2009年8月24日 陆新之

凯德置地的毛大庆跳槽万科，坐镇华北，令房地产江湖颇多联想。作为商业地产之中的代表，凯德置地的强项显然是在写字楼、商铺和出租物业。因此，坊间越来越多人猜测，万科将毛君引入，委以副总裁和华北老总重任，后面似有所指。诚然，若然矢志要做中国第一住宅开发商的万科也大规模涉足商业地产，那就是一个非常重要的信号。

在商言商，商业地产是房地产业之中的一门大生意。以万科在房地产业之中的江湖地位，涉足于此，甚至将其作为未来的一个主要业务领域，其实不仅不是坏事，反而是与时俱进的一步好棋。假如万科正式进军商业地产，至少带来两个信号。

其一，万科以往津津乐道的市场份额，不再是衡量一个房地产开发商的主要指标。一家开发商的业务结构和盈利能力，才是真正的价值所在。2008年万科全年营业收入达到409.92亿元，尽管这一数值，仍然比排在第二位的香港上市公司中海207亿元的营业收入多出达50%，还是位居第一。但是在连续多年以60%、70%的增长速度发展之后，万科在2008年全年的主营业务收入增长速度大幅放缓，同比仅增加15 .38%。在最新的2009年一季度，万科增长速度虽有提速，其主营业务收入增长达到27.65%，但其销售毛利率却再次猛降至33.81%。这边厢，已经有好事者看好“生猛”的开发商保利。诸多分析师根据两家房企的发展速度预测，到2011年，万科的营业收入为860亿元，而保利则将达到905亿元，预计，保利在3年后将超越万科。万科最近也意识到这个问题，开始谈，要将万科打造为股东回报最高的企业云云。过去一年来的市场现实已经清楚显示，绝大多数的房地产企业，面临周期调整的时候，几乎是毫无办法，只能采取龟缩大法硬扛。而行业火热的时候，又个个失控地去抢“地王”。要解决这个问题，只能引入商业地产作公司的资产组合，这有助于减缓经济周期的冲击，提高企业的资产质量。

其二，商业地产的开发和运营有难度，但是绝不是那么难。开发商及时布局落子在这个领域，虽然不能马上见效，但是培养团队，积累经验，这些工作无法跳跃，也无法回避。现时就开始搞商业地产，虽然辛苦一些，也得交不少学费，但是所谓长痛不如短痛，现在的万事开头难坚持过去了，未来就是一个广阔的市场领域，用中国城市化发展的趋势来预测，未来二三十年的商业地产的获利空间，绝不会比住宅市场小。以前开发商宣传项目的时候，经常对消费者苦口婆心地劝慰，有“恒产者才能有恒心”。现在看来，万科为首的开发商，自己也得有恒产———也就是自己持有的商业地产物业，才能使得公司开发和运营能够更加理性。