详解北京市二手房交易所涉及税费
一、北京市二手房交易中涉及到的税费
共有八种：
①印花税（包括交易印花税、房产证印花税）
②契 税
③营业税
④城市建设维护税、教育费附加
⑤个人所得税
⑥土地增值税
⑦土地出让金
⑧综合地价款
1、买卖双方各交什么税？
印花税
买方 契 税
土地出让金
印花税
营业税
卖方 个人所得税
土地增值税
综合地价款（经济适用房）
土地出让金（按优惠价或标准价购买）
2、一般税费、特殊税费
①印花税
②契 税
③营业税
④个 税
⑤土地增值税
①土地出让金 已购公房特有
特殊税费
②综合地价款 经济适用房特有
二、北京市二手房交易各个税种的详解
1、印花税
2、契 税
3、营业税
4、个人所得税
5、土地增值税
6、土地出让金
7、综合地价款
1、印花税
1、税种解析：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征
收的一种税，这里特指交易印花税
2、征税对象：经济合同、产权转移书据、营业账簿、权利、许可证
照和经财政部确定征税的其他凭证
3、纳税人：买卖双方
4、税率：0.05%
5、征收范围：所有二手房交易
6、缴纳印花税的计算方式及案例
案例：高先生购买了一套李阿姨的二手房，总价为50万元，高先生
及李阿姨需要分别缴纳印花税250元（500000×0.05%=250）
★房产证印花税：每证5元；属于市局房屋并已取得土地证的，房产证、土地证各5元印花税共计10元；属于贷款客户需支付他项权利证印花5元。
2、契税
1、税种解析：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，
向产权承受人征收的一种财产税。
2、征税对象：发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋
3、纳税人：买方
4、税率：3%
5、契税优惠政策
（1）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土
地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安
置补助费的部分，免征契税；（比如拆迁户可免契税）
（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；
（3）个人购买自用普通商品住房减半征收契税；
（4）居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新
购商品房与出售已购公房成交价的差额计征契税；
（5）房屋交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，由多交
付方缴纳款；
（6）按《继承法》规定的法定继承人继承房屋权属，免征契税
（7）对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，免征
契税 。
北京市普通住宅及非普通住宅区分标准
由于普通住宅按1.5%征收，而非普通住宅按3%征收，因此，契税缴纳的关
键是界定房屋是属于普通住宅还是非普通住宅
普通住宅需同时满足三个条件，只要有一个条件不满足，即为非普通住宅
1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；
2、单套建筑面积在140（含）平方米以下；
3、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
比如二级土地平均交易价格为10592 元，1.2倍为12710.4 元
二级
广安门内大街-广安门北滨河路-西二环护城河引水渠-三里河路-西直门外大街-北二环路-东直门北大街-东直门外斜街-东三环北路-东三环中路-通惠河-广渠门北滨河路-广渠门内大街-珠市口东大街-珠市口西大街-骡马市大街-广安门内大街；所围地区除一级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。
契税案例
郭先生购买了一套位于东直门的二手商品房，面积70平米，总价81
万，单价11571元，容积率2.5。郭先生需要缴纳的契税是多少呢？
首先判断是否是普通住宅：
1、该套房屋容积率高于1.0，
2、面积小于140平米；
3、在查询土地级别价格后可得：东直门所属的二级土地平均交易价
格为10592元/平米，它的1.2倍为12710元。该套房产单价低于同级别土
地上普通住宅平均交易价格的1.2倍。
因此，该套房屋属于普通住宅；郭先生需缴纳契税12150（81×1.5）
如果该套房屋成交总价为90万元，单价相应为12857元，高于12710
元，那么则按非普通住宅计算；
应缴纳的契税27000元（900000×3%）
3、营业税
1、税种解析：营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产
和销售不动产的单位和个人,就其营业收入额征收的一种
税。
2、征税对象：提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产
的营业额。
3、纳税人：卖方
4、税率：5%
营业税沿革：
★2005年5月12日，七部委出台了《关于做好稳定住房价格工
作的意见 》，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按
其取得的售房收入全额征收营业税 ，2005年6月1日起执行；
★2006年5月29日，建设部等九部门出台了《关于调整住房供
应结构稳定住房价格的意见》 ，营业税的征收年限从2年延长
至5年，2006年6月1日起执行。
营业税征收范围及优惠政策
5、征收范围：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手
交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个
人购买普通 住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免
