陈真诚：救市无望或引降价风暴
文/陈真诚
据国家统计局数据，7月份“国房景气指数”为102.36，已是自去年12月份以来的连续8个月出现环比回落。但8月29日国家发改委网站消息称，统计显示，今年上半年，中国房地产开发完成投资13196亿元，同比增长达33.5％，比去年同期增速高出5个百分点。今年1-7月，中国完成房地产开发投资15884亿元，同比增长30.9%。其中，住宅投资11486亿元，同比增长33.7%。而随着银行中报的陆续发布的数据显示，多数银行对房地产业的贷款余额环比均实现较快增长，房地产贷款平均增长11.34%，最快增幅高达48%。这些都说明商业银行的房贷业务非但没有下滑，还大幅攀升，房地产投资仍然保持较快增长。
不过，今年以来，尽管1月至7月房地产投资增幅超过30％，但全国性市场观望气氛浓厚，楼盘销量大幅下降。国家发改委固定资产投资司八月底发布的数据显示，今年1-7月，全国房地产开发购置土地面积21974万平方米，同比却增长5.2%，虽然增幅同比下降6.7个百分点。其中，7月份土地购置面积环比下降27.7%。1-7月，全国完成土地开发面积14767万平方米，同比增长4.2%，增幅同比提高4.4个百分点。其中， 7月份土地开发面积和新开工面积分别比6月下降35.7%和35.7%。1-7月，全国房地产销售面积27743万平方米，同比下降10.8%。其中，现房销售面积同比下降17.8%；期房销售面积同比下降8.2%。
去年10月以来，深圳、广州等城市的房价一直在持续下调，交易量不断萎缩。在北京、上海等一线城市，尽管没有出现象深圳那样大规模的降价，但理性回调的趋势已经越来越明显，买卖市场萧条，成交量也已急剧萎缩。
有数据显示，从今年年初开始，北京就有不少楼盘不同程度地开展促销活动，买房送车、送旅游、特价房、送物业费等等。进入下半年，项目打折幅度逐渐加大，价格频现跳水，不少项目实际价格已经下降了10%-15%，最高的降了30%。今年1-7月，北京市二手房成交量也不足4.5万套，未及去年的一半。7月份，北京仅销售商品住宅4194套，销售套数降至近两年来最低。北京房价的涨幅同比也回落0.2个百分点。进入8月，在全国房地产大背景下，北京的房地产行情在各地房市继续延续低迷态势背景，更加显得冷清。奥运会期间，北京房地产交易管理网数据显示，北京楼市交易量骤然下降。8月8日至24日，北京住宅现房签约总量为311套，日均签约套数为18套，签约总面积约6.9万平米。期房签约总量为1469套，日均签约86套，签约总面积约13.8万平米。奥运期间17天，北京住宅期房及现房的签约总量为1780套，日均签约套数为104套，交易量为近三年来最低水平。另有占到总量的八成左右的楼盘奥运期间零销售。8月8日至25日，8月份北京商品住宅成交也才3154套，环比降幅为39%，同比降幅则达到71%，成交锐减七成。最近一段时间，万科、远洋、珠江、天鸿等大品牌开发商项目也都纷纷推出特价房，最高优惠将近70万元。面对“金九银十”北京有众多楼盘准备放量，而且众多新盘大都准备低价入市，加大促销力度，采取更多宣传和促销手段。加之产品供应严重同质化，北京房市竞争格局加剧，虽然暂时还不会出现严酷的价格战，但价格战已是一触即发。
在上海，继今年元宵率先拉开降价销售的大幕后，8月，万科再次引领打折降价潮。万科金色雅筑促销降价10万元幅度达到30%，紧邻左右的金地湾流域每平米优惠100元并附送5万元车库抵用券，在万科、金地两大地产巨鳄的降价竞争下，包括中房三林城、大华锦绣华城在内的三林板块楼盘也已价格节节下调。此外，九亭板块各知名楼盘纷纷展开了价格肉搏战。上海奥林匹克花园新开盘房源最高优惠20万，摩卡小城在以9000元/平方米起低开价格后，又将优惠升级为赠送8.8万元装修。而在新江湾城板块，竟然已经有楼盘的房价低于地价。中秋临近，上海房市再起新一波“打折降价风”。万科这次有金色雅筑、白马花园、金色里程和燕南园等8个楼盘参加活动。位于松江的上海青年城、陆家嘴金品商铺和闵行合生城邦别墅也启动“3大名盘、4小时限时特卖”。而且这次的打折降价幅度明显加大，如万科白马花园8.5折，位于陆家嘴金融城东扩区的陆家嘴金品商铺推出的10套限时抢购商铺也是8.5折起。
