陈真诚：购房券或违银行法
文/陈真诚
（内容导读：未经中国人民银行批准，任何企业、机构或个人擅自印制、发放“购房券”的行为涉嫌违法这个问题，一直不太被人重视，竟然有全国政协委员在今年“两会”期间建议政府发放“购房券”……本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价）
房价继续下跌，有人更急了
根据2009年3月10日国家发展改革委、国家统计局调查显示，2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点；环比下降0.2%。新建住房销售价格同比下降1.8%（降幅比1月扩大0.4个百分点），环比下降0.2%。其中，90平方米及以下新建住房销售价格同比下降1.4%（降幅比1月扩大0.4个百分点），环比下降0.3%。经济适用住房销售价格同比上涨0.3%，环比下降0.1%。普通商品住房销售价格同比下降1.8%，环比下降0.2%；高档商品住房销售价格同比下降2.8%，环比下降0.2%。新建住房销售价格同比上涨的城市有39个，其中涨幅较大的主要城市包括：银川8.7%、北海6.9%、金华6.1%、济宁5.3%和西宁4.7%等。新建住房销售价格同比下降的城市有30个，主要城市包括：深圳-16.3%、广州-8.9%、石家庄-6.5%、南京-5.6%和厦门-5.4%等。新建住房销售价格环比上涨的城市有17个，主要城市包括：沈阳1.3%、锦州1.0%、北海0.7%、大理0.6%、兰州和洛阳0.5%等。新建住房销售价格环比下降的城市有36个，主要城市包括：石家庄-5.2%、温州-4.1%、丹东-3.7%、吉林-2.4%、徐州和大连-1.5%等。此外，二手住房销售价格同比下降0.7%（降幅比1月扩大0.4个百分点），环比下降0.1%。
从这些数据无疑可以看出，当前，房价依然继续着下降趋势，房地产市场依然还处于深度调整之中，并非象一些地方政府公布经过“加工”的数据那样进入温暖春天。或正因为这样，尽管一些地方政府、开发商不愿意看到房价下降的局面，但他们确实因消费者继续观望乃至弃购、市场成交继续不旺而更急了，正想法设法以刺激消费者购买。这些，从某种角度来看，或能有利于于短期内在一定程度上促进成交增加。不过，也要看到的是，在目前房地产市场上，确实存在着一些不当的行为。一些开发商或机构，瞄准了“两会”强调刺激消费、促进经济增长这个机会，相继使出了广受舆论诟病的发放“购房券”这招。甚至有参加“两会”的全国政协委员，还建议建议政府发放“购房券”
政协委员建议政府发放“购房券”，被指有点可笑
“两会”期间，2009年3月9日，身为开发商的全国政协委员、富力集团董事长张力建议政府发放“购房券”，在规定的期限内购买限定面积的普通商品房，“购房券”可折抵相应金额，开发商收到“购房券”后可直接抵减相应金额的应缴地价、税费等。可从公务员、国企员工开始试点。发放对象，可以从公务员、国企员工开始。
明眼人一看就知道。此招实在是“高”！拿政府的钱来发“购房券”，让购房者因少些许支出而买房，而开发商因“购房券”而少收的钱又从直接抵减相应金额的应缴地价、税费等而如数地收回来，在价格上一点不吃亏，却又能通过政府增加支出来帮助其把因死托房价而卖不出去的房子卖掉。这个算盘，真是打得几乎是世界上再也没有比这更精的了，甚至可以让一直饱受舆论诟病的其他开发商企业发“购房券”行为，在商业算计上，在他面前显得小巫见大巫了！如果单就此商业算计来看，或可以说，2009年2月27日CCTV“经济半小时”节目“暴光”其下属重庆富力城房地产开发有限公司被农民工赌住讨要被拖欠工资的富力集团董事长张力，当称得世界上最“精明”、最擅于给公务员“擦鞋”、最“狡诈”的开发商、委员了！
张力可能没有想到的是，他的建议，竟然会被同为开发商、也一起出席“两会”的另一个全国政协委员黄文仔称之“有点可笑”。
