陈真诚：猪后面是牛，牛后面是虎狼

——08房地产年中盘点分析系列之二

文／陈真诚

(特别提示：本文内容仅系个人学术性探讨，不含任何他意，也不构成任何投资决策或市场操作依据。任何人据此以进行任何市场决策或投资操作等行为者，风险自担！)

年中房市，或趋娱乐

一进入7月份，中国房地产仿佛一下子变得非常极其具娱乐精神。

首先是，在2007年，一位一直高调称房价将继续上涨不会下降的北京大学教授和著名博客牛刀就深圳房价涨跌打赌，即将于7月11日见分晓。由于存在有一些平日里自命清高、自认权威的经济学家，在面对其一直高调坚持的关于供求、房价不高、房价必涨不会跌等理论、观点被市场结果彻底推翻的现实之时，竟然不顾事实，依然阿Q式地违背经济学研究的严谨作风，违背严谨治学、严肃舆论之经济学家精神，以对“经济学”及“经济学家”词汇调戏般态度与言行，继续宣讲房价还不算高、房价依然在涨、房价还将继续上涨、现在依然是供不应求等理论，让人们怀疑其舆论动机，怀疑其关于房地产市场尤其房价判断的严肃性和可信赖性，从而加剧因“房价赌局”而使得7月11日成为一批经济学家的“地震日”的可能。可是，就在人们为一些经济学家的“地震日”到来而担心之时，却因诸如“房价赌局”输者是否愿意“愿赌服输”、是否痛快地兑现自己掏钱在报纸上登整版道歉广告承诺、道歉是否有诚意以及更多人参与舆论等而娱乐化了。

或是因为还有人嫌最近房地产娱乐性还不够，于是， 7月6日，由某开发商操作、明显带有开发商为其进入无锡市场造势宣传的一场号称“新的时代新的起点”的房地产高峰论坛在无锡举行，再次将房地产娱乐化推上新高。

在汶川地震中，成都彭州市龙门山镇团山村村民万兴明家的一头猪，震后被埋废墟下36天，6月17日人刨出来时，还奇迹存活坚强地活着。所以，有人称这头猪为史上最坚强的猪，有人更娱乐化地将这头猪冠以“猪坚强”之美名。但没想到的是，“猪坚强”竟然娱乐化地成为了“新的时代新的起点”房地产论坛的主角。在论坛上，一些地产大腕把自己比为猪，呼吁、祈求国家应放开银根管制等宏观调控政策，或传播舆论认为政府应该现在改变系列针对房地产的调控政策以“救”房市。论坛或成为了开发商“同志”们“猪”会合谋、抱团表达群体意志的机会、场所，颇现开发商请命政府调控政策松动之为民请愿英雄气概！尤其是，论坛主持人的一段台词更直接地进行了娱乐化地点题：“今天，感觉非常不一样，因为很长一段时间在北京的气氛比较压抑，房地产都是处于拐点或者走不动的声音的包围之中。今天的无锡，给我们一个不一样的气氛。我也没想到，今天新的时代新的起点的主角是‘猪坚强’”。

猪论四起，猪声一片

在相继发言或对话中，一些被某开发商认为有资格被邀请出席论坛的“朋友”开发商“大腕”、经济学家们相继发表了“猪”论。论坛现场，真可谓“猪”论四起，“猪”声一片。

在论坛上，一直不承认房价会下降的任志强称，“猪肉价格出现过暴涨，每人都在想猪肉九个月就可以吹肥的，猪肉的变化九个月以后就会出现，但是市场上九个月以后没有下降。也就是说，猪肉实际的生产周期不是九个月，我们没有想母猪生小猪。我们查了一下历史，发现猪肉的变化一般是三到五年的周期……房地产也是具有这样的个性，就是我们的生产弹性非常小，但是我们的价格弹性非常大……所以，我们看到的大部分是价格略有下降的楼盘，可能在一天之内迅速销售完了。如果五天销售完说明现金流好，如果一个月销售完是否也说明现金流没有问题？就说明价格的弹性对市场的钢性需求来说是作用巨大的”。

论坛上，潘石屹赞叹“任总真是‘猪坚强’”。潘石屹称，“我刚才听任志强讲，我觉得这个比喻太抽象了，大家听不懂。任志强的意思就是说，再过一百天，如果老母猪还活着，意思是指开发商都活着。如果一百天以后，老母猪都死了，就不是九个月小猪崽能长大了，就是三五年的时间；同理引证开发商……房地产碰到的问题，任总的观点是过于乐观，赵晓的观点是过于悲观”。