征营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易
的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征
收营业税。
6、优惠政策：自2006年6月1日起，对个人购买普通住宅超过5
年（含）转手交易的，销售时免征营业税
5.5%包含哪些税？
除了5%的营业税，纳税人应按照营业税额缴纳城市建设维护税
和教育费附加
1、城市建设维护税根据房产所在地区不同，税率也不同
—7%（城八区、门头沟、燕山）
—5%（郊区县城镇）
—1%（其他）
2、教育费附加税税率是3%
比如朝阳区一套总价为50万元的房产，需全额交纳营业税，
城建及教育附加税共50×5%×7%+50×5%×3%=50×0.5%
如果位于昌平区，则是50×5%×5%+50×5%×3%=50×0.4%
营业税缴纳计算方式及案例
计算方式：成交价×5.5%或差额×5.5%
案例：
1、产权证不满5年的房屋交易，营业税按成交价×5.5%计算，其中产
权证时间以取得房产证或契税完税证明为准，房屋包括普通住宅及非普
通住宅。
比如张先生2003年4月购买了一套方庄的房产，2006年10月以60万
元的价格出售。张先生需缴纳营业税：60×5.5%=3.3万元。
2、产权证满5年的非普通住宅交易，营业税按差额×5.5%计算,不能提
供原购房发票的，须提供评估报告
比如王先生于2000年购买了一套房产，面积160平米，总价60万
元，2006年10月出售时，成交价为110万元。由于该套房产的面积大于
140平米，属于非普通住宅，因此交易时需按差价征收营业税。王先生
需要缴纳的营业税=（110—60）×5.5%=2.75万元。
4、个人所得税
1、税种解析：个人所得税是对个人(自然人)取得的各项应税所得征收的一种税，房屋出售所得也是应税所得之一
2、征税对象：财产转让所得
3、纳税人：卖方
4、税率：成交价的1%或差额的20%
5、优惠政策：
（1）对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所
得，免征个人所得税
（2）对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的
纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式
缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分
退还纳税保证金
二手房交易个税沿革
——早在1999年，财政部、国税总局、建设部便联合下发了《关于个人出
售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》，详细规定了个人所得税征
收原则和减免的条件。
——2003年，北京市出台了《北京市关于个人出售住房征收个人所得税有
关问题的通知》，但并未强制执行。
——2005年6月1日，北京市朝阳区在出台规定，二手房只有完税后才能办
理过户手续。但不到1个月，朝阳地税部门就取消了把交纳个税和过户挂钩
的做法。
——2005年10月初国税总局再度抛出了“一站式”强制征收的156号文件，但
最后还是不了了之。
——2006年7月18日，国税总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所
得税有关问题的通知》，2006年8月1日开始执行。
个税征收方式及案例
第一种计算方式：按核定税率1%计算
案例1：兰小姐于2006年9月出售了一套望京的房产，总
价为70万元，产权证时间为2003年。由于产权证时间未满5
年，需交纳个税，而对于纳税人未能提供完整、准确的有关凭
证，不能正确计算应纳税额的，可以采取核定征税。核定征收
率暂按1%执行。即70×1%=0.7万元。
第二种计算方式：差额的20%
计算公式为=（转让收入—购房原值—转让环节交纳的税费—
合理费用）×20%
——购房原值：商品房购房原值是指购置该房屋时实际支付的
房价款及交纳的相关税费
——转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实
际缴纳的营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值
税、印花税等税金。
——合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费
用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
其中，住房装修款最高扣除限额：
已购公有住房、经济适用房扣除限额为房屋原值的15%；
商品房及其他住房扣除限额为房屋原值的10%
个税案例
案例：2002年12月，赵先生在团结湖区域附近购买了一套
商品住宅，商品建筑容积率为2.0，但该房屋面积为100平米，
当时购房价格为6500元/平米，则其房屋购买总价为65万元，
装修费用花了5万元。在购买此套房产时，赵先生首付了20
万，其余的45万通过银行贷款。2006年11月，赵先生将这套
房产以9000元/平米出售给张小姐，出售总价为90万。假设截
止出售时赵先生总共所还的贷款利息为4万元，那么出售者赵
先生应该缴纳的个人所得税为多少呢？
个税 =（900000-650000-9750-325-45000-3150-1350-450-50000-40000）
×20% =19995
5、土地增值税
1、税种解析：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物
而就其增值部分征收的一种税
2、征收对象：增值部分
3、纳税人：卖方
4、税率：1%或减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收
6、征税范围
（1）非普通住宅，居住未满3年的，在其转让时按规定计征土地增值税
（2）非普通住宅，居住3年未满5年的，在其转让时减半征收土地增值