针对张力的建议，开发商星河湾董事长黄文仔直言“想为了中低收入家庭可以买房，那房地产商们干脆直接降价不是更好吗” ？黄文仔认为，针对中低收入阶层的人发放“购房券”并不现实，发“购房券”这个说法有点可笑！黄文仔的质疑主要集中在两个方面：首先是关于什么样的人才能符合申请“购房券”标准的问题。如政府发放这样一个购房券，肯定要平衡各个方面，给你不给他，摆不平怎么发？这牵涉到公平性的问题。其次是如何能确定一个购房券的使用期限。黄文仔质疑指出，比如你说购房券要在两年内使用，我不是不想买房，但是没有合适的，那这个期限怎么算？两年内我想用，但是用不了这个券，那算是作废还是怎样？
此外，张力的建议也遭到了来自出席今年“两会”的人大代表的批评！全国人大代表刘来平则评价称，给中低收入者发放“购房券”，而且还规定要在限期内购买限定面积的普通商品房，如果中低收入的家庭没有购房的能力，发给他们“购房券”，这种方式不是相当于逼迫人家去买房吗？不就是非得要把人家往火坑里推么？这个建议太不成熟了！
如此看来，在“两会”上，张力关于政府发放“购房券”的建议，并不受代表、委员欢迎！
“购房券”，正在全国蔓延
事实上，目前，面额动辄成千上万元、可直接抵房款的“购房券”，在全国风起云涌。
2月19日，武汉某报刊登7个版大幅广告宣称，将在全国率先定向发放总额1200余万元的“购房券”，直接扣抵总房款，开发商则收回的“购房券”，冲抵在该报发布广告的费用。之后，武汉开发商、网站再相继推出3种“购房券”。2月25日，武汉某开发商发放2000万元“购房券”。3月2日，武汉再有一开发商发放楼盘“购房券”，总额达到5000万元，一套户型最多可以抵用17万元的购房券。据称，这是武汉首次以开发商名义单独发放“购房券”，开发商总经理并美其名说，发放“购房券”主要是为了响应政府“积极发展住房消费，活跃房地产”的政策，真正让利于民。该楼盘发布的广告显示，该“购房券”一张面值1万元， VIP客户凭身份证可申请5张“购房券”，非VIP客户可领取3张“购房券”。凭该“购房券”购买指定房源，不但可以享受八五折优惠，还能以券抵现金。一套房最少抵用5张消费券，最多可抵用17张。
有网站百城联动率先在全国范围推出亿元“购房消费券”，计划在全国100城市面对注册会员发放，在该网站全国数百个特约合作楼盘使用，首批发放的“购房消费券”总额将达亿元。单张面额均为5000元，可直接抵总房款，每人限用一张。
在上海市，在推出面额高达10万－20万元、只针对某个楼盘的特价房、数量非常有限的“购房券”之后，又推出了5000元面值的小额“购房券”。这种小额“购房券”，有10个楼盘可以使用，每个楼盘的发放量200张，不过仅局限于松江、宝山等外环周边地区，甚至只能使用于某些特定户型或产品。
在3月 12日开幕的上海今年第一场大型房展会“上海之春”春季房展会现场，开发商打出的发放“购房券”的告示更是显得特别醒目，相继推出了“优惠券300/平方米”、 “领购房券”、“5888元抵金券”等等，不一而尽。
在北京，房地产市场上也有“购房券”在发放，只是，有舆论认为优惠力度不如实在折扣，与其找新噱头卖房，还不如直接降价来得实惠。有消费者认为，在北京，一套房起码上百万元，购房券才能减2万，还要限户型，不划算。即便“购房券”发放的金额再大，也不是真金白银的购房优惠。
在南京，某网站也大规模地向买房人派发“购房券”，每张“购房券”可以在购房时抵扣1000元—10000元不等的房款。
在南昌，2009年3月，某报也免费派送价值5000元的“购房券”（共计500万元，1000张，一套房限用一张）和价值2000元的“装修券”（共计500万元，一套房限用一张，采取实名制），付款前出示该券可等同现金扣抵总房款，使用期限至今年7月31日止。该报并称该馈赠活动是响应国家“保民生”号召，并将它作为回报读者的一项媒体责任来倾情实施，目的是让读者享受更多的实惠。
