营业税的影响取决于5年内是按全额还是差额征税

    关注一个细节，国家只说了营业税2年恢复5年，并未提5年转让普通住房是全额征营业税还是差额征收。
    营业税为税率为5.5%，如果全额征收影响甚大，如果差额征收，2变5则影响不大。因为很多人买房后，其实等不及两年就卖了。
    看了一下大连等地出台的细则，基本上是按照5年内转让全额征收营业税的；估计其他地方会效仿。

转一篇刚看到的稿子：
       国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，其中包括个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策不变。该政策出台之后将对楼市有什么影响呢？
    这个新闻一出媒体纷纷采访，问对楼市会有哪些影响。我认为这项政策时限由两年恢复到5年，对楼市的确会有很大影响，这一政策当初制定实施以后遇到2008年市场低迷，一度一二手交易都受到很大影响。因此，对取消或缩短营业税的时限当时呼声很高，后来国家为应对国际金融危机而暂时放宽了二手营业税的时限，甚至2年内也由按全额计征改为按差额计征。
    对二手的影响主要表现在市场成交会由抢搭末班车转入成交骤减，市场交易会受到一定的冲击和影响。如果一手世道持续坚挺则会导致二手房价因征收营业税而抬高房价；而如果一手世道转入低迷，对二手市场也会带来降价的压力，但由于二手降价会滞后于一手，可能会再次出现一二手房价倒挂的情形也不一定。
    我看了一下业界的看法，有人认为恢复营业税对二手市场影响大，但对一手郊区盘则是利好，理由是二手客会转向郊区一手盘买房；也有人认为不仅对二手市场有影响对一手也会影响，因为二手市场不活跃就会影响换房这类改善性购房需求。我觉得这些观点都有道理，主要是观点角度不同，而且对市场变化的走势判断不同所致。
    我在网上看到潘石屹与吴晓波就这一政策会不会恢复打赌一条“围脖”，结果潘石屹赢了。为什么，潘会赢、吴会输？就是对中央会议精神理解和对市场与政策判断的差异造成的。一般人认为保持政策的一贯性，这一政策就不会取消，这是吴的理解和认识；而了解市场情况和政策变化的商人潘石屹认为政策的一贯性就是市道好转优惠就要取消。
    我在网上也看到有观点认为，这一政策最值得关注的是明确地将“居民消费”与“投机性购买”一分为二。一些鼓励住房消费的政策，比如降低改善型二套房的首付比例、首套房七折优惠等政策得以保留。而将二手房转让时营业税免征的时限重新延长至5年，政策指向非常明显：就是要打击和限制楼市的投机行为。认为这一政策的出台，从某种程度上可以“弥补”一年前政府在全球金融危机爆发时为房地产商“托市”时的公信力损失。
    我留意到现在这条规定仅仅是说免征时限由2年恢复到5年，但并没有说明是按全额计征还是差额计征。如果全都按差额计征那对二手市场影响和冲击则很有限，比较容易接受和适应；如果5年内全都按全额计征则影响和冲击会比较大。
    我的意见，最好能2年内按全额计征，3-5年内按差额计征，这样可以使这项政策从“宽松”过渡到“不宽也不松”的“中性”，而不至于一下从“宽松”到“过严”，造成“一抓就死、一放就乱”。
    如果政策过严，在打击投机的同时也会在一定程度上打压二手房交易、加大二手交易成本，还会由于税负过高而导致“一房三价”现象更加严重，不利于扩大消费和建立法制的市场环境和秩序。
    还有就是其他住房消费政策不变的理解，可能也不能不考虑市场和现实因素而认为房贷政策还会和过去一年一样宽松，这几乎是不可能的事情。虽然中央会议表示要支持自住和改善性购房需求，但显然对首次和二次置业支持的力度是不会像过去一年那样了。
    对首次置业可以肯定是政策不变的，但房价这么高即使有政策首次置业也大都出于无效需求状态，再好的政策也买不起房；对二套房政策虽然不变，但实际操作和执行层面已经改变了，有些银行已经将按揭门槛由2层提高到4层，优惠利率从下浮3成减少到下浮1成。估计二套房贷也将形成带有差异的梯级管理模式，由过于“宽松”过渡到“不宽也不送”的“中性”政策。（作者：韩世同）