我自知功底不够，因此，写文章多实证分析，而少价值判断，写有关政策建议，更是如履薄冰。现将《解决“两快一慢”须从根治“症结”入手》在此贴出，请网友们批评指正。

 

解决“两快一慢”须从根治“症结”入手

章林晓

最近几个月以来，一些城市房价疯涨、地王频现，让人再一次感受到了房地产市场的疯狂。从今年1～6月房地产开发统计快报，可以看出，近来全国房地产市场总体上呈现出“两快一慢”的独特景象：“两快”是指房地产价格回升相当快，销售面积增加得相当快；“一慢”是指房地产投资增长比较慢。房地产市场“两快一慢”的特点，在北京等热点城市表现得尤为突出。由于房地产占据实体经济的支柱地位，又是虚拟经济的核心，如果“两快一慢”问题长期得不到解决，势必威胁到我国资本市场的稳定和宏观经济的稳健运行。

 

一、房地产市场“两快一慢”的现状

 

根据房地产开发统计快报，1～6月全国商品房销售面积同比增长31.7%（北京117.2%），其中，住宅销售面积同比增长33.4%（北京142.2%）；商品房销售额同比增长53.0%（北京113.8%），其中，住宅销售额同比增长57.1%（北京128.5%）。

 

然而，与此同时，全国房屋开发面积与开、竣工面积，并没有随着房屋销售面积和销售金额的快速增长而相应快速增长，1～6月房屋施工面积同比增长12.7%（北京－1.7%），其中新开工面积同比增长－10.4%（北京－31.5%）；住宅施工面积同比增长11.4%（北京0.2%），其中新开工面积同比增长－13.1%（北京－46.0%）；1～6月全国房地产开发投资金额同比增长9.9%（北京13.5%），其中，住宅开发投资金额同比增长7.3%（北京－15.4%）。

 

全国房地产开发投资金额和房屋新开工面积增长缓慢，甚至是大幅下降，反映在土地市场上，就是1～6月全国土地购置费比去年同期增长－15.8%（北京－7.8%），购置土地面积比去年同期增长－26.5%（北京－67.6%），完成开发土地面积比去年同期增长－15.2%（北京－12.0%）。

 

从以上房地产开发统计快报的相关数据中可以看出，我国房地产市场当前“两快一慢”的独特景象是触目惊心的。

 

二、“两快一慢”现象形成的机理

 

房地产价格的形成及其变化是一个非常复杂的过程，去伪存真、去粗取精，分析清楚房地产市场之所以出现“两快一慢”的原因，并且对症下药地解决其症结，不但有助于我国房地产市场的健康发展，而且对于促进我国整个宏观经济的持续健康发展，也具有重要的理论意义和现实意义。

 

房地产背后最根本的东西主要有两个：一个是金融，一个是土地。资金和土地历来是房地产市场两个最重要的变量，或者说是房地产市场两个最重要的要素。

 

从货币银行学角度看，我国始自上世纪八十年代的经济体制改革，就是一个经济货币化的过程。经济货币化有各种各样形式各异但本质相同的定义，主要是指相对于自给自足的物物交换而言，货币的使用正在日益增加，也就是说在交易过程中可以用货币来衡量的部分的比重越来越大，它可以用广义货币M2占GDP的比值M2/GDP来表示。

 

这些年来，经济学家通过对60年代世界主要国家经济货币化进行分析比较，得出一致结论：经济货币化比率的差别基本上反映了不同国家的经济发展水平，货币化比率与一国的经济发达程度呈明显正相关关系。从M2/GDP这个货币化指标看，我国经济货币化增长态势十分凶猛，也就是说，货币关系作为经济关系的存在形式在我国已经得到了相当程度的深化与泛化。

 

以1998年为例，美国经济货币化指标仅为0.67，而我国已是1.32。这就是说，经济发展水平并不发达的中国，在经济货币化指标上，已名副其实地“赶超英美”了。经济货币化指标突飞猛进的背后，是我国货币供应量的超常增长。

 

各国经济货币化过程的历史经验表明，我国当前经济中所出现的许多问题，包括房价的飙升，都是各国在货币化过程所引起的高速增长后普遍遇到的问题。我国当前的许多经济政策其实都是在为过去高速货币化所产生的问题而“埋单”。