在青岛，3月3日，一开发商通过媒体打出发放“购房券”的广告，称其开发的某楼盘，消费者购买指定户型一套30万元左右的房子时，可以抵用4.5万元的“购房券”。该开发商声称，发放“购房券”并不是降价销售，而是降低购房门槛，让利消费者，与其共同应对世界金融危机的影响，提振房地产市场信心
2月27日，CCTV“经济半小时”节目报道称，重庆有开发商打出巨幅户外广告称，只要是凭身份证，任何人都可以免费领“购房券”，但每人有一定限量，并且只能在购买该开发商的楼盘时使用。该开发商印制了一个亿的“购房券”，并召开了新闻发布会宣布从23日起正式推出。该“购房券”分两种，针对普通住宅的每张面额是5000元，每人限领4张，针对别墅等高档住宅的每张面额则是50000元，每人限领6张，每套房最高可抵3万元。该开发商规定“购房券”不挂失、不兑现、申领人本人同意并经过销售部备案后可转让，还希望其它开发商也认可他们发出的“购房券”，变成一种可在更大范围有值流通、使用的“准货币”或“代金券”。而从有关媒体报道获知，居然有政府相关部门人士认为此类“购房券”的发放为企业行为，目前没有相关禁止的规定。
由此看来，就连一些地方政府官员都不知道发放“购房券”或涉嫌违法，可想而知，对开发商来说，或更少有人知道了。对此，或需要警惕了！
“购房券”实为促销，难有大的效果
事实上，目前，在一些地区的房地产市场还存在泡沫，不但价格上存在泡沫，在产品供应方面也还存在泡沫（比如产品结构、适销对路等）。虽然通过采取各种措施来促使房价或成交量上涨，或是很多人所希望看到的，但现在的问题是积压太多、存量太大。面对有效需求不足的现实市势，一些客观上价格过高的楼盘，如果房价不下降，就可能难以放大成交，对促进整个市场存量消化和成交总量增长进而促进经济增长也不利。
从目前的现实情况来看，一些开发商或机构，发送“购房券”，通过小恩惠去吸引人家买房，与楼盘直接降价在本质含义有着区别，属于一种“促销”行为。这种发送“购房券”而不是楼盘直接下调价格或直接打折的做法，也许未必是开发商的忽悠行为。作为企业，在经营上，开发商往往需要讲究策略借力打力，追求以最小的成本获得最好的营销效果，需要选择用什么样的传播形式获取最大的市场关注，产生最大的市场影响。而且，也有一些开发商认为通过“购房券”找到了巧妙降价的“台阶”和借口。因作为企业的开发商，肯定是尽可能追求最大经济效益。本文作者陈真诚认为，由此来看，或许不必过于责怪开发商。只是，“购房券”往往附带有各种条件和限制，不是所有的消费者能自由享受，并不具有普遍适用原则，而是一种促销噱头，带有炒作性质，带有一定的做秀成份。
事实上，就已经出台的“购房券”来看，相对于动辄几十万、上百万元的房屋总价来说，每份的面值金额显得很少，只是小意思而已。在目前房地产市场情势下，在消费者普遍预期房价还将有“象样”的下降的预期下，难以打动太多消费者的心，而且主流开发商也不愿支持，预期效果还有待观察。本文作者陈真诚认为，发放“购房券”，虽然对一些具体的楼盘可能有一定的效果，但对促进房地产市场整体销售状况起不到太大的效果，对整个市场走势不会有太大的影响。因为，购房消费需求能否真正启动，最关键的因素或是取决于开发商是否能把房价降低到公众期望的合理水平上。
更何况，发放“购房券”，还涉嫌违法！
“购房券”涉嫌违法，或将遭受处罚
事实上，“购房券”，客观上成为了代币票券代替人民币在市场上流通。尤其是，由于“购房券”的使用受到严格限制，有可能出现“领而不用”而随之出现打折转让套现的现象，还很可能出现购房券的多次转让流通。目前，在网上已经出现了“五折转让万元购房券”的帖子。
根据《中华人民共和国人民币管理条例》和《中华人民共和国中国人民银行法》规定，未经中国人民银行批准，如果一些开发商、媒体、中介等企业或机构乃至地方政府擅自印制、发放“购房券”，就涉嫌违反违法。
《中华人民共和国人民币管理条例》，于1999年12月28日国务院第24次常务会议通过，1999年12月28日国务院由总理签署颁布自2000年5月1日起施行。