（3）个人转让住宅以外的其他类型房屋，应计征土地增值税（比如商铺、写字楼转
让都需要交纳土地增值税
5、减征、免税范围
（1）普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税
（2）非普通住宅，居住满5年的，在其转让时暂免征收土地增值税
（3）以法定继承方式实现房产转移的，不征收土地增值税
（4）以下赠与请况的免征土地增值税
——房地产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属
或承担赡养业务人的
——房地产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非盈利的社会团体、国家
机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
土地增值税沿革
★1999年出台的《关于调整房地产市场税收政策的通知 》
（京财税[1999]1201号）规定，对居民个人拥有的普通住宅，
在其转让时暂免征收土地增值税
★2004年，北京市地方税务局颁布了《调整土地增值税减免
税申报资料问题的通知》按照京地税地[2004]368号文件规
定，对个人转让居住满三年未满五年的非普通标准住宅，减半
征收土地增值税项目
★2006年11月14日，北京地税局出台《关于个人转让二手房
征收土地增值税问题的通知》（京地税地[2006]456号），该
文件对于个人转让二手房征收土地增值税时扣除项目金额确认
的相关问题进行了明确规定，并于2006年12月1日正式实施
土地增值税缴纳计算方式及案例
第一种方式：核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征
收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。
如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元
第二种方式：减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其
中又分两种情形，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能
够提供房地产评估机构的评估报告
★ 四级超率累进税率
（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部
分，税率为40%
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部
分，税率为50%
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%
能够提供原购房发票的土地增值税案例
能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：
（1）取得房地产时有效发票所载的金额
（2）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；
（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；
（4）取得房地产时所缴纳的契税。
案例：张先生于2004年以50万元购买了一套房产，2006年12月将以70
万来出售。张先生能够提供购房发票，发票所载金额为50万。
那么可扣除：
（1）原值：500000；
（2）加计金额：500000×5%×2=50000；
（3）税金：转让时缴纳的营业税：38500（700000×5.5%）印花税350
（4）契税为7500（500000×1.5%）
最后该套房屋的增值额为：
700000—500000—50000—38500—350—7500=103650
未超过扣除项目金额50%，按照30%的税率计算，103650×30%=31095元
能够提供评估报告的土地增值税计算方式
不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重
置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项
目金额按以下标准确认：
（1）取得国有土地使用权时所支付的金额证明
（2）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价
值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价
格进行确认；
（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格
评估费用。
6、土地出让金
1、税种解析：国家作为土地所有者将其一定年限的国有土地
使用权出让给受让人，并向受让人收取的土地使用权价
格。是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出让土
地使用权的交易价款。
2、征收对象：再上市获得土地使用权的已购公房
3、纳税人：
——买方（无论是成本价，还是优惠价或标准价，买方都需要
按照1560×建筑面积×1%缴纳土地出让金）；
——卖方（所出售的房屋是当初卖方以优惠价或标准价购买
的，由卖方另外向原单位按1560×建筑面积×6%支付土地
出让金）
4、征收办法：成本价按1560×建筑面积×1%缴纳；优惠价或
标准价按1560×建筑面积×6%缴纳
5、征收范围：已购公房（再上市的已购公房转手后，性质变
为商品房）
土地出让金缴纳计算方式及案例
——无论是成本价，还是优惠价或标准价，买方都需要按照1560×建筑面
积×1%缴纳土地出让金
案例：1991年，吴先生以成本价购买了一套六里桥的公房，面积为75平
米，王先生于2006年9月将该房产售予方小姐，那么方小姐需要缴纳土地出
让金：1560×75×1%=1170元。
——所出售的房屋是当初卖方以优惠价或标准价购买，由卖方另外向原单
位按1560×建筑面积×6%支付土地出让金
