土地市评:七日围攻亚运城之二“国与民”决战前分析
谢逸枫书生：地产刀客/解读亚运城土地出让系列专题研究系列分析
“国字号联合队”和“民字号联合队”与二组“单号队”
六日后决战最大“中国地王”-亚运城
2009年11月，广州市国土资源管理部门把亚运城整体打包出让消息，不仅推后了几天才发通知，还封锁了消息。但是消息灵敏的记者还是提前知道。从未出让消息发现和揭露及怀疑被内定再到确定被内定，每个环节瞬间变成媒介聚焦的热点。因此，未从出让就被舆论炒作的震荡华南和“轰动全国”，广州市政府部门邀请实力最强大的七家开发商秘密召开“亚运城整体打包”出让的通气会，全市几大纸媒体赶到现场，但均被拒之门外。项目未拍卖已成国内总价最高的地块会否由单个开发商独吞？有没流拍可能？单价能否称王？让房地产行业和媒介及购房者不同的猜测，把亚运城项目出让之事搞得满城风雨或议论纷纷。
2009年12月22日，全国首个“百亿地王”——亚运村将正式出让。2009年12月5日，广州市就亚运城项目整体拍卖事项，在交易中心举行了答疑会，尽管房管局以“闭门会议”的方式将传媒拒之门外，但天下没有不透风的墙，目前参战的各大开发商已日渐清晰，其中“国企代表”包括万科、中海、中信和保利，“民企代表”则是富力、雅居乐、碧桂园，其中中海既与万科、保利结合成联合体，又单独参战，而富力、雅居乐、碧桂园也是抱团出击，唯独央企长子中信孤身奋战。
在国字号房企的包围下，富力、雅居乐和碧桂园等民企也只好结盟，才能与之抗衡。保利、万科是最先传出参与亚运城土地出让竞拍的两大房企，而且两家最近为“谁是老大”而一直较劲，这次为何结盟而行？
这与保利、万科的资金实力有关系，保利不久前拿下琶洲地块致使资金实力受到很大影响，而万科一来最近频频拿地消耗了资金，二来一向求稳，亚运城165亿元底价对万科来说风险太大，因此才拉上中海结盟而行。
至于为何以保利为龙头，就像富力联合体以富力为龙头一样，可能源于这两家房企在广州的占有率和影响都远远高于其他联合体的房企。目前报名的企业是“四支大军”：中海地产、中信地产、保利联合体(包括保利、中海、万科)、富力联合体(包括富力、雅居乐和碧桂园)。
四个竞拍组争抢，谁将拿下亚运村这个利润丰厚的大项目？
目前确定抢夺全国首个“百亿地王”亚运城项目可分成四个组：
第一组是国字号联合队：万科、保利、中海
第二组是民字号联合队：富力、雅居乐、碧桂园
第三组是国字号单队：中海
第四组是国字号单队：中信
四组实力分析
第四组是国字号单队：中信。虽然是中信是央企长子，但是孤身奋战国字单号队，除了资金和背景有实力外，其他均无。由于中信地产在广州市区商业地产和高端住宅上还可以，但是感觉整体实力一般，中信来开发的可能性不大。因此，可以判断，中信地产不会搅局，仅会相互配合。因此可以判断，中信地产只是被广州市政府花钱请来“土地出让助势，平息内定怀疑，表示公开出让，互相配合一下的。
第三组是国字号单队：中海。有人认为中海有中国建筑为靠山，既作为“独立军”参战，又加入保利联合体，“双保险”显然是志在必得。而且联合体不如独立体灵活。因而不排除也有这样的结果出现：保利联合体与富力联合体寸土不让，当两方犹豫不决或保利联合体退出时，中海地产突然杀出，横刀夺爱。
其实，中海单独出来目的是牵止民企和中信地产，让国字号保利联合体成功获得，况且中海一家独吃却难消化，而政府也不愿意去冒险交给一家房企。
第二组是民字号联合队：富力、雅居乐、碧桂园。民字号联合队虽然具备强大实力,与政府关系,例如,富力,总部设在广州，深耕十几年，与政府关系非常一般。例如,造城,富力在大宗地块的开发上具有足够的经验和优势，富力桃园、富力城、富力金港城、富力泉天下都是大盘典范。例如,富力劣势,资金问题,虽然销售回款230亿，55亿公司债也发行成功，但与万科、保利、中海、中信相比，资金实力明显偏弱，联手的碧桂园和雅居乐，在地价上也格外谨慎。例如,富力劣势,分心。富力在大宗土地的获取上，富力不仅报名亚运村拍卖，还积极城中村改造，如同和和杨箕，这必然让富力的精力、财力等资源分散。
主要是民企联合体，缺少国企背景（影响到融资的能力）、旧城改造经验和大盘操盘经验、过硬的产品开发技术三大条件。
第一组是国字号联合队：万科、保利、中海。政府为确保亚运城的顺利开发，设定的竞买条件非常苛刻。在政府的眼中，竞得亚运城土地项目的开发商至少要具备强大资金实力和国企背景、旧城改造经验和大盘操盘经验、过硬的产品开发技术三大条件。保利联合体和富力联合体实力接近，但保利联合体的国企背景更胜一筹。
因此，笔者非常看好第一组是国字号联合队：万科、保利、中海，并且肯定一定获胜。