为什么在这样的前提下，东城东片区的价格又“梅开二度”，是抢占有限的“蛋糕”还是预示着价格还将有大幅度下降？是否给其他具有同类客户的楼盘带来销售压力？进而导致“羊群效应”拉低东城东和寮步片区的整体均价？我们从市场供需、客源及楼盘竞争力的角度进行粗浅分析，希望能给后市观察提供参考。
反应不一，影响有待观察
“万科城市高尔夫”本次主推美墅最后一组团“畅春园”(有少量“沁春园”单位)，一楼单位6000-7000元，二三楼单价在4000-5000元，整体均价4500-4800元。这样的价格是否具备竞争力？根据监测，7月5日至今成交超过50套，从成交数据看，整体价格的拉低对成交的作用明显。
2008年1-6月寮步(其镇中心区在售项目不多，主要为东城东)销售面积223780平方米，同比2007年262585平方米下降将近15个百分点，加之现有存量99333平方米，供大于需的关系趋紧。这一前提将导致销售压力加大，不排除如3月运河东一号的“七折团购”产生的“羊群效应”，进一步拉低市场整体均价。
东城东片区在售主力产品有85-94平方米的两房、105-130平方米的三房、200平方米左右的复式。从客户来源上看，东城东片区各盘客户来源均交叉甚少，翠云轩“杰座”组团客户来源寮步30%、东城30%、各镇20%、其他20%；丰泰城也基本是这个比例。客户档次：翠云轩“杰座”组团为各企业中高管理层、私营企业主；丰泰城则为中高白领、自住需求的市民；而此次“高尔夫”所吸收的也基本上如他们所宣传的“二次置业”。降价会对市场造成影响，但有待观察。
综合竞争力才是制胜法宝
当然，消费者是否埋单，基于市场价位是否达到心理预期、楼盘素质甚至是品牌是否具有市场认可度。可以看到的是，价格杠杆对成交量的上升确实有着不可低估的作用，这样也将分流一部分对价格敏感的客户。这只是其一。
其二，从2008年上半年，观望、降价、再观望、再优惠的不断博弈的过程里我们看到市场所运用的各样促销——“团购”、“优惠”、“内部价”、“豪礼”等，但都具有其有限的生命。这也反映客户在经历这些阶段之后，有了微妙的变化，由前一阶段比较浮躁，变得冷静，知道了自己买房子目的是什么，需要的是什么。
各种招式轮番上阵的好处是制造关注度，但如果处理不当，会导致市场疲软，观望更加浓烈。因此在用好价格手段的基础上，更多的、长期的去做好其他的一些工作，才能为“营销”添砖加瓦。
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