这是因为：成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全
部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，
标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有，而在处置
权和收益权上就受到很大的限制了；产权人通过向原产权单位补齐标准价
和成本价的差额，将标准价变成成本价，就可以拥有房屋全部产权。
7、综合地价款
1、税种解析：国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造
经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，
与已购公房所缴纳的土地出让金的性质相同
2、征收对象：再上市交易经济适用房
3、纳税人：卖方
4、税率：成交价的10%
5、征收范围：再上市交易的5年以上（以产权证或完税证明准）、
并以市场价出售的经济适用房
6、综合地价款缴纳计算方式及案例
案例：梁女士于2000年购买了一套回龙观的经济适用房，面积
为70平米，2006年11月以市场价32万元出售，由于该套房产已满5
年，并按市场价出售，因此需交纳成交价10%的综合地价款，
即32×10%=3.2万元。
三、北京市二手房交易税费判断三步走
第一步：首先看房屋属性，包括已购公房、二手商品房、
经济适用房、央产房、回迁房
第二步：看房产证年限，是否超过5年；
第三步：看面积、单价、容积率，判断是否是普通住
宅、面积是否超标。
四、不同权属二手房交易税费缴纳案例
1、已购公房案例
2、二手商品房案例
3、经济适用房案例
已购公房税费交易案例
2006年10月，程先生通过经纪公司购买了一套吴小姐的房
产，该套房产属于已购公房，是吴小姐当年以成本价购得。该套
房屋面积为80平米，成交总价为64万元，产权证下发时间为
1991年。在此交易中，买卖双方各需要缴纳的税费是多少？
买方程先生：印花税：640000×0.05%=320元
契税： 640000×1.5%=9600元
土地出让金：1560×80×1%=1248元
税费总额11168元
卖方吴小姐：印花税：640000×0.05%=320元
二手商品房税费交易案例
2006年11月，高小姐通过经纪公司购买了方先生位于利泽西园的一
套二手商品房，产权证下发时间为2002年，小区容积率为1.2，房屋面积70
平米，总价50万元。那么高小姐和方先生在此次交易中需分别缴纳哪些税
费？
买方高小姐：该套房屋属于面积小于140平米，容积率高于1.0，单价为
7142元，低于望京区域土地平均交易价格的1.2倍（9498.8元），属于普通
住宅，契税=500000×1.5%=7500元；印花税=500000×0.05%=250元。
税费总额为7750元。
卖方方先生：印花税250元；
该套房屋产权证时间未满5年，须缴纳个税、营业税。
个税=500000×1%=5000元；营业税=500000×5.5%=27500元，
税费总额为32750元。
经济适用房税费交易案例
2006年11月，张小姐购买了一套商先生位于回龙观的二手
经济适用房，产权证下发时间为2000年，面积90平米，总价
45万元。那么在此次交易中，张小姐和商先生需要分别缴纳的
税费共为多少？
买方张小姐：印花税：450000×0.05%=225元，
契税：450000×1.5%=6750元
税费总额为6975元
卖方商先生：印花税：225元
综合地价款：450000×10%=45000元
税费总额为45225元
五、税费专题
普通住宅标准的变化
2005年的国八条中，要求普通住宅应同时满足“住宅小区建筑容积率在
1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地
上住房平均交易价格1.2倍以下”的条件，同时表示，允许单套建筑面积和价
格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
随后，各地相继公布了本地区普通住宅标准，北京、上海均以建筑面
积140平方米以下为标准，深圳等少部分城市选择了上浮20%的上限，以
144平方米为标准。北京和深圳都在今年5、6月间再次发布了新的普通住
标准 。
六类具有保障性性质的房产
——首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居
房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同
普通住房。不过个人购买不足5年转手交易的，销售时仍要按售房收入的全
额来征收营业税。
——购房时间的确认。二手商品房和经济适用房的购房时间认定按照产权
证时间或契税完税凭证时间为准；首次上市交易的已购公房等六类具有保
障性质的住房购房时间认定，可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一
笔购房款交纳时间作为购房时间。
普通住宅与非普通住宅的划分，影响到契税、营业税、土地
增值税的缴纳
（1）契税：普通住宅按成交价1.5%缴纳，非普通住宅按成交
的 3%缴纳。
（2）营业税：5年以外出售的普通住宅不用征收营业税，而5
年以外的非普通住宅需要按买入卖出的差额征收营业
税，税率为5.5%。
（3）土地增值税 ：
——普通住宅免征，居住满5年的非普通住宅免 征
——非普通住宅，居住未满3年的，全额征收
——非普通住宅，居住3年未满5年的，减半征收
2、关于房屋年限的界定
——5年
年限影响到营业税、个税、综合地价款的缴纳额
1、产权证不满5年的房屋交易，需缴纳营业税及个税
2、产权证满5年的房屋交易，非普通住宅需要按差额缴纳营业
税；如果是产权证满5年的经济适用房再上市交易，需要缴
纳综合地价款
3、土地增值税，产权证不满5年的非普通住宅，在转让时需缴
纳土地增值税
——3年
1、非普通住宅，居住未满3年的，在其转让时按规定计征土地增值税（按全额征收）
2、非普通住宅，居住3年未满5年的，在其转让时减半征收土地增值