近日，两封“总裁的邮件”几乎在同一时间被“泄露”到网上，一份是万科总裁郁亮发给内部员工的，一份是阳光100置业集团总裁易小迪发给内部员工的，但实际这份“邮件”是易小迪在公司2008年度中期会议上的讲话。

“我们不必以悲观的眼光来看待市场环境的变化，不必以悲观的心境来面对调整的到来。”郁亮语重心长。“到底这次调整会让行业迎来一个‘漫长的冬季’？还是仅仅是太阳下山了的短暂寒冷的‘沙漠之夜’？”易小迪扪心自问。

两位总裁流露出来的“谨慎乐观”的判断，虽然在一定程度上体现了企业的自信，但显然两人都在积极准备“过冬”。此情此景难免让人想起七年前任正非那篇文章——“华为的冬天”，以及一个月前马云的内部邮件——“冬天的使命”。

是的，不管你是否愿意承认，“冬天”的的确确在一天天地临近。信贷放松无望，上市融资受阻，市场成交量萎缩得厉害，使一些缺乏外部融资渠道的开发商已经和正在出局。就连中粮地产、招商地产这等背靠“大树”的房企，也难免囊中羞涩，不得不跟控股股东借款，或转让项目套取现金。

“近三年来，许多企业土地储备动机是‘增值’，而非开发，导致一个又一个‘地王’的出现。”易小迪写道，“土地储备不再是稳赚的生意，而是高风险投资的生意。”此外，易小迪对市场需求的判断也出现了重大的变化：“市场供求关系将发生本质的转变，由过去长期的供不应求到今后的供求平衡与供大于求。”

对于房企的血液——资金，郁亮显得悲观：“我们能够判断，行业资金紧张的局面在数年内不会改变，行业调整将更加强化这一特征。”

两位总裁的论断，显示了土地、资金和需求等以往导致“繁荣”的制度和市场“红利”已经难以为继。在过去，“毛地挂牌”、“分期付款”就能囤很大一块地，最后还可以“分期开发”、“分期交地价款”，实际上是拿到了土地的期权、借用了银行的“杠杆”，开发商获取的土地升值利润远远超过开发的利润。大多数开发商的盈利模式是通过开发把土地的价值变现，利润的获得主要来源于土地的溢价。

中国房地产开发商在特定的天时地利人和下，在规模上（表现为企业的吞吐量）获得了持续的高增长。这是因为：一边是廉价的生产要素，一边是因房改而形成的巨大而不挑剔的市场，在上游供应和下游订单都不成问题，以及房价年年都在上涨的情况下，开发商的问题也变得简单明了：如何进一步扩张，最大限度地增加企业的吞吐量。碧桂园（2007.HK）就是这方面的“楷模”，据说王石派人前去研究后，竟将之视为自己的真正对手。更可怕的是，在资本市场的引诱下，恒大地产竟敢在一年之内把“吞吐量”提高八倍。

这一切在过去10年中造就了一种单向度的繁荣，突出体现在标准的单一性（比如一味追求增长的数量）和单向度性（在同一个标准中，增长总是好的，而停滞或缩减总是不好的）。

这样一个模式是如此的完美，以致任何一个条件的变化都可能使之面临阵痛。但现在几乎所有条件，包括廉价的土地和资金、宽松的信贷环境、巨量的市场需求和不断上涨的房价，在今年初都集中呈现出难以为继的症状，标志性事件之一就是土地储备全国第二的恒大地产赴港上市完败。如若不是原有的境外私募基金股东搭救，恒大地产的下场可能比当年的顺驰中国都要惨——谁有如此之大的胃口和魄力敢以一口吞下恒大？但实际上，恒大地产也不过是全国成千上万家遵循这个模式的房地产开发商所感受到的阵痛的一次夸张呈现。

表面上看，是许家印运气太差，没有做“中国首富”的命，毕竟，潘石屹的SOHO中国上市仅仅比恒大地产早上三四个月，结局却是“一个天上，一个地下”。但不得不令人思考的是，为什么在恒大地产上市折戟之后，胡葆森的河南建业却可以缩量削价上市，而恒大地产却此路不通？如果在去年资本市场见顶之后，恒大地产没有在广州和上海等地不惜代价拿地，结局或许可以改写。但商业史没有如果。

实际上，面粉的价格不可能长时间地贵过面包，地价与房价的背离意味着市场已陷入非理性繁荣。但沉迷于这种单向度增长的开发商对此视若无睹，终究还是以豪赌式的扩张来增加企业“吞吐量”的成长模式证明了其灾难性。

总之，2008年，一直以来那些肥得流油的“红利”不再取之不尽。这意味着，一个时代结束了。

“当牛市结束的时候，并不是所有企业都能在瞬间恢复到最初的状态。”郁亮的话发人深省，在后“红利时代”，那未来的路在哪里？我们又该何去何从呢？