 

按照货币化的本质定义，即一国国民经济中用货币购买的商品和劳务占其全部产出的比重及其变化过程。从理论上分析，不论金融或经济发展到什么程度，总存在着一部分为自己消费而生产的产品或服务，因此，一般来说，货币化比率不可能大于1，其最高值或极限值只能是接近于1。但是，我国在1998年却达到了1.32，这说明我国要为高速货币化所产生的问题而埋的“单”会更大一些。

 

2008年12月末，我国广义货币M2余额47.5万亿元，国内生产总值GDP为30.067万亿元，M2／GDP经济货币化指标是1.58。这说明最近几年我国货币化速度已有所减缓，但是，非常不凑巧的是我们遇到了百年不遇的经济危机。在全球印钞浪潮中，为避免更大的损失，在货币政策上，当前我们只能是顺势而为。据央行《2009年第二季度中国货币政策执行报告》：今年上半年，实现国内生产总值GDP为14万亿元，6月末广义货币供应量M2余额为56.9万亿元，由此可见，在世界各主要经济体央行纷纷实行定量宽松货币政策的大背景下，今年上半年我国货币化速度又已再次提速。

根据货币主义理论，价格上涨的直接原因是钞票印多了。今年上半年以来，我国房地产市场之所以会出现“两快一慢”现象，“两快”的根本原因在于我国房地产市场成了超量货币的“宣泄口”，而“一慢”的根本原因则在于我国房地产市场独特的运行机制决定了土地市场供地效率的“低下”。

 

那么，为什么是房地产而非汽车等其他商品成了超量货币的宣泄口？主要原因在于供给的状况不同，汽车的供给不但没有瓶径制约反而是产能过剩，而住房的供应却受到我国人多地少这个特殊国情的瓶径制约。可资对比的是，如日本、香港等人多地少的国家和地区，经济虽然很发达但其人均住房面积又有多少？

 

我国房地产市场独特的运行机制，主要在于当前我国房地产市场是由两个相对独立的市场，即土地市场和房屋市场构成的，并且两个市场的市场权力都掌握在卖方。

由于土地位置的不可移动性，土地市场最大的特点是其区域性。在同一区域，土地的卖方只有一个，即当地城市政府，因此，在土地市场，城市政府可说是土地的垄断供应者，而各开发商则是土地的竞争需求者。

 

虽然，在土地市场，政府是强者，开发商是弱者，但是，在房屋市场，开发商则是完全“翻身”了。在竞争土地时，开发商相互间的竞争，可说是近乎完全竞争，但是一旦成功竞得土地后，开发商在开发供应房屋时，则可说是近乎垄断了。

 

“地段，地段，还是地段！区位，区位，还是区位！”这是房地产业内人士最耳熟能详的一句话。由于地段区位的差异，开发商一旦成功竞得土地，其开发销售的房屋，与其他开发商所开发销售的房屋必然存在差异性。由于地段区位差异的存在，每个开发商都可以看成是自己产品的垄断者。

 

因此，从经济学上讲，开发商在房屋供应层面的竞争，主要是垄断竞争。而在一些小城市，或者虽然是大城市，但如果当地政府喜欢超大面积供地，那么，开发商之间甚至有可能形成寡头竞争，此时房屋市场从供给层面讲，就是一个寡头垄断市场。在这样的市场，开发商与开发商之间出现“勾结”，也就不是什么稀罕事了。

 

我国房地产市场这种独特的运行机制，决定了作为房地产市场终端需求的购房者，是最没有市场权力的最弱势者，其最弱势表现在价格上就是得承受高房价，在竞争形式上则表现为完全竞争，购房者不光得同本地的购房者展开竞争，还得同外地的甚至是国外的购房者展开竞争。其竞争的激烈，在价格上表现为房价的飙升，而超量的货币供给又给飙升的价格火上浇油，与此同时，房地产市场买涨不买跌的投资/投机属性，又推动住房成交量的快速上升。

 

而地方政府，作为土地市场的垄断供应者，在市场上就拥有绝对权力。垄断是对竞争的背离，由于没有竞争的约束，绝对权力往往导致市场的高价与低效，其表现形式就是当房地产市场回暖时，一方面是土地市场地价的飙升，即地王的频频出现，另一方面则是供地效率的低下，即土地供应量在地王频现时很难相应提高。

