城市综合体散谈

——《安家》专访全国工商联商业不动产专业委员会主任 朱凌波

在中国大家谈的综合体可能更多的是有三种产品以上的项目，包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等，其功能可以概括为“724”，就是指涵盖了人们“7天”、“24小时”的全天候的生活形态。

产品提供了相关的功能，酒店满足了旅游人群的需求，商场满足了周边半径1小时商圈的主力的消费人群，写字楼囊括了城市最高端的商务人群。综合体最大的意义是它不仅提供了一种产品，最主要的是它提供了在都市生活的人们的一种全业态的生活方式，它是一座城市中最大的一个消费娱乐的池场。

综合体需要具备的条件

一般来对于综合体从外部的条件来讲，首先是交通，基本它都坐落在公共交通的枢纽位置，比如地铁、公交、快速交通等公共交通的网络聚集点，只有这样他才具备人气，人流才会源源不断。

第二个就是消费力，包括核心消费能力和交通辐射半径在半小时商圈内的人群，至少需要具备30万人口的基数。而二线城市综合体的辐射范围要比一线城市更广。综合体里的产品具备这样的特点，它的酒店一定是当地标准最高的，购物中心也是当地最大的，写字楼也是当地最高的，它对于周边的拉动性是非常大的。

追溯综合体最早的原型，它源于古希腊的浴场，它就具有了现在的形态，人们在这里洗澡、辩论、朗诵诗歌、看演出，这些还原成现在就是城市综合体所具备的“吃喝玩乐”的功能。经过长时间的演变发展就成了现在美国的洛克菲勒中心、日本的六本木这样的现代化的综合体。

在中国，最早的城市综合体就是1980年代到1990年代所出现的“双峰并世”，包括深圳国贸中心和北京国贸中心。后来经过不断发展，综合体的产品在中国不断涌现，包括东方新天地、燕莎、华贸中心、天河城、帝王大厦。

城市综合体对于城市的意义

现在，万达、中粮等大公司今后的产品方向只做城市综合体。很多城市也都在倡导建设城市综合体，比如杭州要建设100个城市综合体，沈阳、合肥等多个城市的政府也都在提倡。其中意义在于，综合体将会成为一座城市的名片，成为城市形象标杆性的建筑，成为推动城市发展的很好的象征性的符号，它会成为一座城市精神的象征。

从现实意义上看，一般一个城市综合体的投资至少需要二三十个亿，这对政府的招商引资工作是一个很好的体现。同时，它也是一个提升城市消费力的拉动引擎。开发商做综合体的目的是为了实现利润的最大化和投资的多元化，它解决了开发商所面临的多个问题，首先它解决了开发商的投资问题，做综合体需要开发商非常强的资金实力，如果酒店、商场是开发商自己持有的，在银行只能提供短期贷款的前提下，综合体就是一个很好的模型，它的公寓、写字楼可以销售，开发商通过这些可以消费的产品迅速完成资金的回转来支持它的酒店和购物中心的运营，像万达的产品将来就可以打包发行REITs，完成一个资产、资金、资本梯度运营的投资模型，这是开发商愿意做综合体的一个重要原因。对于市民来讲，综合体一定是一个城市的全天候的生活消费娱乐中心，满足人们的多种需求。

由于综合体一般的体量都会很大，它往往就会拉动一个区域土地价值和区域内住宅价值的提升，以及区域内公共交通系统的升级。所以，综合体会成为拉动城市发展的重要引擎和加速器。

中国城市综合体目前存在的问题

目前，中国城市综合体普遍存在数量饱和与产品同质化的问题，需要通过差异化建设来做到互补后形成一个多功能的商圈，需要政府在前期做好科学合理的整体规划，否则就会出现区域内同质化竞争，两败俱伤的局面。

对于地块缺少专业的定位与规划也是目前普遍存在问题，不同的地块具有不同的功能属性和特点，需要做到因地制宜。比如类似东方新天地这样的都心型的城市综合体，如果要引进了沃尔玛这样的大型综超，那是在浪费土地资源，而且与其周边的消费力也是不对等的。

此外，开发商还需要更多的了解下游产业的需求，百货、家居、餐饮等各行业对于产品的要求是不一样的，必须在前期拿地、规划设计、商业设计等各环节中予以重点考虑。

什么样的开发商才能做好综合体？

要想做好城市综合体必须有很强的资金实力的支撑，资金实力包括两方面，一是开发商自有资金的实力，二是开发商多样化的融资能力。融资能力主要指开发商必须具备多元化的融资渠道。比如万达，它虽然还没上市，但它具有很好的品牌以、与地方政府极强的议价能力、垫资能力以及获得信贷能力。

其次，开发商必须具备很强的招商能力。开发商需要将众多的品牌商家资源很好的整合到一起的能力。百货、超市、餐饮、影院等众多的商家品牌需要开发商通过自己的能力招进来，还要求开发商的选址要与品牌商有很高的重合性以及后期的定位与设计要能够满足商家的需求。

能够操作城市综合体的开发商必定是复合型的开发商，他需要有把一座城市的功能聚集到一个地块上来的超高能力。

城市综合体的建设，不只是一个节点的建设，而应该是一个从政府到开发商到消费者都需要专业的一个产业链建设的过程，是一个长期的系统工程。

专家建议：

政府需要对城市有一个中长期的科学布局与配置，去进行招商引资，这样城市化的进程才能是可持续的、健康的、竞合式的发展。

开发商要做城市综合体，必须要对自己的资金实力、多元化融资能力、资源整合能力、后期的运营能力等方面必须要有一个系统性深入性的思考，否则会多公司就会出现血本无归的局面。

另外，如果开发的速度过快，就会出现人才短缺与断层的问题，因为能做综合体的人才需要具备复合型的能力，既要懂房地产，又要懂金融，还要懂商业，而这样的复合型人才在国内是非常稀缺的。

最后建议开发商在目前的市场现状下，能够放慢投资的速度，变理想主义式的积极投资为“消极的理想”，适当地保守一点，但不乏前瞻性，努力学做巴菲特。