“国十一条”虚幌对中国楼市影响不大

关键词：“国十一条” 战略调控 政策调控 安居工程 经济性惩罚 住房保障 房价 楼市

近日，“国十一条”一出台，业界和学界便做了很多的猜想，SOHO潘石屹说有重要影响，股市地产板块下跌，某些专家学者说能使市场更加规范等。但个人认为，国十一条对中国楼市不会有太大影响，宏观政策调控的短期行为只能影响消费者的短期预期。此次调控类似于“国六条”或“国八条”。只不过前几次调的是房价，这次调的是市场供需。

我国房地产市场的问题和症结学界和业界都很是清楚：住房腐败问题，炒房问题，商品房与保障房博弈问题。我国政府一直在研究如何解决这样的问题，但是一直没有解决好的原因在于：政府采取的解决手段是基于政府把住房问题仅仅看成一个市场问题、经济问题， 而不是一个社会问题，即使解决保障房问题已被提信，解决方法还是宏观调控政策来，殊不知，宏观调控政策包括财政政策、土地政策、经济政策、税收政策等，这些都是对市场参与者一些经济性惩罚，只要市场参与者的经济行为所得到的收益大于他的成本。炒房者照样炒房，腐败继续腐败，商品房建设继续优于保障房建设。我国楼市问题就仍无法解决。

细看“国十一条”，主要涉及五大点。

第一是“增加保障房和普通商品房的有效供给”。供给无效是最大问题，造成供给问题在于腐败。然而“国十一条”却并没有给出解决我国房地产市场供给腐败问题的举措。因而这一条很可能只是纸上谈兵，在短期内打压了一部分不能抗压的预期，没有给腐败造成供给无效致命的打击。因而作用效果可见一斑。

第二是“合理引导住房消费，抑制投机投资性需求”。住房消费和投机投资是需求最大问题。造成需求问题在于中国的传统住房观念和占有大量资本生产要素的人炒房行为。中国住房消费问题是一个长期问题，一时很难改变。因而解决需求问题就是要解决炒房问题。宏观政策调控经济性惩罚起的作用不大，对市场经济理性人，只要经济性行为的收益大于它的成本，炒房就会继续存在。因而宏观政策调控经济性惩罚无效，有必要采取宏观战略调控。采取行政和法律手段，而此条中没有相关措施。

第三是“加强风险防范和市场监管”。市场风险、整个宏观经济有风险。这个问题的关键在于资本市场的运用和风险规避，房地产市场就是一个大的资本市场，它的产业关联性强，风险的存在就是因为市场很多不确定性，而这些不确定性在于市场信息不完全、信息不对称。房地产市场要快速发展，它是支柱性产业，也是市场经济的主要组成部分。本条中也只是认识到问题，没有采取解决问题的措施。这种问题就是得从技术层面去寻找方法，建立信息平台和实施预警预报监管体系。而此条中只涉及问题，没有涉及措施。

第四是“加快推进保障性安居工程建设”。这是住房难问题引起的，国家已经意识到经济问题转为社会问题，关注社会和谐。中国保障安居建设问题一直成为学界和业界的诟病，原因就在于各地政府在追求商品房带来的利润而忽略中低收入人群的安居工程建设，还有在于保障房执行者的不作为。如何推进保障房安居工程建设，关键还是在于解决执行力。让更多的人建设保障房的收益大于商品房的收益，这需要政府实施让利行动。保障房也是在市场上建立起来的，市场上的经济行为人只要和有利可图，便会更加愿意推进安居工程建设。都只是认识问题，没有采取有效措施。

第五是“落实地方各级人民政府责任”。政府不作为或者利益冲突是给房地产市场带来了很多的不好影响，中央政府认识到地方政府的责任问题，但是到底怎么负责，对管理者的管理是中国政府最难办的事，也是房地产市场之所以难以得到改观的最大障碍。对权利的约束和对管理者的限制可以抑制腐败，对政府的不作为进行惩罚可以推进市场建设。而国十一条没有体现。

总之，“国十一条”仅是认识到中国楼市问题，没有采取根本性措施。“国十一条”仅是宏观政策调控，而这些调控都是短期的经济惩罚性行为，并没有采取战略调控，不具有长期效果，更不具有法律和行政的强制性。因而个人认为，“国十一条”对中国楼市影响不大。