不过，在这场有经济学家赵晓等专家出席的“主角是‘猪坚强’”的论坛上，中国社会科学院博士毕业的冯仑，也很有娱乐精神地发表观点，认为经济学家不如猪，开发商现状有如‘猪坚强’。在论坛上，向来语不惊人死不休的冯仑称，“半年多以来，我一直在想一件事，人和猪不同的是人会思考。但是人如果思考了很长时间，很多专家一起思考，包括数学家、经济学家，最后确实不如猪，因为猪都不会把世界搞那么乱”。针对任志强的“猪”论，冯仑回应称，“刚才任总讲了一些逻辑，希望大家谅解，他经常讲的是真理，但是是一个不受欢迎的真理……任总对我们这个行业也是不能导致幸福”。而在关于开发商面对当今的房地产市场现状该如何重新走呢这个问题时，冯仑提到，“这个走路的学问也很大，现在的地产商都不想走，开始跑。目前有三个跑的姿态，一个是范跑跑，就是小的地产公司；第二个是巍然不跑，就是谭千秋，在地震中保护别人，这是我们的大型国企和政府。他们没有办法跑，他们要保护这个市场，我们要为他们歌颂；第三个跑的是任总的，我们叫‘猪坚强’，由三百斤饿到一百斤，但是我们能够坚持到生命的最后，到解放军来的时候……”

猪论背后，牛气冲天

其实，如果透过这场“主角是‘猪坚强’”的房地产论坛及论坛上的“猪”论而看其背后的内容，当不难发现，在“猪”的背后是“牛”。

这些，在论坛的多方面体现了出来。

首先是，操作此论坛的开发商挺“牛”。在这场由某开发商操作、明显带有开发商为其进入无锡市场造势宣传的营销推广秀，冠名为号称“新的时代新的起点”的全国性房地产高峰论坛。开发商象打麻将般娱乐化，“清一色”地邀请观点几乎一致得同一个鼻孔出气的代表到场，几乎没有不同道人士持大的分歧观点参加，也没有万科、招商、保利、金地等一类全国性大开发商或上海绿地、栖霞建设、绿城等长三角地区大开发商出席。操作者之“牛气”，由此可窥一斑。

其次是，论坛反映以开发商、经济学家等主流言论者，坚持房地产一直是大“牛”市观点，为房地产的大“牛”市走势而声嘶力竭地呼吁乃至呐喊。

再则，尤其是，论坛上的主流言论者的言论动机挺“牛”。

在论坛上，主流言论者也很向打麻将般娱乐化，“同花顺”地呼吁政府政策应松动，希望他们的意志能影响到政府的决策，希望政府因他们的观点、呼吁而放松乃至改变宏观调控，甚至在提醒政府应该“改正错误”，不要再犯错误。

任志强认为，“房地产市场本身没有什么泡沫，也没有什么发展不好，不好的是政策弄坏了……（住房保障）这个出口还没有开始发挥出口的作用，就是只在生产环节还没有到产出产品的时候，我们的市场就开始急了，我们的政府开始急了，所以，我们采取了一些特殊的不合理的政策，比如抑制需求和投资，造成了今天的结果。我们政府通常会发现自己的错误，也能改正自己的错误。我想，今天前几位专家提到的一个最大的问题是认为，我们的市场不应该是现在这样，是政策造成了现在的这样的情况，也许我们的政府下一步就是改善我们的投资环境和市场环境……我们现在是出了一点小毛病，现在是把这个小毛病修正一下。修正好了以后，我们的市场自然就会发展起来。我们的房价没有变化，只是供求有了变化。这个供求是不断的变化的，这种局部的供应不能说明所有的问题，不能代表整个的地产市场，不是那么回事……我们的市场很好，我们的经济需求也很旺盛，唯一抑制需求的是政治上出了一点小毛病，把这个改了就行了”。对于未来政府的宏观调控政策，任志强引用经济学家赵晓的观点称，“……年初的时候，赵晓说不知道该怎么办，也许到年底以后他们会知道怎么办。赵晓说，我们确实存在市场的不确定性，其实就是说中央政府要改变整政策了。如果不改变，经济会越来越差，但是他怕媒体给他炒歪了，所以他说不知道怎么办……在政府工作报告中提到要防止经济下滑，我认为防止下滑现在就需要采取一些措施，而且我认为现在就是最后的时刻了，我们现在觉得现在采取措施是否已经晚了？我都有点怀疑。比如房地产市场，我们即使忙放松消费信贷，是否有利于这个市场？”

