尊敬的各位来宾，尊敬的李水源会长，女士们、先生们：

    下午好！

    非常高兴来参加由河北青年报和全经联河北分盟主办的2009石家庄地产年会，首先请允许我代表全国房地产经理人联盟、代表聂梅生会长对本次会议的召开表示热烈祝贺。

    全球瞩目的哥本哈根会议刚刚结束，气候的变化让人类的命运连接在一起，人类社会在历史上从来没有像今天这样成为一个命运共同体。在这样的背景下，中国经济和社会发展模式将不可避免地发生重大转型，低碳社会正渐行渐近，中国房地产和中国城市化的发展模式面临着重大挑战，也面临着变革的机遇。今天是2009年的12月26日，我们马上就要跨进下一个十年，石家庄三年大变样的蓝图正在壮丽地铺展，我们的行业、我们的城市究竟将以一个什么样的姿态进入下一个十年，在下一个十年究竟应该具有怎样的内涵，具有什么样的核心竞争力。这些问题，在今天这个承前启后的时点，需要认真思考。我想今天这样的会议，就是一次思考的会议，这样的思考对于我们未来的行动模式具有重要的意义。

    今天，我想讲三个问题。第一，房地产行业需要转型；第二，我们该怎样转型；第三，全经联能为转型做些什么？

    中国房地产行业在改革开放三十多年来，在中国经济和社会发展中发挥了举足轻重的作用。在促进城市化进程，吸纳就业，带动相关行业发展等方面发挥了关键性的作用。尤其在2009年，中国房地产为拉动内需，促进经济复苏方面发挥了重要作用。然而，在这些辉煌成绩与火热市场的背后，我们也需要看到这个行业的结构性隐忧。上海的楼脆脆事件、北京壁挂炉的事件，层出不穷的产品质量事件，拆迁与物业纠纷事件等等，同样在冰冷地质问我们，让我们思考：我们行业的开发方式、生产方式和中国的资源环境状况和经济社会发展状况是相互促进的吗？是可持续的吗？

    反思，能让我们的行业走得更长、更远。

    目前我们的房地产开发模式，是以土地为原料，资金为动力，以时间为坐标，以销售为导向的粗放型、消耗型、分离型的生产方式。这种生产方式的突出表现为：技术含量低、生产过程与经营过程的能耗大、对产品品质的关注不足、与产业和城市的融合度低，对产业的支撑弱、对城市的贡献差。

    因为这样的模式，所以我们有简单而形象的说法，土地是面粉、房子是面包，难道房地产的生产过程真的像面包面粉那么简单吗？

    在这样的模式下，房地产开发更多表现出是资金的运动，产品的价值更多的是作为能够获得最大销售收入的销售资源来定位、设计与评价。开发商更多追求的是销售的回款速度、资本的时间效率而不是产品的经营效率与可持续发展能力。因此，必然导致了如下弊端：

    一．生产经营方式的粗放

    1.在这种模式下，对土地、资金，对工程进度和销售的关注程度最高，对产品和客户的关注程度较低。即便像万科这样很重视产品的公司，也是把资金周转速度放在第一位，要求项目从拿地到形成供应要控制在9到12个月的时间内完成。

    2.无论是企业规模，还是生产过程，还是产品本身，规模化、标准化、产业化程度低。即便像万科这样的巨无霸，2006年的市场份额也仅1.25%左右，中国前五名加起来也不到5%，和美国、香港相比差距很大，这反映了中国房地产产业集中度低的特点。

    3.缺乏技术含量和技术创新，行业门槛低，人人能做房地产。

    二．资源和能源的严重消耗

    1.土地的消耗。从数量上看，由于快速的开发模式，土地快速消耗，北京2009年地价高涨、地王频出的现象的深层原因即与开发模式密切相关；在质量上，主要反映在产品价值与土地价值的严重不匹配，产品技术折旧和管理折旧迅速，导致稀缺的城市土地资源严重隐形浪费。

    2.产品定位、规划与设计时主要考量销售因素，产品常常被称为销售资源，较少涉及到产品的经营层面及后期管理，对能耗的关注非常少。

    3.建筑施工过程因为缺乏标准化、产业化程度低，管理水平低，无论是施工过程，还是材料的选用，都造成了较大的能源与材料的浪费。

    4.从上述三个因素中可以看到，在这种开发模式下，建筑成品的高能耗是必然现象。

    5.据统计，目前我国建筑的能耗占到整个社会能耗的30%左右，公共建筑能耗又是民用建筑能耗的十倍，每年我国新建几十亿平方米的建筑，我国90%的存量建筑都是高耗能的建筑。这些数字反映出建筑在运营中能耗巨大，房地产行业在节能减排中将承担巨大压力与责任。

