【戴欣明】：现在有人在推高房价，推高房价是一种社会发展阶段性的责任，政府与精英应责无旁贷，只有高房价才能产生“好”房子。

 

 

 

 

 

【戴欣明】：谢谢大家！之前在预热的时候，大家已经谈了很多。

 

看网友留言的意思（网友留言：应该戴欣明来谈谈非常合适，不知道是否邀请大师过来）我谈比较合适的原因是这样：在房地产产业链当中的，所有的环节基本上我都干了一遍，做过室内设计师、景观设计师、建筑策划者、开发商、集团运营者等都做过了。

 

刚才胡冶明说到精装修，室内设计方面谈了很多，实际上我认为从微观来谈容易谈得清楚。但微观已经谈了很多，我稍微谈宏观一点。因为我看到主办方今天邀请我过来的身份是“城市运营专家”，那我从这个角度先谈一下。

 

讲到好房子产生的原因，其实有土壤问题，这个土壤我认为站在城市的角度来看，是城市的政策使然。

 

■“深圳最近闪电多”的日子

 

最近这段时间，深圳的变化比较快，一个是我称之为“深圳最近闪电多”的日子，上半年闪电多，下半年的闪电也多。16个部门闪电任命了一把手，我们发现有些部门合并掉的，有些部门突出出来了。我发现一个突出，就是深圳市金融办被特别突出了，特别把它突出了的原因是什么呢？我们说深圳这个城市要想走得好，首先有两个方面是最重要的，第一个是政策方面，要有政策；要有一个土壤适合于城市发展的政策需要。再一个金融业的发展，再有好政策，没有金融业的发展，整个城市发展是不现实的。

 

比如说我们现在说到房价的不断上涨，有的人认为房价上涨是好的，有的人认为房价上涨是不好的。不管怎么样，整个中国经济肯定是盘活了，这里面在金融业推动下，我认为金融业在当中起到的作用是最重要的。如果没有金融业的左右，其实房地产要升要跌根本不可能实现。  

 

我认为一个是政策，一个是金融业，这就是我们所说，大家生活在一个城市当中的土壤是否肥沃的最先决的条件。

 

■有文化并不代表有人文

 

今天我们来谈新人居文化运动，刚才主持人已经说了，我在2005年正式提出人文地产，真正提出人文地产是十年前，为什么说是2005年，2005年在公共场合谈，十年前在私下场合谈。

 

我可以这样说，有文化并不代表有人文。文化是什么？文化是可以造出来的，现在很多楼盘说，很有内涵，报纸、媒体、网络一宣传就是好房子，大家就认可，最快的速度可以植入一种文化；文化可以植入，可以造出来，但人文就不能，人文需要沉淀、需要沉积。所以反过来需要一种“土壤”。

 

■发展“高端服务业”意在制造精英阶层

 

我们讲深圳的战略，现在是发展“高端服务业”，以前没有这种说法，以前说“服务业”，没有说高端。现在明显地说发展“高端服务业”，发展“高端服务业”的结果会造成社会的两极分化，比如说精英人士多了，一般的人相对来讲也多了，有意的把整个的社会做成一个分层的社会。我们社会是不是分层的？是分层的，但是出现什么问题呢？大家在每一个层面生活的人，都认为自己不满足，小商小贩不满足，公司高管认为他不满足，我认为没有把他们特意地区分开来，再一个没有政策导向区别他们生存空间。

 

这样的话结果是什么样？会形成商品房的消费群体和政策性住房的消费群体。这种情况下才有可能产生好房子。好房子是给谁的？好房子绝对不是给穷人的，也不是给一般人的，好房子一定是给精英人士的。很多人说买不起房，我从自己的角度说，很多人就不应该买得起房子。

 

■精英推动房地产进程

 

我们发现十几年前对于好房子的概念和现在的说法是不同的，这就会引申出我的另外一个话题，我们的好房子目前刚刚进入房地产紧缺时代，原因是什么？房子太少。什么房子太少？好房子太少。

 

目前大家很清楚，中国人生活在一个脸面经济社会，生活在人文气息当中，我说的房子，比如说很多人十年前买的房子，现在还住在那里，哪怕十年前被称之为豪宅，现在已经不是好房子的。不是重新装修或者重新再买过，当然这里面我们要感谢景观设计师、建筑设计师、规划设计师、室内设计师。

 

我为什么是这样排序呢？先排景观，后排建筑、规划，然后再排室内呢？实际上我们真正认为房子有变化，从景观开始，把景观引入到中国整个建筑规划设计当中，你会发现整个社区变了，很多人买房子买的是什么？买的是景观。过了这么一段时间以后，我们会发现我们的户型出问题了，比如说现在很多豪宅，我们发现有很大的特点，就是户型非常差。但建筑规划师给我们讲了这么一个道理，为什么户型非常差，浪费面积很多呢？这就是豪宅的特点。我们有地方、有空间可以浪费。当然我觉得有一定的浪费，我只能判断50%对，50%错，是不是在这种情况下，把利用率提得更高？室内设计师出场了，室内设计师可以在建筑师作品的基础上进行进一步的修正，把建筑师留下的尾巴、屁股擦一擦。  

 

但是有一个客观不得不提出来，这么多年好房子的变化太快了，大概是五年一个周期，现在我们可以看到很多房子。

 

