地价房价比更需展望未来
章林晓
真没有想到，有关地价占房价比的争论，持续了这么长久，依然没有消停下来的意思。地价房价比的关系自然需要厘清，但重要的是我们不能仅仅局限于此，更得看清其背后所隐藏的内容。
有关地价房价比的争论，最近最有代表性的，当属中房协副会长兼秘书长朱中一对国土资源部房地产项目用地地价专项调查结果的质疑。7月24日，中国城市地价动态监测系统公布了国土部组织开展的房地产项目用地地价专项调查结果，结果显示“中国地价占房价平均为23.2%”。
7月28日，朱中一在接受媒体访谈时表示：官方公布地价成本是好事，但有两个关键问题需要计算在内，否则国土部的结论经不起考验。问题一，“一个方面是国土部公布的地价是按项目当时拿地的价格，这与后来房地产销售时的价格不是一个时间点，这就有了时间差的问题。”问题二，“土地增值税也很重要，它肯定是跟地价密切相关的，所占比重较大。我感觉在国土部公布的地价中，土地增值税这块是缺少的。”
朱中一举例说，“按说房屋折旧，价值会越来越低，但为什么二手房价格反而越来越涨？主要一个原因就是因为土地在增值。”显然，朱中一认为国土部在调查时，低估了地价占房价的比例，而低估的原因主要在于没有考虑土地增值和土地增值税这两块因素。
对于朱中一所举例子，其实可以用数学公式最简单地表示：房价＝房屋（建筑物）价格＋土地价格。这个公式稍作变形就成为：土地价格＝房价－房屋（建筑物）价格。
从这两个公式可以看出，为分析方便起见，当不考虑房屋（建筑物）折旧时，即假设房屋（建筑物）价格不变时，土地增值的额度，就是房价上涨的额度。或者，换一种说法，房价上涨多少，必定会带动土地价格上涨多少。所谓的土地价格推动房价上涨，与房价拉动土地价格上涨，在本质上其实是完全一致的。
最近，房价是上涨的，土地价格怎能不上涨？或者反过来说，如果土地价格上涨了，房价岂能不上涨？从这两个公式出发，朱中一对国土部的调查结果自然难以置信了。
那么，这是不是意味着国土部的地价调查搞错了呢？其实也并非如此。国土部所调查的地价很明确，是“房地产项目土地出让价款”，这个土地出让价款是开发商为开发这个房地产项目，而必须付出的土地成本。国土部所调查的地价占房价比，反映的是房地产成本构成中，地价所占的比例。
“会计人员一般喜爱用物品的实际过去成本来衡量物品的价值；经济学者喜爱用物品的市场价值，或替代成本来衡量其价值。市场价值衡量物品在其最高与最好的使用时的价值。”显然，国土部所调查的“地价”是会计学意义上的地价，是开发商为获得土地的历史的账面成本；而朱中一所言的“地价”，是经济学意义上的“地价”，是房地产市场现行的土地的“市场价值”。
既然“地价”的内涵完全不同，显然再多的争论也是枉然。国土部有关“地价”的内涵，是开发商为获得土地的历史的账面成本，那么这个账面成本一经发生，自然成为历史、不可变更了。也就不需要考虑什么土地增值的问题，土地增值的问题不需考虑，土地增值税什么的也就没必要涉及了。
然而，朱中一所言的“地价”，即经济学意义上的“地价”，也并非没有意义。这个现行的土地市场价格，与国土部调查的土地的历史的账面成本，这两者之间的差额，反映的其实就是在此期间土地市场地价的波动情况。对于一个具体项目来说，这两者之间的差额，甚至可看成是开发商在土地上的投资毛收益。
当“面粉价格超过面包价格”，新拍卖土地楼面地价甚至超过周边在售楼盘的房价时，可以说这个土地市场已经完全疯狂了，此时从纯粹投资回报角度说，那个周边在售楼盘的开发商当年还不如不开发这个项目而纯粹囤积倒卖土地来得更赚钱了。当然，投资并非总是一定能够得到回报的，亏损有时也是难免的。
如果说，国土部的地价房价比是回顾历史，朱中一的地价房价比是分析现在，那么，当前房地产市场更需要的，则是从回顾历史、分析现在中，进一步展望未来。
此文2009年8月17日已发《中国房地产报》，发表时略有修改，标题改为《错位的地价房价比论争》。