“大跃进”下的调整与发展
——昆明城中村拆迁补偿办法的解读与思考
李纯玉
对于昆明5年内完成336个城中村的改造，有人称之为“昆明城市大跃进”，“大跃进”一方面说明政府对城中村改造的迫切心理，一方面也显示出百姓的担忧。08年市政府启动了80个城中村改造，今年还要启动45个城中村改造，但按照目前的拆迁进度、招商进度，是很难实现5年内336个城中村改造的目标，就算基本实现此目标，规划建设和市场消化仍然是一个巨大的挑战。城中村重建改造，涉及户籍制度、土地利用制度、财政体制、投融资体制、城市管理体制、行政管理体制等诸多复杂的问题，这需要政府作出科学合理的政策来促进和指导。
近日，昆明市政府办公厅印发两份通知，对主城区城市房屋和集体土地房屋（通常意义上的“农房”）拆迁补偿安置做出了具体规定。其中备受市民关注的拆迁补偿价格有了明确的参考指导价：城市房屋拆迁每平米最高可获6500元补助；“农房”每平米最高可获3700元补助。这与之前的补偿价格有着天壤之别。2008年5月出台的《昆明市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见》规定，政府只对不超过4层、建筑面积不超过300平方米的房屋给予每亩25万元的补偿，超出规定面积的部分则不予以补偿，不过实际的补偿远远超出了这个规定的额度。
可见，这一调整的幅度是较大的，这一调整的背后事有着深层次的原因的，概括起来讲无外乎两点：政策背景和招商背景。从政策的层面来看，原来是“一村一策”，拆迁补偿标准由县区制订，并鼓励整合周边整体开发，这些规定的好处在于可以保证每个项目的独特性，可以灵活处理一些问题，但容易造成村民在拆迁补偿上的相互攀比，进而加大拆迁和成本核算的难度。从招商引资的层面来看，336个城中村改造重建工程所需要的资金量预估将达到1000亿元，按照5年改造完成的目标，则每年所需资金量约为200亿元，相当于昆明2007年完成房地产开发投资量的90%，按此前补偿额度计算，即便是并不算高的拆迁补偿，在政府看来仍然是一个巨大的数字。城中村拆迁的巨大资金缺口，迫使政府采取“企业参与，市场运作”的方式，吸引房地产开发商参与进来。如今按新的拆迁赔偿额度来计算，补偿额度更是巨大。。在今年3月28日，昆明市举行的“城中村改造招商项目推介会”上，昆明市政府与各地开发商共签订城中村改造招商项目协议41份，意向性投资高达近700亿元，可见面对城中村的改造意向性的比重还是挺大的，但实际签订协议的还是不多，原有的补偿办法不利于开发商进行经济测算，不可预测的因素较多，这就导致开发商或投资商犹豫不决，很难下定决心。
据《昆明市主城区城镇房屋改造拆迁补偿安置管理办法》，拆迁房屋安置补偿费根据被拆迁房屋评估价格，参照同时期、同结构、同用途、同类区域二手房的市场交易价格确定。主城区城镇房屋拆迁货币补偿参考指导价为：市中心一环以内6500元/平方米；一环至二环之间5500元/平方米；二环至三环之间4500元/平方米；北边片区4500元/平方米；东边片区3500元/平方米；南边片区4500元/平方米；西边片区4000元/平方米。这种补偿办法，统一了价格，虽然在一定程度上影响了个别村子或个别住户的价值评估，但整体上有利于拆迁工作的进展和资金投入的预算。整体上看，对各区域的价值有了一个较为官方的评判，影响消费者对区域的认知和区域内楼盘价格的判断及接受度。这种统一是一把尺子，它可以在货币补偿和实物补偿之间去平衡，在村民与开发商之间去平衡，在政府与开发商之间去平衡，在各方利益之间去平衡。这把尺子可以有效的推进昆明城中村改造的进程，有效的促进招商引资。
在拆迁与建设的过渡期间，对于临时安置补助费、搬迁补助费和停产停业补偿费，被拆迁人可获每月每平方米10元至16元的临时安置补助费。根据区位、楼层等因素，商铺可获60—40元/平方米/月，非营业用房25—15元/平方米/月补偿。另外，鼓励搬迁，对在拆迁补偿安置方案所确定的搬迁期限内，完成搬迁并交付被拆迁房屋的被拆迁人，将给予不同档次每户不超过3万元的户奖。但对超过规定档次搬迁的，不给予搬迁奖励费。这样以来，按2年每户300平米来算，至少可以获取10万以上的补偿费，一般可以获取20万左右的补偿款，这笔钱对很多昆明人来讲是一笔很大的收入——昆明市目前主城区超过10%的土地为城中村所占据，近三分之一的昆明居民居住在336个城中村中——如果这笔钱投入楼市，将对昆明房地产市场带来较大的影响。据了解，很多人会拿这笔钱购置房产，无论购置一手房还是二手房，都会在短期内推动商品房的消化量和消化速度，另一面，必然促进租赁市场的火爆，带动租金大幅上涨。但这些带动毕竟不是长期的，对后市的隐患还是比较多的，这需要政府和房地产市场都要做到未雨绸缪，避免后患的发生或扩大负面影响。
总之，在昆明城市发展和建设的“大跃进”中，需要政策的调整与发展，也需要来规避一些风险和负面因素，促使楼市和城市的健康发展。