从1998年开始，由于政府采取一系列强制性的政策和措施，一些或知道内幕、或有先见之明的开发商闻风而动，加上众多媒体饶舌鼓噪、推波助澜，中国人开始逐步告别福利房，走上了房地产畸型市场化的道路。

从经济学上来说，房地产市场化必须具备以下条件：

一是土地商品化。也就是说，土地应该具有商品的完全属性，谁购买了土地，就拥有了土地的所有权、经营权和处置权，可以决定和变更土地的用途，可以根据自身的需要和喜好对土地进行自由处置。这在目前的中国是根本不具备的。土地永远是政府的，购买土地只不过是购买了土地的使用权，而且土地的用途在购买之前就被政府界定了，根本不可能由购买者来调整变更。

二是土地私有化。一旦一个人购买了一块土地，这块土地就是他的私有财产，可以使用，可以交易，可以闲置，可以继承，包括政府在内的任何组织和个人都无权干涉。只要他不进行交易、转让或转赠，他就成为这块土地的永久主人。这在中国目前也是痴人说梦，土地永远国有，购买土地只不过是购买了土地70年使用权，什么继承、转让、转赠、交易，统统都无法实现。

三是土地交易自由化。一个人拥有一块土地，他就可以进行自由交易，什么时候买？卖什么价格？卖给谁？怎么卖？都完全由土地的主人决定，只要他能依法纳税，办理土地转让登记手续，那就是合法交易。这在中国也被禁止，因为土地是永远都是政府的，因此也只有政府能卖地，其他人要想买卖土地必须通过政府来操作，也就是说中国不可能实现土地交易自由化。

四是土地交易公开透明。在一个自由市场里，土地交易信息、交易过程、交易结果应该是公开透明、毫无机密可言的，但在目前的中国似乎难以实现。虽然随着公众的民主意识逐步增强，政府行为被迫越来越公开透明，但实际上，在重大商业交易中，总会有一些不能见光的猫腻在里面，社会公众不可能完全了解这些交易的内幕和实质。

五是市场竞争要完全充分。要实现这一条件的前提必须是信息完全对称、社会公平正义、司法完善独立、房地产彻底市场化，而这在中国也是根本不可能实现的。

从本质上来说，我们国家现在的房地产只能叫做“市场化运行”、“伪市场化”或“有限市场化”，而非真正意义上的“市场化”。“房”和“地”是一体化、不可分割的，“地”是“房”的一个必要组成部分，有“房”而无“地”，无异于空中楼阁，是不可想像的。房地产市场化需要有一个最基本的前提，那就是土地商品化、私有化，土地交易自由化，而不应该由国家垄断。在不具备这一前提的情况下强制推行房地产市场化，就必然会走向畸形发展道路，其发展也必然是不健康、非市场化的，政府、官员、开发商之间为了GDP、政绩和私利，不断吹大房地产泡沫，屯地积房，待价而沽，导致房价非理性飙升，远远超出了国民的购买力。更有甚者，一些地方政府和个别开发商甚至置国民的居住权不顾，大言不惭地声称“只为富人建房”，简直就把房地产市场当作敛财聚富的吸管。

因此，我国根本不具备房地产市场化的条件，目前所谓的房地产市场化其实只是影子市场，房地产实质上还是在政府手里，购买者只不过用天价购买了几十年的使用权，或者说是花巨资向政府租赁了几十年，这就使住房失去了“商品”的属性，购买者的巨额投入在70年后就成为东流水。政府以火箭般上升的价格拍卖土地给开发商，开发商以天价买下开发权，还要负责投资建设该地块范围内的市政设施和公共设施，投入巨额资金打通政府各个权力环节，这些钱不可能由开发商来支付，他们必定会把成本转嫁给购房者，这就不可避免地导致房价无休止地大幅攀升，成为一堆虚幻的泡沫，根本不能正确反映房地产的内在价值、使用价值和交换价值。这种所谓的“房地产市场化”完全是欺骗国民的幌子，是政府和开发商相互勾结，运用“挪移大法”或“黑洞效应”吸尽国民血汗的一个工具和魔爪。

改革开放三十年，社会发展的绝大多数成果被政府、公务员和极少数既得利益集团攫取了，国民的收入水平本来就不高，而我们所谓的房地产市场化已经把国民的整体购买力消耗殆尽了，如果不是依靠1998年前的福利房，绝大多数中低产阶层只能“望房兴叹”、流浪街头，我国的内需、消费就更是江河日下、不断萎缩。只要国内的房价不回归到理性的价位，社会购买力就不可能得到有效回升，“扩大内需”、“拉动消费”只不过是政府、经济学者和商家们一厢情愿的事，只能是“海市蜃楼”。请我们的政府和经济学家们正视现实，让房地产回归它的本来面目，不要用所谓的“市场化”来解决根本不具备市场化条件的房地产问题。