刚从香港回来，买了最新一期iMoney杂志，封面故事是上海豪宅市场。看看香港人眼中的上海豪宅：

 

iMoney杂志（2009年11月28日）

《走进火红楼市 上海5000万富贵门》

 

香港與上海之間的雙城故事，說了超過十年，當香港每天頭條新聞仍在「五區總辭」問題打轉，上海就像一個上了發條的城市，近年不停向前衝衝衝︰1年後，這裏舉辦世博；5年後，迪士尼會落成；10年後，要成為國際金融中心。

 

迪士尼能否賺錢、世博有何成效，現在言之尚早，但肯定的是，它們已帶動上海樓市借勢攀升。香港樓價動輒逾1萬元平方呎，上海樓市也火紅火綠，樓盤每平米索價逾10萬元人民幣（1平米=10.764平方呎，即約1萬元人民幣平方呎），已見怪不怪。

 

港滬的雙城故事，最近展開了「豪宅」這一章。

 

「上海成長很快，未來發展也很清楚；反而香港未來怎樣，定位也不清楚，長遠而言投資上海樓更好。」我們坐在近5,000平方呎的新天地頂層豪宅內，與台灣人屋主兼房地產私募基金總經理何恩凱，以及來自香港、在上海地產界打滾十多年的盛世太平投資管理董事總經理陳立民，細談上海豪宅的最新面貌。

 

一如去年北京為舉辦奧運，目前上海有如一塊大工地，到處都是為迎接世博而進行的工程項目，起場館、建地鐵、翻新舊樓外貌等等，整個城市沙塵滾滾，全城進入萬丈高樓從地起的火熱狀態。對市民和旅客來說，這當然不甚討人喜歡，但對投資者來說，卻是顯示投資機遇的城市動力。

 

1997年香港回歸之時，普遍人對內地工作心存恐懼，港人陳立民卻膽粗粗毅然北上，從事地產，至今在上海工作已12年。這位土生土長的香港仔，如今去香港是自由行，到上海才是回家。

 

地王成交湧現樓市火紅

 

他用了一個十年，在上海地產界打滾，近年的上海樓市，是他的豐收期開始，皆因上海樓市自2004年以來急劇起飛，期間雖經歷過宏調、回吐，但升勢整體向 好。現在好戲更在後頭，隨着上海明年辦世博、興建迪士尼、打造國際金融中心，這些大環境令本來已火紅火綠的上海樓市，更火上加油。

 

上海最近樓價一升再升，紀錄一破再破。今年7月金地集團以30多億元（人民幣，下同）買下趙巷地皮，單是地價已達1.45萬元一平米，估計發展商要有利 潤，樓價最少要達3萬元至3.5萬元一平米。國慶前夕，綠地集團又以72億元買下徐匯區一地皮，平均高達2.7萬元一平米，刷新上海地王紀錄。

 

位於浦東的新盤星河灣8月開盤，售價5萬元一平米，但仍創下單日銷售264間、成交額超過40億元的內地樓市紀錄。

 

難怪陳立民正在摩拳擦掌，這天他帶我們到訪位於新天地旁邊、逾5,000萬元的頂級豪宅，見識這一代上海豪宅的風貌，詳談上海樓市的熱熾。

 

豪宅屋主是台灣人何恩凱Kenny，他曾任職仲量聯行研究部中國區主管，現在自立門戶，成立一個中國房地產基金，對地產市場也相當熟悉。

 

由於父母在台灣是發展商，家底豐厚的Kenny年紀輕輕已涉足上海樓市，現時只得32歲的他，已是幾套豪宅的屋主，名副其實「鑽石王老五」。這套他自住的5,000萬元豪宅，樓下便是上海至旺蒲點新天地，其單位位於頂樓，可俯瞰淮海中路一帶的上海繁華風光。

 

自住豪宅升值4倍才賣

 

Kenny安坐在他那近5,000呎的時尚豪宅內，一邊呷茶一邊說，2005年買這裏的時候大約只3萬元一平米，樓下小單位大概2萬多元，「前陣子有人給 我10萬元一平米，但我們沒賣，至少也大概12萬元吧，因為旁邊新樓盤的大單位，現在都買到13萬元了。」不少像Kenny身處的上海黃金樓盤，現已升至 呎價逾1萬元，「拍得住」香港貴樓。

 

上海樓市瘋狂飈升，但對Kenny來說，港滬相比，上海樓遠不及香港樓瘋狂︰「當然香港瘋，賣到70萬元一平米（7萬元一平方呎），當然瘋！」

 

雖然許多內地豪客來港買樓，但Kenny卻認為買上海樓比買香港樓更好，除了因為香港樓價已經很貴，上海樓較抵買之外，Kenny認為上海這城市的成長前 景，比香港更清晰︰「上海成長很快，整個中國都在成長，很多需求都集中在上海，但香港未來定位、未來怎發展，倒不是那麼清楚。」他認為，隨着上海未來10 年喜事重重，將帶來一個樓市繁盛世代。

