更骇人听闻：市委书记、副市长、建设局长、房产局书记等重量级官员被开发商们一一摆平，房地产领域之水，在此显得更加深不可测。

    见到腐败官员被查处，很多人都会感到大快人心。但事实上，官员被查处后，广大公众不见得能从中获得什么实惠。因为，房价并没有因此有明显的下降，房价成本也没有真正浮出水面。案子查完后，事情也就了结了，最多也就是给纪检监察机关增加了一条反腐倡廉的反面案例罢了。所以，我们有必要建议政府相关各部门，将房地产的腐败窝案用来计算房价成本构成中的腐败部分。如果我们很认真地来做这项工作，会有意想不到的收获。

    譬如麻城或重庆，各个受贿的官员分别收取了多少赃款，总计是多少，分摊到各个行贿的开发商头上又是多少。这个分摊的部分，就可以用来测算房价中的腐败成本。千万别小看这个成本，它大致可以用来观照周边地区房价的合理性。在土地成本与建设成本基本一致的前提下，如果某些地区的房价超高，那么纪检监察机构就有必要以此为反腐线索，查查有没有官商勾结。如果有，就查官，如果没有，就查商。

    当然，想要官方出面清查腐败成本，肯定会有相当大的阻力。假如官方无意做这项工作，民间机构是可以代劳的。例如，可以根据法院对房地产腐败窝案的宣判结果，取得腐败官员受贿的数据，然后根据相关数据制订一个计算公式，腐败成本是不难算出来的。两年前，有位在珠三角和广西、云南等地从事房地产开发的蒋姓老板就有个类似的测算，他得出的结论是：楼盘开发成本只占房价20%，超过40%的利润被相关职能部门消化掉了。他的这项结论有些笼统和单一，但也足以令人惊叹了。

    房地产官商勾结现象屡屡上演，归根到底还是监督机制单一，如果房价腐败成本的计算成为一种常态，相信对官员与开发商都有一定的警示作用，对倒逼房价逐渐回归理性，也是大有裨益的。无论是官方，还是民间，都值得去做好这项工作。

    腐败之下经适房成为权贵自肥的盛宴

（注：以上内容均来自新华网）

    如果将来哪个经济史家要写一部中国经济适用房的发展史，2009年必定是他绕不过且浓墨重彩刻画的一年，他也可能会用威廉·曼彻斯特在《光荣与梦想》中那样的笔触写道，一个接一个丑闻的曝光，把经济适用房推到了史无前例的尴尬地位，对其存在合法性的质疑是空前的，即使那些曾不遗余力力挺经适房的民粹评论家也被肆无忌惮的腐败惊得目瞪口呆，并为自己的天真向力挺取消经适房者表示歉意。

    从武汉的六连号到老河口的14连号，到北京大量经适房违规出租，到郑州的经适房用地上建别墅，再到南阳官办公司骗经适房项目建商品房(《中国青年报》8月5日),井喷式腐败让公众觉得，打着助贫旗号的经适房在一些地方已成为权贵自肥的盛宴。舆论如潮质疑下，相关部门再也不能保持沉默了。住房和城乡建设部某司官员称：经济适用房是现阶段解决城市低收入家庭住房困难的有效方式。各地特别是一些住房价格较高的大中城市，适度发展经济适用房仍然具有重要意义，有利于促进社会和谐稳定。(《人民日报》8月5日)

    每次面临质疑时，相关部门总拿出这套说辞来证明经适房存在的正当性。买不起商品房的低收入者确实需要经适房，但在经适房成为腐败高发领域，甚至让公众产生“腐败必发”感觉时，再用这套“初衷是好的”、“帮助低收入者”之类的简单说辞来自证其正当，就显得很苍白无力了。

    实际上，公众从来没质疑过经适房在“助贫”上良好的初衷，也没质疑其在“解决低收入家庭住房困难”上起到的作用，公众的疑问是，为什么这样初衷良好的制度在许多地方会异化为权贵盛宴，成为官办公司牟利的资本，成为部门权力寻租的资源，成为富人牟利的工具？本该是低收入者的保障性住房，却在权力操纵中被权贵所通吃，被强者所垄断。经适房腐败早突破了个案层次，而是一种大面积的沦陷和普遍性的腐败，在某些地方甚至是集体性和制度性的。也许“开着宝马住经适房”在几年前是个案，如今早非个案，有点权力资本的人都想吃这块肥肉，它在利益均沾的权力规则下早已成为一场集体分赃。

    这样的腐败已动摇经适房存在的正当性基础。解决城市低收入家庭住房困难，抵冲畸高房价对弱者的冲击，让居者有其屋，促进社会和谐稳定——这是建设经适房最原初的正当性依据，也正因为这个理由，公众同意用自己的纳税建设这样的项目。可在无数触目惊心的腐败后，这样的初衷已经无法自证其正当，相关部门必须举出足够让公众信服的理由，才能赢得公众对经适房的支持。

    以经济学家茅于轼为代表的精英，多次表达力挺取消经适房、降低经适房舒适性之类的观点。很显然，茅老并非反对经适房“助贫”的善良初衷，而是对政府能否透明公正地分配经适房忧心忡忡，对经适房能否分配到低收入者手中极端不信任，对蕴藏着无穷腐败可能的分配权充满警惕。经适房的腐败现实，不仅不争气地印证着经济学家的怀疑，很多时候甚至远远超出公众想象。“取消经适房”的极端言论实际上表达了对异化和腐败的愤慨，逼政府在“经适房物归其主”上作出制度承诺，以“堵死权贵通吃”来证明经适房存在的正当性。

    也就是说，经适房的正当性危机并非“建设初衷”的危机，而是作为建设者和分配者的政府的信任危机。从经验到常识，人们有充分理由不相信掌握着分配权的官员能抵制住寻租的诱惑，不相信权贵会对经适房这块肥肉无动于衷，不相信权力的品性和富人的道德，不相信分配的公正、公平和公开。

    这样的信任危机下，空谈“经适房是现阶段解决低收入家庭住房困难的有效方式”，只能加剧舆论的反感。在腐败上危及正当性了，就必须在消除腐败上重塑正当性，以严厉的、靠得住的、看得见的、令公众信服的监督制度预防经适房的分配腐败——这样的制度承诺，也不是空喊几句“加强准入和监督管理”、“健全准入审核机制”、“建立部门联动审核机制”就可以蒙混和忽悠的，必须令公众信服并经过实践检验。经适房能不能继续合法存在，关键在于政府在反腐上有无作为。