基础不牢，地动山摇
2009-07-06
■中国房地产报 作者 王志宏 章林晓/文
7月3日，上海市政府新闻办公室召开的新闻发布会宣布：上海闵行区“莲花河畔景苑”在建楼房倒覆事故的主要原因是，楼房北侧在短期内堆土过高，南侧正在开挖的地下车库基坑深达4.6米，两侧压力差导致过大的水平力，超过了桩基的抗侧能力。
无知导致无畏。由于施工不讲科学的蛮干，堆土挖坑制造了水平推力加诸建筑基础，招致无妄之灾。
基础不牢，地动山摇。一幢楼房如此，一个产业乃至整个社会岂不也是这样？
中国为何会出现世所罕见的超高房价收入比？这恐怕同当前的三大利益格局变动对房地产业基础产生的影响不无关系。
首先，是国际利益格局的调整。国际利益格局的调整，主要发生在国际结算储备货币国与非国际结算储备货币国之间。
1982年至1992年，美国货币年均增发8%；1992年至2002年，美国货币增发年均达12%；2002年至2006年，美国货币增发已经高达15%；2006年3月，美国美联储宣布停止向世界公布其M3广义货币统计报告。与此相对应，1978年我国外汇储备是1.67亿美元，1996年首次突破千亿美元。2001年起，我国外汇储备进入大幅增长阶段，从2001年末的2121.65亿美元，增长到2008年末的1.95万亿美元，最粗略地按1：7.2计算，央行就需投放125124.12亿元人民币的基础货币。
按货币乘数为5进行最粗略计算，试看看增长了多少天文数字的人民币在社会上流通？价格为什么会上涨？根据货币主义理论，价格上涨的直接原因是钞票印多了。这些年来我国房地产价格之所以会如此狂飙，关键就在于房地产市场成了国际利益格局调整的“出气筒”，成了货币泡沫的“宣泄口”。
其次，是地方区域经济的竞争。地方政府之所以乐于经营城市，乐见房地产价格高位运行，不但在于“土地财政”，还在于区域经济的竞争。
我国自1994年分税制改革后，土地出让金收入主要划归地方政府，土地收入最终成为地方财政收入的重要来源。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。
“吃饭靠财政，建设靠土地。”现已成为许多地方的真实写照。土地出让收入成为地方公共事业投资和亏本“招商引资”的重要来源，没有大量的土地出让金收入，包括城市基础设施建设在内的许多公用事业建设就无法进行，借招商引资大力扩张的GDP也就失去了一定动力。
在一定程度上，更高的房地产价格对房地产资产持有者也更有利。地方政府炒高房地产价格对本地经济短期是有利的，这个有利主要在于融资方面，有助于进一步提高区域经济竞争力。现在的银行放贷款，主要看抵押物的价格，如果A城市炒高房价，而B城市不炒高，那么，信贷资金在A、B两个城市的分配中，A城市显然就赢了B城市。
第三，是社会各阶层利益的冲突。现在，一方面是统计数据上的住房高空置率，另一方面是普通民众面对高房价的望房兴叹。中国房地产市场最大的症结，就在于住房供求在价格上的“结构性”错位，即商品房供应的“高档化”，普通民众需求的“中低档”。而住房供求“结构性错位”的根本原因，就在于这些年来的两个“大跃进”——贫富差距的“大跃进”和住房过度市场化的“大跃进”。
4万亿元经济刺激方案，保障性安居工程位居首位。廉租房与经济适用房之争再起，其根本在于各阶层的利益冲突。经济适用房与廉租房的本质区别在于产权。廉租房没有产权，而且也不能继承。而经济适用房不光可以继承，而且有限制地拥有产权。
不论是从萨伊的“三要素说”，还是马歇尔的“四要素说”进行分析，都可以得出同样的结论，廉租房承租者不能享受房地产增值收益，而经济适用房的购房者，至少可以有限制地拥有房地产增值所带来的收益。廉租房与经济适用房之争，从根本上讲，无非是社会各阶层对土地要素市场化与收益分享的利益之争。
百年大计，基础第一。需要以此为鉴的其实不仅仅是建筑业，更值得警惕的应该是房地产业，因为房地产的基础面临更诡谲的环境变幻。要想调控好房地产问题，关键还得认清并治理好“基础”问题。
（作者分别为金融机构高级分析师、房地产高级经济师）
装修散记之三
——信息不对称的社会成本和企业的应对之道
章林晓
近来，经常有朋友问起我家房子装修得如何了？我家房子装修一直都在正常进行，只是因为这段时间以来，一则是因为我实在太忙，抽不出时间来写装修散记，二则是因为装修速度也有点偏慢，一直处于水电施工阶段，也没多少东西可写。最近几天，接连遇到两件有关信息对称问题的事情，使我感到很有抽空写装修散记的必要，要不然，时间一长很可能就将这心得体会忘记了。
第一件是下水管道“U形管水隔断”的问题。几天前，两位师傅给我房子卫生间做下水管道改造，我下班后去看时，两个卫生间中的一个下水管道改造已经基本完工，另一个正在进行之中。我对装修不大在行，仅有的一点知识几乎都是朋友传授的，但我知道，除抽水马桶的下水管道（抽水马桶本身能起到贮水隔断的作用）外，应该都要用U形管水隔断以防臭气和细菌、虫子的上行。