《中华人民共和国中国人民银行法》，于1995年3月18日第八届全国人民代表大会第三次会议通过，根据2003年12月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改〈中华人民共和国中国人民银行法〉的决定》修正。《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国中国人民银行法〉的决定》由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第六次会议于2003年12月27日通过。2003年12月27日，修正后的《中华人民共和国中国人民银行法》，由国家主席胡锦涛签署中华人民共和国主席令（第十二号）公布，自2004年2月1日起施行。
《中华人民共和国人民币管理条例》“第二十九条”规定，“任何单位和个人不得印制、发售代币票券，以代替人民币在市场上流通”。“第四十七条”规定，“违反本条例第二十条第三款、第二十七条第一款第三项、第二十九条和第三十一条规定的，依照《中华人民共和国中国人民银行法》的有关规定予以处罚；其中，违反本条例第三十一条规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任”。
《中华人民共和国中国人民银行法》“第七条”规定。“中国人民银行在国务院领导下依法独立执行货币政策，履行职责，开展业务，不受地方政府、各级政府部门、社会团体和个人的干涉”。“第二十条”规定，“任何单位和个人不得印制、发售代币票券，以代替人民币在市场上流通”。“第三十二条”规定，“中国人民银行有权对金融机构以及其他单位和个人的下列行为进行检查监督……”。“第四十五条”规定，“印制、发售代币票券，以代替人民币在市场上流通的，中国人民银行应当责令停止违法行为，并处二十万元以下罚款”。“第四十六条”规定，“本法第三十二条所列行为，违反有关规定，有关法律、行政法规有处罚规定的，依照其规定给予处罚；有关法律、行政法规未作处罚规定的，由中国人民银行区别不同情形给予警告，没收违法所得，违法所得五十万元以上的，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款；没有违法所得或者违法所得不足五十万元的，处五十万元以上二百万元以下罚款；对负有直接责任的董事、高级管理人员和其他直接责任人员给予警告，处五万元以上五十万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。
如此来看，由于涉嫌违法，而且金额巨大，擅自发放“购房券”，就有可能遭受严重处罚，乃至可能被依法追究刑事责任。因此，本文作者陈真诚建议，对一些开发商来说，最好谨慎而为！
只是，未经中国人民银行批准，任何企业、机构或个人擅自印制、发放“购房券”的行为涉嫌违法这个问题，一直不太被人关注、重视。尤其令人啼笑皆非的是，竟然有全国政协委员在今年“两会”期间建议政府发放“购房券”！可想而知，为了救市，多少人或企业或单位，甚至一些地方政府，或不知法不懂法，或法制意识淡薄，不惜违法出台政策或采取企业行为。比如，除擅自印制、发放“购房券”行为之外，此前，未经人大会议批准，一些地方政就擅自动用政府财政补贴那些购买政府指定某些开发商开发的楼盘的购买者，其行为也涉嫌违法了《中华人民共和国反不正当竞争法》。《中华人民共和国反不正当竞争法》“第六条”规定，“公用企业或者其他依法具有独占地位的经营者，不得限定他人购买其指定的经营者的商品，以排挤其他经营者的公平竞争”。“第七条”规定,“政府及其所属部门不得滥用行政权力，限定他人购买其指定的经营者的商品，限制其他经营者正当的经营活动……”
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