后奥运时代发展前景看好
本报记者 黄志军
昨日（1日）下午，一场主题为“后奥运时代房地产营销峰会（东莞）”在新华南MALL尼罗河酒店举行，邀请了戴欣明策划机构首席战略顾问戴欣明博士、广东省社科院教授丁力教授和东莞房地产行业精英等30多人出席，围绕后奥运广深莞投资机会比较分析、东莞双转型与地产城市运营的博弈、“金九银十”现象和后奥运时代地产营销策略等话题展开，深入解读了2008奥运会给东莞带来怎样的机遇与挑战。
业内认为，东莞的房地产精英所制造的东莞经验、东莞模式，以至成为“东莞现象”，成为转型中国房地产市场未来发展方向的代表。
东莞比较优势不能丢
“面对当前国内、国际的紧迫的形势，现在唯一可以走出低谷的，就是逼企业加快转型，加快自主创新步伐。”丁力教授指出，对于东莞来说，双转型利大于弊。根据借鉴其他国家经验，东莞也是那样的，马上要搞自主创新来救活一大批企业不可能的。日本是全世界真正转型唯一成功的，走了三十年，是在美国的帮助下成功的。东莞也不例外，还是要脚踏实地去进行双转型。
戴欣明教授表示，东莞的产业调整是当务之急的。他还以沃尔玛的全球供应商“金沃牛”公司为例，说明只做出口，没有内销是很危险的。丁力则认为，现在传统的产业优势不能丢，做鞋、做玩具这是东莞人的看家本领，比较优势也不能丢。在东莞，要给自己留足转型的时间，留足自主创新的时间和空间。现在的比较优势，包括政府官员，都是希望自己的土地价格卖得越高越好，他没有想到，土地价格的上升，就意味着社会的运营成本上升。运营成本上升，就意味着，我们走到死胡同的顶端越来越近。
房地产进入主动营销时代
戴欣明指出，这几年东莞的城市中心建设得非常好，从城市的运营来讲，这就是一个营销。现在提出了东莞社会双转型，也的确做得不错，这个概念，让很多人知道了东莞在哪里。因为大家都是在东莞这里长期呆着的，很多内地朋友，不知道东莞的“莞”字怎么念，但最近知道了，什么事让大家知道呢？这是最有意思，东莞向低收入发放亿元红包，全中国人民都会读这个“莞”字了。
作为东莞商业地产代表，尚佳·华南餐饮酒店用品市场董事总经理李亚明认为，东莞的房价和整个珠三角一样，没有脱离整个大环境，降不降价、怎么降价、用什么样的策略才可以让房地产尽快见底、有所回升，这是每一个开发商、每一个策划人想的事情。房价是不是见底，或是用什么样营销方案、什么样的营销策略，让各个房地产企业走得更好，现在是见真功夫的时候。“市场往好走的大方向下，好象做房地产每一个人拿到每一块地，都可以赚钱。不断有人进入，也使得今天这样的房地产大势下，产生这样的结果，也是必然的。走差异化道路，做出自己的特色，是最重要的。”
“某种意义上，说东莞市的城市在升级，同样带动的是什么，是营销的升级。”戴欣明强调说，现在，房地产进入了主动营销的时代，深圳这边比较明显，不像东莞还没有那么明显。我们所说的主动营销，就是称之为买方市场思考过的。现在说的后奥运时代营销从什么时候开始？其实赶巧，大概是2008年10月开始，正好也是后奥运时代。谁能将营销与内容做到天人合一，谁就能真正赢得未来的房地产市场。
政府会继续引导房地产
9月又是传统的“金九银十”的销售旺季，后奥运时代和“金九银十”是否能在市场上出现？对此，正太联合房地产策划有限公司总经理黄海涛有自己的独特观点。
黄海涛分析，中央政府不会对房地产进行打压，只会进行引导。会往什么方向引导？就是你们提供的产品要物美价廉，最大限度满足老百姓的住房需要。为什么这么说呢？第一，中央不希望房地产跨的，跨了之后，GDP下来了，经济下来了，老百姓的住房问题没有解决。肯定也会扶，但对别墅、大户型估计中央不会太支持，更多是强调怎么样提供多数老百姓可以买得起的商品房。从整个行业经济，国民经济的正常叫做来讲，楼市“金九银十”现象是必须要出现一次。中国的经济发展，一是靠刚性的投资拉动，一是靠出口拉动，这是三架马车当中，内需原动力不足体现出来的。“我认为在房地产高房价会抑制消费，同时从另外一个层面来讲，也会抑制，房地产的存量和增量来者之间，假如我买了房，我的房价在增长过程中，我的未来预期就会增长，我消费动力就会产品。”
“从某种程度来讲，东莞房地产的价格，去年有一段时间，出现大幅度上扬，跟整个国际经济形势、跟深圳的房价上扬是有一定的关系，购买力的外溢等等。”黄海涛解释说，整个目前房地产的结构，抗风险的能力，没有预留一定的空间，就会导致一个巨人倒塌，这是中央政府和地方政府都不想看到的。
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