潘石屹或因“房企拐点论”、“百日剧变论”在手，其关于未来房价走势的论断则是“二者皆有可能”。潘石屹称，“有记者问我，你说下面的房价是涨还是跌？我说两个可能性。一个是资金压力最大的时候，从紧的货币政策下，尤其是按揭政策从紧的时候，没有钱购买房子房价可能跌，可能出现，可能性不是特别大。我们再设想一下，再往后设想半年时间，现在的开发商手里有土地，只有土地没有钱是建不成房子的，如果没有钱再持续半年，市场上的房子供应量会急剧下跌，同时我们看到中国的通货膨胀能否控制的住，如果是继续高通胀的话，我们钱在银行里面就不能保值，变美元也贬值了，要变洗衣粉肥皂都不行，只有不动产，只有房子。所以说，如果是在经济增长速度快，通货膨胀比较高的时候，对冲产品就是房子。所以，在这样的情况下，跌的可能性有，暴涨的可能性也有”。不过，潘石屹的观点终究还是没有离题“猪”论。“我就说，这个时候，如果政府的政策松动，银根松动，主要是对房地产的银根松动，这个弹性会回来。如果再不松动，就回不来了”，潘石屹认为，银根不松动,开发商小猪崽短期无法长大。

经济学家赵晓认为，“我们现在有两种情况，房子有没有泡沫，肯定有，去年的上涨是非理性的。但是你怎么消除这个泡沫？有两个思路，一个是暴跌，把泡沫挤掉，这个会给整个市场造成非常大的损害。还有一个是，既不要暴涨也不要暴跌。经过两三年的调整，就把透支的发展空间赢回来。这样的调控，对整个市场和整个中国经济都是最有好处的。如果错过目前这个时机，到金九银十的时候，那个时候，如果政府还没有出手，还没有理性的调整，到那个时候，可能就不一样了，那时候的代价就更大”。

由此可见开发商、经济学家的一些主流言论的内容和“动机”之“牛气”。这种“牛气”，正是建立在他们对政府建议的恳切和希望的迫切上，以及对市场的担心上。也许，尽管冯仑发言指出“很多专家一起思考，包括数学家、经济学家，最后确实不如猪，因为猪都不会把世界搞那么乱”，尽管潘石屹认为“赵晓的观点是过于悲观”，对赵晓那关于“金融危机和上一次宏观调控的说法”“提出一些异议”，但赵晓的一句话终究道出了他们的意志坚定、态度坚决和作为上的坚持背后担忧：“我今天明确的提出了，我们处于一个繁荣时期的危机时刻”。或许，他们也已清楚地认识到，在其“牛”的后面，正是“虎”与“狼”。

猪牛背后，卧虎藏狼

先说“虎”。

一段时间以来，美国次贷危机、高油价、全球性通货膨胀已经成为游荡在全球经济和全球资本市场周围的幽灵，或将全球拖入加息周期。

2008年5月份，越南的居民消费价格总水平上涨了25.2%，创过去10年来最高纪录。1-5月，越南通胀率约为19.1%。于是，越南货币财政政策双从紧，迄今利率已经上调到了14%以上。

继越南等国相继加息后，亚洲其他一些国家或地区近期已开始频频加息。6月底，印度突然大幅加息50个基点。台湾地区也宣布连续第十六个季度上调基准利率，同时上调存款准备金率。7月4日下午，香港东亚银行宣布自7月7日起上调按揭利率0.25%。至此，总计占香港按揭市场份额超过70%的主要银行，均已全面上调按揭利率。

此外， 6月26日美国联邦储备委员会在6月议息会议会后宣布维持联邦基金利率不变之后，7月3日，欧洲央行决定将欧元区主导利率由现行的4%提高至4.25%。

如此形势之下，中国央行是否会跟进加息？已引人关注。这是因为，中国经济，尤其房地产，已经步入了“滞胀”时期，正骑上通货膨胀之“虎”而难下。

6月24日，国家统计局副局长谢鸿光代表国家统计局通报了今年以来国民经济运行的基本情况称，居民消费价格涨幅仍在高位。1-5月份，居民消费价格同比上涨8.1%（今年2月最高值达到了8.7%。），比上年同期上升5.2个百分点。而且，下半年CPI反弹的可能性非常大。这说明中国的通胀率一直居高不下，已处于全面较高通胀的境地，是一个非常危险的信号。