    三．与城市和产业的分离

    1.房地产寿命周期长，一旦建成后对城市功能、产业功能都发挥着重要的影响。在现有开发模式下，很多品质低的产品技术折旧、管理折旧快，产品同质化现象严重，形象差，形成城市垃圾；城市土地资源利用效率低、投资强度小，楼宇经济发育不畅，政府税收减少；项目形成孤岛效应，与城市的环境、社会功能的协同度差等等。

    2.由于是以销售为导向的模式，发展商对物业后期的经营状态缺乏关心，物业与产业升级、区域发展等关联性、融合性不足，房地产难以形成对产业发展的促进能力与支撑能力。

    可见，这样的生产方式，并不是一个共赢的可持续发展的方式，资源不能支撑（可开发的土地越来越少、消耗能源越来越多）、客户不能支撑（生活品质差、物业投诉多）、城市很难支撑（土地利用效率低、与城市功能的协同度差等），换句话说，这是一种单赢的模式。这种模式当然不可能支撑房地产成为国民经济的支柱产业。因此，房地产转型是中国经济与社会发展大势的需要，也是行业内在的、可持续发展的需要。

    这是从急功近利的捕捞模式向可持续发展的养鱼模式的转变，是从摘果子到种树模式的转变。未来十年，行业转型将向三个方向发展。第一是产品化、专业化，走专业化的道路；第二是绿色低碳的开发方式和经营方式，走可持续发展的道路；第三是产业地产，让房地产业真正成为促进产业升级和产业成长的动力产业，成为支撑城市可持续发展的动力因素，真正成为国民经济的支柱产业。

    第一．产品化与专业化

    1.从土地溢价到产品溢价。开发商这些年赚的钱主要是依靠土地溢价，或者说土地溢价在产品价格中占了很大的比例，产品价值和土地价值严重不匹配。

    2.对一个企业而言，对于一个变化莫测的市场而言，决胜的核心因素还是客户。关注产品就是关注客户，企业核心竞争力就是产品化和专业化。

    3.开发公司的基础性责任就是向用户提供优质的产品与服务，产品能力和专业能力决定了一个开发企业的定位与品牌，那些享有良好口碑的公司（如龙湖、万科等），往往具有卓越的专业能力与产品能力，也是具有卓越品牌的公司，其产品也往往享有较高的溢价。

    第二．绿色低碳建筑

    未来的十年，绿色低碳将不再作为一种时髦的概念与营销的术语而存在，而将成为一种公众普遍的生活理念与生活方式，它的普及速度，将和手机电视普及的速度一样迅速。发达国家在工业化的过程中已经消耗掉世界60%的资源，作为占世界20%人口的中国，还能重复发达国家工业化的老路吗？显然不能。资源和环境的压力使我们从无限增长和“按需分配”的幻梦中惊醒，开始思考子孙的未来。绿色低碳对于建筑而言，更多地将成为公众选择的基础条件，成为营销的必要条件；低碳也将成为具有经济意义的硬约束条件，碳交易平台的建立，将使绿色低碳住区产生价值和效益。

    第三．产品与产业、城市的融合与共生

    未来的十年，稀缺的土地资源不能允许我们的产品迅速折旧，像城中村一样很快被拆除，城市发展和产业升级，也都不允许房地产孤立而行。房地产要可持续发展，就一定要和城市资源有机融合、与城市功能有机协调，和产业发展紧密结合、相互促进，融合与共赢，而不是自己赢，才能产生和谐，才能产生房地产可持续发展的内生动力。很多有远见的开发商已经意识到这一点，已经不仅仅把产业发展看作是拿地的手段，而是视作地产发展的持续推动力。金融地产、持有型的商业地产、文化创意地产、旅游地产、养老地产等正是物业形态与产业有机结合的典型案例，卓达地产对养老地产的探索、联邦地产的城市运营实践，都是开发商向产业运营商、城市运营商转变的标志，这对打造企业的核心能力与独特价值，塑造可持续发展的共赢模式，具有非常重要的意义。

    作为中国最大的房地产经理人的组织，全经联在这样的转型中将扮演什么样的角色呢？

    全经联以“专业、智慧、积极、共赢”为价值理念，以成为中国房地产行业最具专业性与思想性的经理人组织为愿景，以打造中国房地产智库为目标，一年来，在全体会员的共同努力下，朝气蓬勃地发展。目前，全经联的个人会员已发展到近千人，主要由全国各地房地产开发企业的高级管理人员（占会员总数的70%）及相关产业链的高管级人员组成，也有跨行业的资深人士参加，分布在祖国的大江南北；祖国的宝岛台湾，也有了我们的会员。在这一年里，全经联成立了上海、河北、沈阳、重庆与深圳五个分盟，各分盟各具特色，在2009年组织了各类丰富的专业活动，在当地形成了巨大的影响力，河北分盟就是其中突出的代表。

