温州房价攀升楼市或将巨变
关键词：温州房价 楼面地价 民间资本 房地产 存量房 增量房市场 楼市
曾经看过曾志伟主演的电影《房地产开发商与房奴》里面提到的温州炒房团多么地疯狂，温州炒房团一度倍受关注，凭借其二三十年财富积累，高达民间资本高达6000亿元，中国大地，只要有温州人进行房地产投资的地方，房价都会以20%的增长速度狂飚。带动中国房地产业的发展的同时，也造成了房价上涨过快。途经温州数次，对温州的感觉不是很好，温州城市面积不大，城市建设、城市风貌都呈现出旧城，根本不是现代化的都市。与其经济知名度完全不匹配。温州新城开发力度也不大，新建开发房地产量不多。为什么这么小的一个城市却能成为二级房地产市场？通过供求的分析探寻温州房价上涨、楼市繁荣的真实原因。
一、温州的房地产需求形式发生巨大变化
首先，温州自身房地产刚性自住需求。温州的房地产增量房开发主要在于1998年到2001年三年期间。后来，温州增量房市场不够发达，现在存在的房地产市场都表现在存量房市场或者二手房交易上。存量房根本不能满足现有的房地产市场的刚性需求。随着经济的发展，城市化进程的推进，人们改善住房条件的观念的转变，出现了大量住房的刚性需求。因而，出现了新闻报道中的温州拿地的楼面地价高达3万多元一平米的现象。
其次，温州有钱人要求改善居住条件自住需求。虽然温州的经济比较发达，但是居民的居住条件却不高。当你某天发现一个身家上千万或过亿的商人住在一个普通的住宅小区或者独幢普通楼房里很是正常。温州人宁愿要高档汽车，也不会对住房的质量有太高的要求。商人只管着自己赚钱，商人也是最勤俭节约，最能吃得苦的人。温州商人就是此等。他们对居住条件的改善，幸福指数完全没有概念，所以温州城市的幸福指数相比台州低很多。然而，现在可能很多人温州发现，在其它城市里的人都在享受生活，改善自己的生活居住条件时，他们也有改善居住条件的需求，因而出现了房价上涨的现象。
第三，温州滋生了大量的住房投资、投机需求。虽然温州的二手房房地产市场较发达，租赁等业务比较成熟，但是温州在以前开发的增量房地产远远不足以温州人自己的投资、投机。更何况炒房无疆界，会有越来越多的其它城市的投机者也会转向温州进行炒房。
二、温州房地产供给极度有限
第一、温州城市及城区面积相对较小，造成了温州的土地自然供给与经济供给相当有限。温州是制造业发达的城市，工业地产、工业厂房占了很多的土地，而工业地产的土地利用效率是最低的，无论从地产的建筑密度、容积率还是其它利用指标来看，工业地产占据了大量的无效利用地，因而从土地经济供给上造成了土地资源的短缺。
第二，温州的民间资本已经转向温州本地。大量的民间资本抢占温州房地产开发市场。真正温州的房地产市场有名是因为温州炒房团而闻名，而并不是因为其城市房地产开发规模或者开发楼盘档次等。在全国各地房地产增量房开发出现繁荣景象时，其实温州本地房地产增量房市场并没有太大的发展。它主要是将大量的民间资本进军其它地区的房地产市场，进行投资或者投机活动，从中炒房、捣房赚取暴利。当全国各地区的经济发达时，各地的民间资本都进入本地区的房地产市场时，温州的大量积累的民间资本只有转向温州本地进行新一轮的房地产开发，因而房价上涨也是情里之中。
第三，温州产业结构转移的需要。2008年的金融危机，使得温州发达的制造业受到重创。在实体经济制造业没有大幅度好转的2009年，温州人的资本要有投资地方和投资产业，因而他们试图转向房地产业。他们很多人开始把钱投资到温州本地区的房地产增量房市场。温州城市城区面积不大，并且四面都是高山围绕，土地的自然供给相当有限，为了在有限的土地市场上抢得一块土地，于是他们进行疯狂地拿地。所以楼面地价过高，房价上涨过快很是正常。
三、温州未来房地产市场发展或将巨变
现如今的温州房地产市场只是二手市场比较发达，房地产增量房市场将会迎来一个新的开发高潮。大量的刚性需求、改善居住的自住需求、投资投机需求，再加上土地有限的自然供给与经济供给，再加上温州商人的住房理念改变。温州房地产市场已经形成严重的供不应求。温州又是一个民营经济特别发达的城市，城市经济基础特别雄厚，只要住房观念一经改变，房地产市场将会发生巨大变化。因而房价上涨，楼面地价上升，拿地贵或将成为今后温州房地产市场发展的趋势。在这种趋势下，已经形成了天价楼面地价，温州的楼市或者房市或将发生巨变值得期待！