变“招拍挂”为“招投标”
上海土地出让谋弃“价高者得”

■中国房地产报  记者 朱以师 北京报道

    针对地王频出和房价快速上涨的现状，上海市或将率先在土地出让环节有所变革。
    近日，有消息称，上海正在酝酿一系列的土地出让制度改革，以往惯用的“招拍挂”方式或将改为“招投标”做法。未来土地的争夺，将不再局限于价格，而是竞标者的综合实力之争。
    与此同时，上海市最近两周连续发布的三则居住用地出让预公告也成为了该消息的注脚。外界猜测，上海欲以“土地出让预公告”、“用地预申请”等类似香港“勾地”模式，改变目前土地出让规则。
    “目前这一改革还在建议和研讨的阶段，尚未进入实质操作。”一位接近上海市规划和国土资源管理局的人士透露。

试行“勾地”

    7月27日，上海市规划和国土资源管理局发布国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让预公告，拟推出一幅位于宝山区杨行镇的住宅用地。
    记者查阅了上海市规划和国土资源管理局网站上土地出让公告后发现，这已是两周内的第三次发布住宅用地的出让预公告。前两次分别为7月14日发布的松江区泗泾基地的居住用地出让预公告和7月15日发布的浦东新区4幅和嘉定区1幅居住用地的出让预公告。
    预告公告称，为科学合理安排土地供应规模和进度，方便意向竞买人及时掌握土地出让有关信息，市规划和国土资源管理局特意发布拟出让地块预公告。
    “这种做法有点类似于香港的‘勾地制度’。”易居克尔瑞（中国）首席研究员陈啸天表示。
    据了解，上海市有关部门正在酝酿将一段时期内甚至是全年内各区能够出让的土地信息汇总后公布，开发商可以在所有土地中分析比较后进行选择，而后再进行出让。
    “这样既可以在低潮时期防止土地流标，也能在高峰时避免开发商不计成本地抢地。”陈啸天分析说，有些时候抢地就是由于土地供应信息的不对等而造成的。
    今年上半年，上海推出了为数不多的住宅用地和商业用地，绝大多数地块都受到强烈追捧。数据显示，在第二季度已成交的14幅商品房用地中，13幅地块溢价成交，平均溢价幅度为45.35%，其中最大溢价超过了140%。
    分析人士称，采用“勾地”的形式将土地供应信息透明化，也能缓解“地王”频出的压力。
    而记者就此事咨询国土资源部相关专家时，该专家表示，国土部短期内不会对土地出让制度进行改革，但原则上支持各地完善现有的土地出让制度。
    2006年国土部曾发文称，有条件的地方，可以建立勾地制度。今年年初，为防止土地流标，福州、广州等地以及北京的限价房地块都曾试行过“勾地”。

谋弃“价高者得”

    值得注意的是，在上海市今年高价成交的地块，除了被大型品牌房企获得之外，还有一部分被一些名不见经传的中小开发商获得，其后续的开发能力也引发人们忧虑，担心可能会再次出现类似于苏宁环球退回南京路163号天价地王的事件。
    陈啸天分析说，一些中小房企高价拿地之后，在资金压力下无力进行后续的开发，从而造成被动囤地的局面。
    对此，有消息称，上海市在“勾地”环节后，还酝酿以“招投标”方式出让，综合考虑土地价格和开发商后期的运作能力。
    在这种情况下，如何确定最终的中标者，成为问题的关键。
    一位最近饱受地王争夺困扰的开发商在接受记者采访时甚至建议，在土地出让过程中，各家有意向的企业都进行投标出价，最后取各家的平均值，最接近平均值者中标。
    陈啸天分析说，上海有可能再次采用设定价格区间的方法，开发商出价低于或者高于这个区间都无法中标。
    据了解，在前一次的楼市高峰期2004年，上海曾采用过土地出让价格区间制度，但是使用一段时间后就取消了。
    有业内人士担心，采用价格区间制度后，可能出现暗箱操作的问题。现行的价高者得方式，至少有个清晰的标准界定。
    上述接近上海市国土部门的人士则表示，这个尚在讨论中的方法并非解决地王的长久之道，而是针对近期地王频出、房价高企的暂时办法。
    陈啸天也认为，这些消息更多是从土地方面出发的平抑地价、稳定房价的短期办法。
    “目前，上海楼市的价格偏高、供不应求等矛盾相继显现。”陈啸天表示，设定价格区间至少可以在地价成本上有所控制，同时上海酝酿完善规划、提高交地标准，也有助于缩短开发商从拿地到开工的时间，从而缩短楼盘上市时间，加大楼市的供应量。
    尽管还有所争议，但是对于尚在酝酿中的上海市土地出让制度变革，众多开发商和分析人士还是充满期待，称之为“明智的选择”。