 

如果说，今年一季度，全国一些房地产热点城市土地出让面积和出让收入的双双大幅缩水，房地产投资依然处于低迷萎缩状态，是由于楼市“去库存化”进程的缓慢所造成的直接后果。那么，二季度，全国一些房地产热点城市楼市“去库存化”进程迅猛提高后，甚至有些城市库存住房不足消化二三个月的情况下，房地产投资依然处于低迷萎缩状态，特别是住宅用地“一地难求”，“地王”频频出现，供求矛盾十分突出，这无疑是供地效率低下所导致的结果。

 

三、“两快一慢”处置不当可能导致的危害

 

“两快一慢”给房地产市场造成的直接后果主要有三个：一是房价飙升，越来越脱离广大民众的现实购买力，一方面房地产泡沫吹得越大其破灭时的破坏性就会越大，另一方面民众对高房价怨声载道，房地产甚至成了所谓的“人民公敌”；二是住房成交量猛升，各地住房库存明显减少，少数城市甚至只有两个月的库存，房地产市场又面临“量跌价涨”的巨大压力；三是房地产投资最近虽然有缓慢回升，但远落后于房价上涨和成交量上升的幅度，房地产在投资拉动内需方面，没有起到支柱产业应有的作用。

 

解决当前房地产市场问题，在学术界现在主要流行两种观点：一种倾向于调整货币政策，主张货币政策应由适度宽松转向紧缩；另一种则是主张实行物业税，以此打击房地产市场的投资投机现象，来保持房价的稳定。这两种观点虽然出发点很好，但如果真的照此处置，恐怕会带来灾难性的后果。

 

当前我们面临着极为复杂的国际国内形势，从国际上讲，世界经济仍将在一段时期内处于疲弱状态。8月12日，美联储宣布，为促进经济稳定复苏，决定继续维持联邦基金利率在0至0.25%的水平不变，并且重申了关于量化宽松政策的计划。在全球量化宽松的大背景下，我们只能顺势而为而绝不能逆势而上，否则损失之惨重，会难以想象的。

 

而从国内讲，虽然我国经济出现了企稳回升势头，但依然不够稳固，货币政策一旦转向，先前所有努力都有可能前功尽弃。更何况，“两快一慢”已经大大改善了房地产企业的资金状况，货币政策一旦紧缩，受到最大伤害的恐怕不是房地产企业而是其他各行各业的中小企业。我国中小企业不光对GDP、对税收有着重大贡献，而且还提供着大量的就业岗位，如果中小企业大面积倒闭，这种后果是不堪设想的。

 

至于企图以征收物业税的方式来稳定房价，这种坐在书斋中的想法在当前也未免太天真了。不难证明：在房地产市场繁荣期，居住性需求竞争力≤投资性需求竞争力＜投机性需求竞争力；而在房地产市场萧条期，居住性需求竞争力≥投资性需求竞争力＞投机性需求竞争力。

 

国际上，物业税的税率范围大约在1%～3%之间。3%的物业税，相对于一月一个价格、甚至是一天一个价格的“追涨杀跌”的投资/投机市场，又有多少威慑力？前车可鉴，美国征收物业税税率在国际上还算是高的，但依然发生了房地产泡沫危机，这就是一个最好的例证。

 

物业税开征，是“重持有，轻交易”的体现，对限制房地产市场投机炒作的效果虽然极为有限，但是对于事先毫无防范的自住性购房者，其杀伤力却是生猛无比的。

银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定：商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。

 

银监会对住房贷款的风险管理，虽然符合国际惯例，但是远低于国际惯例的标准。按照国际惯例，月收入的三分之一是住房按揭贷款的一条警戒线，超过此警戒线，就会出现较大的还贷风险，而且影响到生活质量。如美国的银行就明确规定，每月偿还的按揭贷款以及与住房相关的税费不得超过贷款人税前收入的28%。

 

如果按1%开征物业税，这意味着什么？大家只要试算一下就会明白，这意味着我国银监会制订的防范住房按揭贷款风险的“警戒线”，在顷刻间就被彻底“颠覆”了。更何况，当前为应对经济危机、纾解时困，多个地方政府已不同程度地下调企业工资指导线。而在许多企业，为减轻当前的经营压力，在福利、薪酬方面，实际调整的力度也已经不小了。

