中国房地产市场正在出现五种博弈

——读蔡鸿岩《该出手时就出手》

文/管益忻

事实表明，解析房地产，尤其是中国房地产业界世态万象，的确应从N个纬度去深入辨析和论证。不过，在我看来，粗略地弄清几对矛盾——博弈关系，应该是有意义的。这也许对我们抓主要矛盾、理出线索，进而解决问题、扬长避短的主要路径所在。

下面，作为举例略说几对，供参考。

第一，万科、SOHO等产业代表同复合客户群（从大投资到民众购房等多层面）之间的博弈。这是比较正常的供求博弈和产业创新——发展方向。

由于内地房地产市场去年初受万科策略性降价带动影响，市场出现不应有的大幅度下探震荡，而被抑郁深压的需求在今年开春之后能量得以释放，导致市场出现报复性反弹。房价起起落落，交易量也随之跌涨，楼市被恶搞成越来越像股市，故8月份以来出现的市场回落也就在情理之中。

市场“刹车效应”，必然影响后市交易量和价格走势。所以可以得出这样的结论：年底时期至明年春节，整个市场将会伴随着冬天的临近而并步进入冷宫，市场再交投活跃的复升期到来，至少要等待半年多的时间。

第二，大投资客、战略投资家同大（资本型）开发商之间在一线（北上广深）市场的博弈。这是包涵有走向美国“二房”模式的危险玩艺儿。

凡事要辩证去看，楼市的历史经验也予以佐证，越是市场遇冷时期，对于买家特别是对于投资客来说，可能却是最佳入市时机。为什么这么说呢？

首先，现在以“北上广深”为代表的大市场，已经成为投资买家主导的市场。投资客群体性收手投资，意味着市场议价时机重现，与开发商的价格博弈争斗达到一定的激烈程度。这个时期，除有意囤积房源不愿出货或者确实性价比高、供不应求的楼盘之外，相信大部分楼盘不会再有跳高价格的胆量，新上市推盘项目开发商也会采取低开高走策略。

第三，年青白领首次置业者同中端开发商之间的市场博弈。现时点上，这是多有碍创业发展的市场博弈。

其次，在房价快速上涨时期，开发商往往利用买家的慌张盲目的心态，“威逼利诱”迫使买房人在饥不择食被动的情形下签约，买家往往对于房屋没有选择比较的机会。“给你留套房就算不错！”如此被动置业，买到的房子是否能够如愿可想而知。而现在转机终于出现，房子卖不动了买家自然也就会有从容选择比较的机会。

可以肯定地说，中国的大城市未来房价一定会持续走高，北京、上海甚至会成为全世界房价最高的城市，但这需要一个过程。市场在这样的趋势中也会不断出现阶段性的涨跌行情。由于去年初上一次楼市下跌相对过于猛烈，上下震荡必然要有往复几次，只是震幅会渐次减缓。目前楼市处于二次震荡中的下行期，业内一致的看法是不会出现去年那样万科带头全国楼盘楼价集体跳水的形势，但是一段时期止涨还是会出现，新楼盘面市“低开”将会极为普遍。

第四，商业、工业用房同相应开发商之间的博弈——其加大的部分价款、费用都被转到产品——到消费者中去了。

房子是迟早都要买的，投资房产也一定比股市期货安全，并且回报未必见得就低。如果想在市场低迷时期置业，要告诉你把握的原则就是：老楼盘出手别急，新楼盘就买一期，稀缺性楼盘等，品质看好出手为佳。

第五，二手房买、卖二者之间的博弈。在现阶段的中国房地产市场上，政策对这种博弈的影响力尚强。

这几句话再进一步地解释，就是价格前一时期上涨幅度较大的可以看一看价格是否有可能回调；新上市的楼盘只要是赶上一期订房，不出意外的话升值基本是百分之百；市内中心区或是有独特景观的地段价值资源的楼盘，有资金允许的情况下，还是能早出手就早出手！

注：本文参阅《楼市》杂志2009年11月号“老蔡侃房”