    可以说，全经联从成立伊始，就将自己的核心价值定位于专业化，致力于房地产行业的转型。

    全经联整合了中国房地产行业高端的专业资源、智力资源与思想资源，建立了写字楼、商业地产和土地投资三个专业委员会，开展了多层次的专业交流活动。写字楼专业委员会作为国内写字楼行业的第一个专业组织，正在积极推进“中国绿色写字楼标准”的建设工作，并和商会合作，推进“公共建筑低碳评价标准”的建设工作，并在近期刚刚发布了《2009中国写字楼发展报告》，开发出了国内第一个写字楼专业信息产品——写字楼咨讯；商业地产专业委员会对社区商业开发经营进行了多次专业交流，并与中国城市商业网点建设联合会合作，研讨社区商业开发和经营标准；土地投资专业委员会也组织了多次富有实效的专业交流与项目合作活动，并与中国慈善总会养老办公室合作，研究养老地产的发展模式。

    全经联可续建筑委员会在12月20日宣告成立，这是全经联专业化进程中的重要里程碑。行业著名的人居专家、建设部人居委的主任开彦先生担任委员会的主任、著名专家谢远骥先生（原首规委副总建筑师）、蔡洁先生、李小宁先生、张长征先生担任副主任。可续建筑委员会将以提升建筑品质、促进建筑的可持续发展为使命，将研究总结各类产品标准，推动绿色建筑技术在房地产行业的应用，为企业和行业创造价值做出贡献。

    全经联整合了近百人的以经理人为主的、具有丰富实战经验与理论素养的讲师队伍，成立了全经联商学院，开发了全经联大讲堂、全经联管理案例沙龙、企业内训、专业培训四个产品，组织了多次大讲堂、案例沙龙、企业内训和专业培训等活动，全经联专业文化和学习文化蔚然成风，全经联商学院的品牌初步形成，商学院为提升房地产经理人的职业素质，加强房地产经理人之间的专业交流与合作发挥了重要作用。

    全经联充分发挥拥有房地产行业内最大的、最具思想力的博客群—地产神仙派（线上成员六千名）的优势，成立了全经联地产博客会。全经联地产博客会已成为中国房地产经理人最具思想力的团体，地产博客会把有限的（地方的）线下活动拓展到无限的（全国的）线上空间，把线下讨论和线上交流融为一体，相互促进，极大地拓展了经理人交流的广度和深度。

    全经联高度关注市场的发展与行业的转型趋势，2009年与新浪乐居合作推出了“全经联观点”。本年度“全经联观点”的主题是“房地产业面临大转型”，已推出七期，全经联成员们从各个专业层面阐述了对行业转型趋势的看法，为行业健康发展贡献了宝贵的思想资源；目前全经联正在开展“全国百名经理人年终观点”活动，也希望石家庄的经理人能结合本地市场和城市的发展发表自己的观点。“全经联业内沙龙”则采取走进项目的方式，结合项目进行有针对性的专业与思想交流，边学习、边交流、边总结、边提升。

    全经联建立了经理人自己的专业社区网站—全经联盟网，开发了自由而温暖的全经联家园，几个月来，全经联盟网发展迅速，已成为全国房地产经理人之间的交流、交友与合作的线上平台，正在发展成为全国房地产经理人最大的社区网。

    这些工作，是在广大会员及会员企业的鼎力支持与积极参与下，全经联在专业化方向和促进行业转型方面做出的初步尝试。这种支持和参与，充分表达了会员及会员企业对全经联专业文化的高度认同，表达了对房地产行业的热爱与关切，这是全经联向专业化深度和广度不断拓展的持续动力。

    各位来宾，新年的钟声即将敲响，房地产业下一个十年即将到来，我们所处的是一个伟大的时代。这将是充满变革与挑战的十年，也将是充满机遇与希望的十年。在未来的道路上，全经联将进一步发挥会员及会员企业的积极性和创造性，将实践经验通过总结、提升不断转化为全经联共同的思想财富和文化意识，不断推动行业的创新与转型，为中国房地产行业的可持续发展做出自己的积极贡献。

    谢谢大家。

（此文是博主于2009年12月26日参加石家庄地产年会上的主题演讲）