 

物业税对房地产市场的投机炒作无能为力，而让众多自住性购房者在处于或面临降薪威胁的同时“腹背受敌”。物业税如果在近期真的开征，则极有可能成为引发中国式次贷危机的重要诱因。物业税在广大“房奴”收入没有提高前的开征，显然是要冒极大风险的。

 

四、解决“两快一慢”症结的政策建议

 

为解决现在我国房地产市场“两快一慢”的“症结”，除货币政策上要坚决防范海外热钱兴风作浪外，关键还得从“两快一慢”现象形成的“机理”上入手，在改变我国独特的房地产市场运行机制上下功夫，这样才能摆脱我国房地产市场“一放就乱，一管就死”的困境。具体来说，应着重解决以下五个方面：

 

一是土地供应上要打破完全垄断局面。每个地方、每个城市不再实行所谓的“一个口子”供地了，至少应设立“二个以上”完全独立的土地储备开发中心，分别进行供地，如可以以区（县）为单位单独设立土地储备开发中心，甚至在较大区（县）设立二个以上土地储备开发中心，以形成竞争供地的局面，这样一方面有利于保护房地产开发企业的利益，另一方面也有利于供地效率的提升。

 

二是土地使用权流转要确保充分畅通。在房地产开发过程中，就土地使用权的流转来说，土地从政府手中批出，到土地从开发商手中建成房屋，在这过程中，政府把住的是土地批租的环节，而开发商把住的是土地开发建设的环节。对于少数开发商投机炒作、囤积土地的行为必须依法予以严厉打击。因为如果开发商储备囤积土地成功，势必影响政府对房地产市场土地供应的有效性，同时侵害购房者的利益。

 

三是要减少储备土地的信贷支持力度。房地产泡沫归根到底是地产泡沫，而在地产泡沫破灭前，往往会意识不到泡沫的存在，因此，地产泡沫的风险极易向金融机构集中转移。当前，特别需警惕这样一种怪象：地方政府认为用土地抵押融资比拍卖土地更能轻松拿到钱，而不愿向市场推出土地；而银行则认为通过土地融资向有政府背景的单位放贷，有政府财政信用担保很安全，完全可以高枕无忧；这种怪象一方面潜伏着巨大的风险，另一方面助长了房地产市场“两快一慢”现象的形成。不论是对于开发商储备囤积土地，还是对于地方政府的储备囤积土地，金融机构都应注意逐步减少信贷支持力度，以阻断地产泡沫风险向金融风险的整体转移。

 

四是在商品房供应上应形成充分竞争。在具体宗地出让时，政府要控制单宗土地出让面积，以利于中小企业参与竞争，这样一方面有助于土地一级市场充分竞争，一定程度上有利于对冲因分散供地而造成的地价下跌，以防地方政府预算外收入遭受过大冲击，另一方面也有利于避免开发商在房屋市场形成寡头垄断，从而保护购房者利益。

 

五是对不同购房者采取不同供应渠道。住房兼具消费品和投资品的双重属性，抹杀任何一种属性既不现实，也不利于房地产市场协调健康可持续发展。但如果对穷人与富人实行同一住房供应渠道，则无异是让穷人光着脚丫子与乘着飞机的富人展开赛跑。因此，为避免购房者在房屋市场的过度惨烈竞争，对不同购房者实行不同住房供应渠道是非常必要的。

 

当前，我们一方面要坚持加大保障性住房建设力度，坚持对低收入家庭实行廉租房、中等收入家庭实行经济适用房、中等以上收入家庭实行商品住房的分层次住房供应体系；另一方面，由于中等以上收入家庭的收入也存在很大差距，因此，对商品房市场实行必要的市场区隔也是需要的，如70/90政策，实践证明效果很好。

 

对不同购房者采取不同供应渠道，不但能有效改善我国独特的房地产市场运行机制，有助于解决我国民众的住房难题，而且在当前经济危机背景下，也是扩大内需促进经济增长的一条有效途径。

       注：此文完成于2009年8月14日，已发住房和城乡建设部《中国地产》杂志