 

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樓市3大機遇

 

2010世博引發地鐵效應

 

世博園的場館坐落於黃浦江兩岸，原本擠滿旅客的外灘，現在都封上圍板全力施工，至於世博主要場館所在的浦南，更是處處工地。

 

「世博促進了上海發展，迫着搞基礎建設，以往離市區很遠的地方，不久之後也可接上地鐵。地鐵一通，那地方就成功。」在上海地產界打滾多年的陳立民說，隨着 地鐵發展到一定規模，許多地區潛力亦隨之被開發。根據計劃，到2010年上海世博會開始前，上海軌道交通將由現時8條綫，增至11條路綫，路綫總長度由 250公里增至超過400公里，以應付世博會公共交通中50%的客流，世博初期預計每日達600萬人次。

 

推新市鎭低層家庭外移

 

地鐵就像打通上海的脈絡，令整個城市活起來。一如香港當年發展沙田、將軍澳等新市鎮，上海市政府正藉鐵路發展，推出15個大型居住社區，全部在市中心以外 的郊縣區域。陳立民認為，未來中低收家庭將大批向外移，搬到這些居住社區；而高收入家庭則會分布在市中心的高價樓。新市鎮為滿足居住需求，單位供應多，價 格相對較難上漲；但市中心樓房則買少見少，價格會拾級而上，將是投資者追捧的目標。

 

不過，世博有機也有危，陳立民認為上海樓市可能在世博後調整。「很多城市在舉辦世博後，經濟都會出現調整，要入市不妨等2010年後。」

 

況且，「現在已是樓市高點。」經常留意樓價的Kenny說，「這波已經漲了很多，現在最大變數是政府政策，你只要記着，要跟政府措施反向操作，他推優惠政策你不妨等一等，他打壓你就買，因他只能打壓房價，但壓不住需求，上海只會愈來愈有錢，樓會愈來愈貴。」

 

2014建迪士尼推高地價

 

上海興建迪士尼消息一出，即時已帶動附近的川沙鎮地價和樓價飈升。現在的川沙鎮仍是田野處處，一片農村面貌。當地沒有地鐵、大型購物中心，距離浦東的市中心陸家嘴約30公里。

然而，自11月初樂園宣布興建，附近的浦東川沙住宅地皮立即應聲大賣，以11.9億元人民幣、高出底價2.6倍拍賣成交；另一幅鄰近的商用地皮，更以高出底價4.3倍成交。有上海地產代理說，川沙鎮一帶的樓價因此急升五成。

 

迪士尼效應推高附近地皮售價，但陳立民提醒，小小樂園對上海整體樓市的影響畢竟有限。「上海迪士尼將是全球最小，剛公布是116公頃，對樓市帶動會會局限在附近地區。」。

 

2020成金融中心抬身價

 

長遠而言，金融中心的定位最有利上海樓市。「上海正往金融中心發展，你可以想像未來樓市的潛力。」當國務院說要打造上海成為國際金融中心，陳立民提起也感興奮，「在建設金融中心的10年間，會引來許多國際人才集中上海。」

 

到上海工作的人才，自然要求有好品質的住屋環境，豪宅供不應求。「公司要給他租或買房子，兩方面都帶來巨大樓市需求，無論租和買也有穩定來源。」

 

這也解釋了為甚麼Kenny並不擔心上海樓價下跌。「為甚麼把資金投在上海，也不是香港，因為我可能今年買貴了，可是這裏的房子每年平均百分之十在漲，GDP也長，只要等兩年，房子便一定賺。」

 

加上現時上海仍未完全撤除「限外令」，即限制境外人士在上海買樓數量，陳立民說，大家反正只能買一套，就會乾脆買大一點、豪一點的房子，更加推旺豪宅市場。「今年2000萬以上的房子，便賣得很好。」

 

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買樓3大策略

 

內地樓市一直有泡沫之疑，不過與家人共持幾幢物業的Kenny，對上海樓市信心十足︰「在上海買樓有沒有失敗經驗？在上海買樓，我覺得……比較難失敗。因為如果在不好時機買入，也是少賺而已，上海房子很快漲。」

 

不過陳立民這時插嘴補充，沒有泡沫的主要是上海市中心，「市中心以外則很難說，要看每個區、每個盤的情況。」他解釋，現時政府雖不刻意遏抑房價，但要製造 更多單位供應，讓中下階層有樓可買。有些地方有鐵路可通，但離市中心較遠，像香港的屯門，就算市區樓大升，也不會同步跟隨，所以泡沫問題，必須視乎地段。 「上海不像香港，香港有山有水，愈高愈有條件做豪宅；黃浦江跟維港無得比，沒有很多自然條件可以產生豪宅，一個豪宅區要發展的時間比較長，質素比較參 差。」買樓最講究眼光，買賣豪宅素有心得的Kenny，與我們分享他幾個揀區揀樓竅門︰