进一步地，由于国家发改委6月20日宣布，随着国际能源价格的继续走高，将汽油和柴油零售价每吨调1000元人民币，调幅最高达18%，为历来单次调整最大的一次。这意味着，通货膨胀形势将更加严峻。

为了打击通货膨胀，中国人民银行已年内第5次也是2007年至今的17次提高了存款准备金率，达到17.5%的历史高位，可是物价越来越高，通胀形势尚无明显、长足缓和的迹象，提高存款准备金率没有取得预期效果。

6月20日，周小川在美国表示，中国人民银行可能出台更加强硬的政策措施以抑制通胀。6月30日，周小川明确表示，尽管投机资本的流入令人担忧，提高利率仍然不失为对抗通货膨胀的一种选择。当被问及在中国是否有调节利率对抗通胀的余地时，周小川表示，一切皆有可能。

6月24日，中共中央、国务院召开会议提出，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定。国务院温总理指出，要增强宏观调控的预见性、针对性和灵活性，坚决抑制物价过快上涨，保持市场和物价的基本稳定。温总理讲话中的“坚决抑制物价过快上涨”措辞，传达了中央政府的坚决态度和即将出台更强硬宏观调控政策的信号。

如今，利于中国加息的国际环境和机会已经到来。在防止经济回落和打击通货膨胀之间哪个更迫切更重要这个问题上，中国人民银行肯定会做出权衡、比较，决定未来与否加息及如何加息。从中央政府和中国人民银行所表达出来的意志来看，显然打击通货膨胀要重要些。综合考虑各种因素来看，距离最近一次加息已有半年之久的7月，或是最佳加息时机。昆仑和府ＯＶ商务别墅策略顾问、新思维企业发展策划公司首席顾问、本文作者陈真诚分析认为，一旦再加息或还继续上调存款准备金率，虽然并非是直接针对房地产而来，但无疑会给房地产带来不小的冲击，无疑是威胁到房价能否继续上涨和一些开发商利益的一直猛“虎”。

再来说什么是“狼”。

来自国家发改委5月24日数据称，今年1-5月，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%，增幅比去年同期提高4.4个百分点。住宅完成投资6806亿元，增长35.0%。全国房地产开发企业完成土地开发面积10196万平方米，同比增长4.3%。全国房屋施工面积19.57亿平方米，增长24.9%，增幅比去年同期分别上升4.1。其中，住宅施工面积15.45亿平方米，增长26.6%。房地产开发竣工面积增长18.2%，增幅比去年同期上升1.3个百分点。全国新开工项目84368个，计划总投资27212亿元。

中国人民大学经济研究所发布的最新一期研究报告认为，今年1至4月，全国房地产市场出现了明显的销售萎缩：全国商品住房竣工面积8448万平方米，同比增长20.2%，增幅同比提高10.3%；销售面积13664万平方米，同比却下降了4%，增幅同比下降20.6%。

有数据显示，目前北京、深圳、广州、南京销竣比均已低于0.7。今年1至5月，全国各地其他城市的情况，也是供应大增而需求下降。而各地市场上消费者已经形成一致看跌观望情绪仍在持续蔓延，销售困境仍在延续。

事实上，在多因素综合作用下，下半年房市或供大于求，正是威胁房价能否回涨的一匹“狼”。

不过，依然需要认识到的是，现在，尽管在房地产领域藏狼卧虎，但目前的房价下降只是理性回调。因此，昆仑和府ＯＶ商务别墅策略顾问、本文作者陈真诚在最近回答媒体记者采访与撰写媒体约稿文章中多次分析指出，当今房地产界有必要去除一些“阿Q精神”。建议开发商正视现实，做好准备以应对，而既不要太妄自尊大，或盲目乐观，也不要过于悲观。这需要开发商积极调整心态，采取理性作为，而不是举办一个论坛所能达到目的的。况且，这次论坛的举办结果，举办者之开发商、“抱团会”与会者乃至地方政府等所各怀目的，也许未必能达到，甚至还可能弄巧成拙，还可能招致一些舆论的鞭挞。但作为一场实际目的意义上的营销推广造势秀，或是成功的。至少让许多人知道了某开发商已经进入了某市场，也向世人展示了他们“抱团”的决心和市场看“牛”的坚强“信心”。尽管花了一笔钱，但羊毛出在羊身上，可以通过营销费的途径计入成本转入房价通过销售再收回。

（工作联系作者、“昆仑和府ＯＶ商务别墅”策略顾问、新思维企业发展策划公司陈真诚，不回打“未接电话”：13808420007；QQ:70479688，限工作联系，请注明具体事宜）