这个“U形管水隔断”的知识，还是几年前我做人民网房产城建频道特约评论员为消费者维权时获得的。当时，北京蓝旗营教师住宅小区出了一件令业主头痛的事情，北京蓝旗营教师住宅小区属于国家特批工程，住户基本上是清华、北大的教师，其中两院院士82人，教授947人。清华大学校长顾秉林、北京大学校长许智宏等都住这里。这些高级知识分子住进蓝旗营，通常会经历“三部曲”：先是发现室内有臭气，然后发现水管漏水，在与臭气和漏水“搏斗”两三年之后，最后发现无法办理产权证。这其中，“三部曲”之一第一步“臭气”问题，就是因为安装下水管道时“省”了“U形管水隔断”，这一“省”就“省”出了大麻烦。
就“U形管水隔断”问题，我当场向两位做下水管道改造的工人师傅，婉转提出我的整改意见，其中一位师傅告诉我说，现在不用“U形管水隔断”，用防臭地漏就能起到防臭作用。而我则坚持认为，即便如此，那用防臭地漏再加U形管水隔断，这样双保险岂不是更好？当然，我在这方面毕竟不是行家，在心中无底的情况下，我给上海同济联合建设技术有限公司（同济居家装饰集团）的经理杨书清先生打电话作了反映，杨书清经理没有护短，态度很坚决地要求装修工人返工重做，他说，如果没有“U形管水隔断”，臭气肯定容易返流上来。
第二件事是地砖的“价格标示”问题。水电完工以后，紧接着就是木工进场，然后是地板的铺设了。我对住房的装修要求是讲究方便实用，杨书清经理建议我卧室地面用实木地板，客厅餐厅的地面用地砖，这样安排，以后居家过日子，一方面使用起来感觉比较舒适，另一方面便于日常打理，我向懂行的朋友咨询了一下，他们都说这样的安排较为合理。
方案定下来后，就是地板地砖的挑选。这一挑选，让我大开了眼界。有一品牌的某一款80×80厘米的地砖，甲店的标价是198元/块，而乙店的标价竟然是55元/块。我问甲店说，人家才卖55元/块，你们为何卖得如此贵？甲店马上表示说，他们也可以50多元的价格将这地砖卖给我。
杨书清经理建议我说，地砖要尽可能选择质量好的，因为地砖不象墙砖，是需要经常被脚踩的，比重大硬度高釉面好的地砖，那是越用越亮的，而质量差的地砖，开始时也许亮度也不错，但用了三四年过后，感觉就会越用越暗了。这款标价差异如此之大的地砖，虽然我不会选用了，但其让我却是获益匪浅，因为这现实经济生活中的活生生的事例，远远胜过多看几本经济学专著，让我切身感受到了信息对称对于整个社会经济运行的重要性。
经济学理论所说的信息对称，是指在市场经济条件下，要想实现公平交易，交易双方掌握的信息必须对称。否则，倘若一方掌握的信息多，另一方掌握的信息少，二者不“对称”，这交易就很难做成，或者虽然是做成了，但也很可能是不公平交易。
如上面所说的“U形管水隔断”问题，如果杨书清经理不及时对我坦诚相告，并要求工人师傅当即整改，那可能就是两种后果：或者是我与装修公司的合作难以进行下去了；或者是我被蒙蔽吃了亏，北京蓝旗营教师住宅小区的现象很可能就会在我家重现，虽然房子看起来装修得很漂亮，但住进去之后，就要经年累月地同臭气相伴了。地砖的“价格标示”问题，自然也是如此。
类似这种不公平交易的例子，在现实经济社会生活中是很多很多的。譬如，购买了房子后才发现建筑质量实在太差，过不了多长时间就发现地基沉降、墙壁到处开裂；吃了瓜果拉了肚子后才知道这些瓜果上喷了农药，农药的药性还没过头，菜农就将其采摘上市出售了；吃了海参鱿鱼之后，头脑就莫明其妙地晕乎乎了，辗转多家医院遍访名医检查了好久，才知是海参鱿鱼被福尔马林浸泡过之故。
俗话说，买的没有卖的精，这就是日常经济生活中的信息不对称。信息一旦不对称，整个社会的运行成本就高了。因为信息不对称，信息处于劣势者，在交易中就容易吃亏。吃一堑，长一智。类似的亏吃得多了，最笨的人也会变得谨慎起来了。于是，就容易出现一个不良后果：大家互不信任，交易就很难做成，或者交易虽然做成了，但为此付出的成本却大大提高了。譬如同样一个信息，要为交易另一方所接受，常常得付出比过去大得多的费用了。
无论是做广告也好，搞不同形式的形象展示也罢，这种为信息接受而付出的费用，都不是直接应用于产品生产、劳务服务的，对提高产品质量和提高劳务效率没有任何帮助。因此，这类费用越大，交易双方所支付的非产品性、非劳务性投资就越多，所付费用在产品和劳务身上所获得的直接获益就越少。
一个企业如此，一个地区也是这样，其诚信度怎样，不仅仅关系到这个企业、这个地区的声誉，也关系到这个企业、这个地区的市场效率和经济效益。一个企业、一个地区的信誉坏了，其经济效益的下滑，自然是一种必然的趋势。这也是明智的企业经营者和地方行政长官为何十分重视自己的诚信度和美誉度的深层次经济原因。
“我在与不在，你们都要一个样，要将客户的事情，当作自己家的事情一样做。”我曾多次在无意中听到杨书清经理这样对他手下的装修工人说，看来，杨书清经理是懂得此中三味的，这就难怪他的公司生意会如此好。
只是有利也有弊，他们公司的生意好后太忙了，我家装修的进度自然难免就有些影响。不过，百年大计，质量为本，只要质量好，虽然慢一些，我也还是能够接受的。
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