“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。一千多年前，杜甫的诗句也表现了类似的情怀。自古至今，“居者有其屋”是大多数政治家、知识分子和普通老百姓的梦想。房子始终倾注着人们的无限希冀与憧憬，人们对此的努力从未间断过。

　　改革开放以后，国家在住房市场化方面做出了巨大的努力。统计数据显示：改革开放伊始的1978年，我国城镇居民人均住房面积只有6.7平方米。到2007年底，城镇居民人均住房面积已达约28平方米，增长了4倍之多。住房的市场化改革，大大释放了城市居民长期被压抑的住房需求，加快了我国以房地产开发业为主体的房地产业发展步伐，群众的居住条件也相应得到了明显的改善。

　　但是，随着房地产市场的发展，越来越多的投资者把目光投向房地产业，炒房的巨大利润也让房价随之飞速上升。房价的非理性上涨，让众多老百姓再一次望房兴叹。

　　这就是杜甫的诗与郑智化的歌在今天听起来仍然具有巨大感染力的原因所在。

　　第一声惊雷

　　没有当时的“一拍”、“一改”，就没有今天的中国房地产市场。

　　我国的房改从1978年便开始酝酿，但真正被提上议事日程还要从1980年4月邓小平关于住宅建筑的一番讲话开始。

　　1980年4月的某天，邓小平登上了北京前门附近的一座高楼。他鸟瞰四周灰旧低矮的建筑物，深有感触地说：要考虑城市住宅分配的一系列政策，不但新房子可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款；住宅出售以后，要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算……这次谈话无疑是中国房地产市场的“初春第一声惊雷”，以后的近30年时间里，住房问题的解决始终是在小平同志此次画的这个圈里兜兜转转。

　　1979-1985年是我国房改的试点售房期，1986-1990年是提租补贴期，1991-1993年是以售带租期等改革阶段，然后从1994年起进入全面推进住房市场化改革的确立阶段。

　　1980年，当全国还热衷于理论争鸣时，深圳经济特区已经在房改方面衔枚疾行了——特区房地产公司与香港妙丽集团合作，深圳出地、对方出钱，共同开发了罗湖小区。一年后，中国第一个准商品房小区“东湖丽苑”建成销售。这个小区创造了中国房地产业的很多个“第一”，比如住房商品化、按揭贷款、物业管理等。但因为土地还是政府划拨的，所以还算不上完全意义上的商品房。

　　土地竞拍在7年之后才悄然而至。1987年12月，新中国土地市场发生了“惊天”之变——深圳会堂700人的会场座无虚席，轰动全国的第一宗土地公开拍卖在此落槌。说它“惊天”，是因为在当时此举有“违宪”之嫌。当时的《宪法》明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。但当年深圳的发展急需资金，邓公的一句“中央没有钱，要深圳自己去搞，杀出一条血路来”，让当时的特区领导决定斗胆一试。

　　4个月后，《中华人民共和国宪法》相关条款得以修改，规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。复旦大学经济学教授尹伯成认为，没有当时的“一拍”、“一改”，就没有今天的中国房地产市场。

　　在国人的翘首企盼下，1988年1月，第一次全国住房制度改革工作会议召开。该会议提出了我国房改的整体构想，勾勒出我国政府新的城镇住房政策的轮廓，宣布将房改正式纳入中央和地方的改革计划分期分批推行。于是，中国住房制度改革的大幕徐徐拉开。

　　也就是在这一年，新中国第一个“土地以拍卖方式获得、房屋以按揭贷款形式销售”的完全意义上的商品房小区——“东晓花园”在深圳竣工。该项目单价每平方米1600元，上市后即销售一空。

　　但不巧的是，这一年严重的通货膨胀袭击了中国，通货膨胀率一度高达18.5%。因此，中央启动了国民经济的治理整顿，这让房改在此后3年时间内基本陷于停顿状况。

　　1994年7月，国务院发布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》。这份决定正式开启了城镇住房制度的改革之路。

　　全面市场化

　　中国房地产这架巨型飞机之所以能一飞冲天，主要靠“两架发动机、一个燃料库”。

　　1997年11月的一天，时任总理的朱镕基来到深圳视察工作，当时还是万科总经理的王石受命进行企业汇报。那时，万科已经是一家房地产特征很明显的公司，他的发言引起朱镕基的兴趣。

　　拐点骤临

　　中国房地产市场的拐点，也成为了像黄光裕一样的中国富商们的事业拐点。

　　让大家出乎意料的是，中国房地产市场的拐点是以一种几乎娱乐的方式骤然来临的。

　　2007年7月11日，北京大学教授徐滇庆表示，深圳房价肯定要涨，“我们不妨再豪放一点——如果明年深圳的房价比现在低一分钱，我一定向深圳市民道歉。”

　　此话很快得到财经评论人牛刀的回应。牛刀认为深圳市一年内房价一定是跌的。于是两人设立了一场赌局，以一年为限，谁输了就在媒体上登整版文章向深圳市民道歉。2008年7月11日，这个赌局的最后期限终于到来了，结果是徐滇庆以道歉而告终。而这场赌局，成为了当时毫无生气的楼市几乎唯一一抹生动的色彩。