除一线城市以外，众多二三线城市，房地产市场也已全面异变，房价已经步入下行通道，观望无疑还将继续下去。
基于当前房地产情势，一些人以防范金融风险、防止经济下滑为借口，鼓动乃至要挟性要求政府出手对房地产“救市”。而其实，相对于把握经济增长、通货膨胀和经济转型之间的平衡点而言，宏观调控政策主要基于宏观经济形势变化而做出的适时调整，不可能是基于如房地产的某一个行业而为的。
事实上，今年以来，为防止价格由结构性上涨演变为全面通货膨胀、防止经济增长由偏快转为过热，在投资增速依然过快、流动性过剩问题依然突出等背景下，宏观调控政策从“双稳健”调整为采取稳健的财政政策和从紧的货币政策。而后，宏观经济发展面临来自国内外经济形势带来的一系列不确定因素，遭受了美国次贷危机潜伏国际金融市场动荡危机、全球资源性产品价格高涨、外需持续走冷以及国内雨雪冰冻灾害、地震等自然灾害频发和通货膨胀居高不下等复杂经济因素的影响，政府为防止经济偏热而采取主动作为。因宏观经济发展形势已明显改变，宏观政策取向从“双防”转变成了“一保一控”，即保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨，但经济增速减缓已成为共识。这就是说，调控政策，短期内不可能以防范金融风险、防止经济下滑为理由而单独针对房地产业而松动。在奥运会刚刚结束后，在去年9月27日央行、银监会联合出台“房贷新政”整整11个月后的8月27日，也就是本文作者陈真诚将原创的“OV”落地并担任楼盘策略顾问的长沙“昆仑和府OV商务别墅”举行新闻发布会的第二天，央行、银监会就再次联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》（以下简称《通知》），从严限制房产信贷，表明政府方面在继续执行从紧货币政策、从严土地政策方面没有任何松动。这实际上就是政府以再次紧缩房地产信贷的更严调控措施，给房地产“救市”论予以闷棍打击般回应，宣告许多人寄希望政府近期“救市”的“梦想”将落空。[关联阅读：中国首家原创OV商务别墅新闻发布会 http://blog.ifeng.com/article/1677716.html ]
事实上，目前，房地产业的观望不是宏观经济政策中的主要问题。在这种情况下，房地产开发商不应消极等待政府“救市”，而应对宏观调整、持续时间、市场情势及其未来变化有充分的思想准备，积极关注市场，积极创新，通过企业主动行为实施“自救”。这也是本文作者陈真诚运作“昆仑和府OV商务别墅”的主题思想：原创提升价值，创新乃市场解决之道！
由于近年来房价持续大幅上涨，现实的民生地产的房价超过了大多数购房者的承受能力，在整体市场供不应求的情况下造成了阶段性的供大于求，已对市场预期造成了严重影响。而且，目前房地产市场面临最大的问题不只是银行紧缩信贷，还有销售方面的问题。房地产开发商已经面临资本市场、金融体系双重融资渠道不畅和房地产持续观望、销售艰难的困难局面。在当今房地产情势下，《通知》还将进一步影响买卖双方预期，这或将是对房地产市场的最大影响力。《通知》释放了国家对房地产贷款继续从紧、不会轻易“救市”的信号，释放了政府在进一步规范房地产市场、禁止贷款买地控制投机炒地炒房的信号，使得市场继续观望，并很可能将进一步加深观望。这样，在购房者再度加深观望的同时，更多的开发商因认定调控从紧继续、信贷政策松动无望而可能降价，这两种力量的共同作用，或将促使民生地产房价进一步下降。而且可能引起一场剧烈的降价风暴：降价的幅度更大，降价的区域更广，降价的开发商（或楼盘）更多。因此，长沙“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、本文作者陈真诚建议一些开发民生地产楼盘而有资金压力的开发商，最好因势就市，及时合理调整房价，以加快销售，加速资金回笼，抢先获得相对市场竞争优势，为后续发展奠定基础。
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