主持人在写开场白的时候也讲到了有的房子是“华丽的外表”，这成为很多人判断房子是否好的标准。

 

现在来讲，我认为是不是真正有好房子存在？开发商重不重要？肯定重要，另外一个是设计者，这是更重要的。如果说我们不能把好房子设计出来，开发商不建造出来，或者说开发商不见到的好的设计，我认为好房子不会出现。

 

目前如果好房子存在，就一定需要有社会的精英人士存在，由这些有钱人、精英人士推动好房子实现的进程。

 

■“深圳科技园•金融基地”承载精英的平台

 

比如说最近我们发现“深圳科技园•金融基地”作为一个商务空间上，我们发现里面和一般建筑有所不同，不同在哪里？是设计上的不同，是一个生态绿色建筑，里面有很多的空中花园。

 

为什么公共建筑和住宅都需要好房子？实际上两个是相辅相成的，如果只有一个正常的好居住环境，你没有一个好的办公环境同样不可能促进好房子产品的出现。如果我们都在工厂里办公，回家里住得非常好，实际上不可能赚那么多钱，不可能花钱消费好房子。

 

“深圳科技园•金融基地”是澳大利亚（百涛）建筑设计公司设计的，在绿色、人文和生态三个方面都考虑得非常全面，一般对好住宅的标准是3A认定，而“深圳科技园•金融基地”获得了美国绿色建筑师协会LEEDTM评估体系核心与外壳预认证金奖，更有权威。

 

谈到“深圳科技园•金融基地”的商务空间，就是我倡导的工作生活相得益彰才能品味好房子，催生好房子。  

 

目前来讲要看整个城市的状态，一个城市当中能不能产生好房子？比如说一些二三线城市，为什么好房子少？不代表没有设计师，到我们深圳请就行了。我认为一是没有政策，二是没有整个对金融业的提升。比如说深圳，大家都知道，本来想要建成一个全球性的国际金融中心，但是深圳有一个特点，深圳和上海不同，上海是“先说后做”，深圳是“先做后说”。明显表现在金融方面，深圳做什么？——四大金融基地，“深圳科技园•金融基地”第一个建成的，其他明年、后年陆续建成。

 

■建“深圳科技园•金融基地”的画外之音

 

建“深圳科技园•金融基地”这样庞大基地的目的、作用在哪里？我认为作用是全社会的，对房地产的作用最大。为什么“先做后说”呢？实际上就是把一些政策，把有形的东西做出来，不能谈意识形态，而是“类形态”，“先做后说”就是“类形态”的表示。最后是不是国际金融中心的地位已经无所谓，深圳已经把城市格局定下来了，又在中央得到了政策，得到了金融业的发展。

 

这样的结果导出什么？导出深圳再一次得宠，再一次得宠的结果是什么？会让整个经济发展起来。哪个行业最先受益？说白了就是房地产。

 

■地产名人雷人言论集锦：很多观点有其合理性

 

8月5日我看到一篇文章，《“楼市大嘴”吹破你的住房梦？》这里面说了四个人一个是任志强，二是茅于轼，三是董藩，第四个就是我，在人民日报国际金融版刊登的，把这四个人编队成“楼市大嘴”。言论是房地产上涨，首先我要声明，我反对高房价的，但我们告诉大家一个事实，由人民日报国际金融版出来这个消息的结果预示着什么？最近我们发现二套房贷出来一些说法——都是督促性的说法，我们在某些方面加以控制，结果是什么？造成整个房地产的趋势还是会上涨。这个上涨我们欢不欢迎已经不重要了。

 

我们认为目前中国急需文化、人文的时代，我们拍手称快。开头我说了，文化由精英创造出来的，形成一个区域或一个国家的特有人文。这种情况下，我们就需要房地产在当中起到一个决定性的作用，不管在住宅上还是像“深圳科技园•金融基地”这样的公共建筑上，我们都要体现出一种人文的气息。像“深圳科技园•金融基地”也提出营造科技、绿色、人文基地，走在了时代的前列。

 

 

■有生态的文化在某种意义上我们称之为“人文地产”

 

这么多年来熟悉我的人都知道我的人文观点一直没有改变，我从来不强调“文化地产”，我只倡导“人文地产”。所以今天所谈的新人居文化运动，我们更多的是在人文上下了很多功夫，在软实力上下了很多功夫，我认为软实力的最终结果不是造出来的。我不强调文化，文化是造出来的，不是沉淀出来的，文化可以用最快的速度推进，也不应该是意识形态的东西。做到新人居文化，需要大家共同努力，是房地产产业链当中所有人的共同努力。

 

前段时间举办了全国房产经理人联盟深圳分盟的启动仪式，我专门强调一点，以前谈到经理人专门指开发商队伍，我们这次谈的不是，我们谈的是房地产产业链当中所有经理人，甚至包括设计师。因为只有这样一些人，所有的人才能把所谓的新人居文化运动推动起来，如果只靠开发商推动，只有文化运动，没有新人居。我们把设计师加进去了，把上游、下游产业的人加进去了，你会发现大家齐心协力营造一个房地产生态、文化生态。当文化有了生态，有了精英人士、一般人士存在，实现共融，那我们说的文化就有了生态上的意义，有生态的文化在某种意义上我们称之为“人文地产”。 

 

【戴欣明】：我暂时讲到这里，我相信可能会有很多人对我的观点PK，我也欢迎，谢谢大家。

 

 

 

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