　　2008年1月，王石抛出了“拐点论”，这招致大部分房地产商的普遍反对。而在这些人故作镇静地进行反驳时，王石已经偷偷开始了行动：上海万科在2月推出了元宵节9.5折特卖，卖出了170多套优惠房源；8月底，万科又在上海公开宣布，旗下的8个楼盘进行不同程度的促销活动……这一系列降价，为万科“过冬”储备了不少宝贵的现金。

　　而房价下跌，带来的是一波汹涌的退房潮，其中受关注最多的莫过于万科退房风波。9月，万科在杭州、南京、上海等地遭遇了一场史上最强的“退房风暴”，一些退房不成的业主甚至用送花圈、念悼词的方式诅咒“丧失商业诚信”的万科。

　　房地产的销售，一直有“金九银十”的说法。但在2008年9月，上海楼市出现“史上最冷金九”，一手商品住宅的成交量跌到44.69万平方米，为旺季楼市新低，创下近三年来最为严重的滞销局面。

　　而在此前的2008年3月，房地产大腕潘石屹爆出了“百日剧变论”，称中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变，并进入前所未有的融资艰难期，大量企业将进行整合。似乎与此相映证的是，当月恒大地产集团及其承销商宣布，不再根据原有时间表进行全球发售，将IPO计划推迟。

　　2008年以来，由于银行信贷紧缩，购房者持续观望、销售变冷，开发商资金链趋紧，房地产业的退地风浪开始席卷全国。8月中旬，江苏苏宁环球(000718,股吧)集团下属的南京苏宁房地产开发有限公司宣布，其于2007年8月拍得的总价44.04亿元的全国最贵“单价地王”，因地铁施工迟迟无法交付，已与相关方面解除原土地出让合同，已支付的土地出让款全额退还；9月26日，志成公司从绿地集团、鹏润房地产、华润地产等巨头手中抢走了总价11.04亿元“普陀地王”的上海志成公司，也宣布退地，本来名不见经传的志成公司为此损失1亿多元；而北辰地产也将2007年以92亿元摘得的“长沙地王”，以认赔10亿的代价向政府退地。

　　而在创业旅途中一直“运气好得连门板都挡不住”的黄光裕，在此阶断进行了疯狂的土地扩张。但是地产市场十年难得一遇的寒流让他功亏一篑，地产寒流不仅粉碎了黄光裕借壳上市的美好愿望，甚至陷入危局之中难以自拔。

　　中国房地产市场的拐点，也成为了像黄光裕一样的中国富商们的事业拐点。

　　积极救市

　　2009年初，政府和舆论的焦点，已经从不久前的打压变成了救市。

　　事情似乎在转瞬间便走到了完全相反的极端。2009年初，政府和舆论的焦点，已经从不久前的打压变成了救市，大家都开始讨论：如何拉动国内内需以应付全球性的金融危机？房地产市场自然是重点之一。

　　从2008下半年开始，房地产政策方向已经发生变化，一些有利于行业发展的新政策相继出台。

　　2008年9月16日和10月8日，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，紧缩性政策开始放松。两率的下调标志着从2003年9月以来，持续长达5年之久的加息周期终于结束。

　　对于“大旱”的房地产市场，国家一连串的利好政策，如“春雨”般飘然而至：10月9日实施“两减一免”，存贷款利率分别下调0.27%，对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税；10月15日起，央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；10月22日，国家三部委联合救市，财政部、国家税务总局降低住房交易税率，财政部宣布暂免征收购房印花税，并将契税下调至1%，同时央行宣布自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍、降低房贷首付比例至20%，并下调个人住房公积金贷款利率；10月29日，又迎来了央行的第三次降息；11月5日，国务院常务会确定扩大内需10项措施，会议提出2010年底前投资4万亿，其中第一项工作即为“加快建设保障性安居工程”，另外就是“加大金融对经济增长的支持力度，取消对商业银行的信贷规模限制”；11月11日，温家宝总理强调，房地产业是国民经济的重要支柱，对金融业稳定和发展起到重要性，并且再次重申了推进房地产业稳健发展的必要性；12月22日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业合理的融资需求等政策……

　　对于2009年的房地产市场，有乐观者提出了五个利好政策的猜想：个人购房可退税；政府通过回购商品房来补充保障性住房；对二套房政策进行松绑；取消“90/70”的政策；继续降息减税。

　　2009年房地产市场走势似乎阴晴难定，冯仑、潘石屹和任志强三位房地产大腕提出了自己截然不同的预判。冯仑认为2009年会更差，普通住宅市场一定会离政府的愿望更远。潘石屹也认为2009年会比上一年更差，因为政府要在未来两年内建700万套的保障性住房，这会对商品住宅市场的价格直接起到拉低的作用。任志强则认为2009年会比往年要好，因为所有人都知道中国要拉动内需、所有人都知道房地产是支柱性产业，只有靠房地产才能保8%的GDP增加率。