 

1. 跟着錢走（Follow the money）

 

「知道誰在哪區投資很多錢，就follow the money，太古、恒隆、新鴻基在哪裏做投資，你知道一定令這區帶來變化。」

 

現時上海市內，陸家嘴和新天地可算上海最貴、最穩陣的豪宅區，那裏的樓盤愈賣愈貴，而且長賣長有。Kenny現時手持的兩個物業，也是一個在新天地、一個 在陸家嘴，前者自住，後者出租。「陸家嘴蓋那麼多樓，新鴻基都加大投資建ifc；新天地本來是上海貧民區，人家投了這麼多錢，蓋了新天地，你還不跟着買？」

 

Kenny早年便曾以此原則，在金融區買房子投資，「那裏的特點是離恒隆廣場很近，那是當時最高等的商業區，這區的商廈和辦公室很多，有許多外派員工，但 周圍沒有很多租住地方，因此租值蠻高。」Kenny2004年在該區買入一個100平米單位，那時樓價是8,000元一平米，現在已漲價至4萬元一平 米，5年間足足升4倍。

 

2. 新盤刺激周邊物業

 

Kenny手頭的物業中，以新天地漲幅最多，他如此分析︰「上海樓要升值，周邊要有新盤去刺激它。這裏為甚麼漲，是因為周邊有新樓一直刺激它。」他說，新 天地一期、二期、三期陸續落成，附近大型樓盤華府天地又開盤，幾年來令這區內的樓價一級一級疊上去。相對其他地區位置好、但沒有新盤刺激的地方，就因為欠 缺刺激動力，令二手樓價漲幅有限。

 

Kenny說，上海不同香港，還未去到像港島區般，因單位供應有限而樓價自動拾級而上，不過隨着上海市中心的商住地皮愈來愈少，他相信未來就算沒有新盤，市中心樓價也會自動升值。

 

3. 地鐵沿綫升值力強

 

上海面積有6,000多平方公里，是香港的6倍，但陳立民發現，現在不少市中心以外、非黃金地段的市郊地區，都有自稱「豪宅」的出現，情況跟香港不相伯 仲。「有些地方樓價本來賣3萬元一平米，一下子跳到賣6萬元至7萬元，黃浦江的北外灘，黃浦江的南邊，都有這類情況。」

 

不想跌入「豪宅」陷阱，又只能負擔中下價樓，可向市中心外圍的地區入手。隨着上海地鐵加速發展，愈來愈四通八達，城市延伸範圍更大，陳立民指，現時這些偏遠地區樓盤還在中下價，日後只要地鐵一通，相信房價就漲。

 

好像那個因小籠包而出名的嘉定南翔區，與上海市中心距離約一小時車程，最新地皮拍賣結果是8,000元一平米，相比目前嘉定房子價格也約是8,000元至 1萬元，「南翔現在土地已8,000元了，日後地鐵一通，社區政策一推，房價肯定會漲。」前往南翔的鐵路預計今年尾開通，屆時30分鐘便可到上海市中心。

 

陳立民說，香港樓市已經成熟，投資者買樓，往往要很專心才能尋找到好盤好機會，相反上海樓市仍在發展中，投資者就算不怎精明，只要夠錢夠膽買，隨時大賺。 他相信只要中國經濟不出重大問題，上海樓市會一直向好，他便很後悔說︰「我們常說，2001年多買幾套就好了，由那時候到現在都已賺好幾倍了。」

 

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後記

 

港滬雙城記

 

香港樓價狂飈令專業人士也喊買不到樓，民怨沸騰；上海其實也有類似情況，不少年輕新婚族就因此要組織「六人家庭」。

 

「新一代收入不多，結婚怎買房呢？就是六個人去買︰一對新人和他們雙方父母，六人一起買一套房，現在很流行。」陳立民說，不少情況是雙方父母各拿一點錢做首期，然後新人用一半薪水還房貸，合力買一間兩房至三房、100至150平方米的單位共住。

 

若不想組織「六人家庭」，上海人跟香港一樣要接受現實，死死氣到偏遠地區買樓。Kenny有同事兩年前結婚，買了虹橋再遠一點、離市中心約30分鐘車程的房子；但最近又有同事結婚，已經要買到離市中心一小時車程的嘉定，等於香港屯門的地區。

 

不過正當香港政府不認為復建居屋有助紓解住屋需求時，上海政府正籌劃增加興建類似香港居屋的經濟適用房，這個遊走中港兩地的台灣人Kenny，以旁觀者清的眼光笑說，「這邊畢竟是大政府、共產黨，還是會適當照顧大群體，不像香港只顧有錢人。」