下半年全市商品房供应总量近1000万㎡
本报记者 黄志军
来自东莞市房产公众信息网、东莞市建设局、东莞市城建规划局的数据显示，2008年下半年商品房供应量较大，其中普通住宅总供应量为706.33万㎡，别墅总供应量为74万㎡，公寓总供应量为92.21万㎡。2008年下半年,东莞市商品房潜在供应项目共计95个，其中48个新项目，旧盘新货的项目47个。
据统计，2008年下半年东莞市商品房潜在供应量高达407.98万㎡（包含不可售面积），其中城区潜在供应量占总量的39.2%，共计162.35万㎡、36个项目；镇区占60.2%，共计245.63万㎡、59个项目。相比较去年下半年而言，下半年城区的潜在供应量同比呈现增长趋势，城区整体消化压力较镇区相对要大些。
各区域楼市发展不平衡
从2008年下半年商品房供应总量和累积销售率比较分析看，各区域的楼市发展不平衡。
结合各区域经济发展情况，消化压力较大的区域有：南城、东城、厚街、虎门、长安等，表现在供应量大、整体销售率较低；消化压力较小的区域有桥头、沙田、石排、黄江、凤岗、大朗、清溪、大岭山、谢岗、望牛墩等，表现在供应量较小，整体销售率较高；比较平稳的区域有：常平、寮步、万江、莞城、塘厦、石龙、长安等。
镇街存量消化压力大
据东莞中原统计，2008年下半年东莞市商品房供应总量（2008年上半年可售存量、2008年下半年潜在供应量总和）达到了997.87万㎡（2008年下半潜在新增供应含不可售面积）。结合今年东莞商品房的需求量来看，预计全年成交量在400万㎡左右，而近1000万㎡的市场供应量则需要两年多的时间才能完全消化。
2008年下半年，东莞楼市总体商品房供应总量是997.87万㎡，其中城区占37%，镇街占63%。从按可售存量来看，镇街占总体的比重在65%，而潜在供应量中镇区的比重是60%，说明镇街存量的消化压力更大些，而城区的潜在供应量消化压力相对更大。
自住需求占市场主导
东莞中原地产市场研究部经理车德锐指出，2008年下半年东莞市商品房潜在供应中，以普通住宅供应为主，占总体的80.74%，较去年下半年增加超过10个百分点。而其他投资型物业如商铺、写字楼、别墅、公寓等的供应比重同比均有不同程度的下降。“结合今年上半年东莞楼市商品房的成交量，可以看出东莞市场已回归到以自住需求为主导，投资需求明显下降。”
2008年下半年普通住宅潜在供应共计71个项目，总面积为329.4万㎡，主要集中在塞纳城市嘉园、新世纪星城二期、石竹山水园、阳光粤港花园二期、星城国际花园、东田丽园三期、鼎峰品筑、世纪城·国际公馆三期、鹿港小镇、利丰城市花园、长安1号二期等项目，放量预期都在7万㎡以上。
2008年下半年别墅潜在供应有11个项目，包括誉景名居、深业·御泉山、富盈·山水华府、丰泰·东海山庄、丰泰·华园山庄、清华居一期、加州高尔夫豪庭一期、卓越·蔚蓝城邦、时富花园二期等项目，供应总量仅为20.3万㎡，虽然2008年下半年别墅新增供应量不多，但由于2007年别墅的集中放量，存量压力较大。据数据统计分析，截至2008年6月底，别墅可售存量高达53.7万㎡。就中长期趋势而言，别墅类低容积率产品随政策的影响，后期供应将越来越稀有，别墅类产品价格中长期看涨。
2008年下半年公寓潜在供应共计9个项目，主要包括朝阳苑、希尔顿广场、迪纳公寓、东海阳光、西城楼华府、世博领寓、汉唐蜜园、誉景名居、万科运河东1号花园四期等项目，潜在供应总量为34.3万㎡。同样，由于2007年下半年小户型公寓放量很大，在房贷新政后投资需求急剧下降，市场消化情况总体不是很理想，截至目前的可售存量仍有57.9万㎡。因此，2008年全年来讲，小户型公寓产品竞争仍然非常激烈。
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东莞楼市后市前景看好
□本报讯 （记者 黄志军）
2008年上半年，无论一二手市场都不断地调整内部结构和规范市场秩序，整个上半年进入到了一个深度调整期，这对楼市的后续及长远发展是有利的。合富置业、E屋不动产等中介机构掌门人都对东莞楼市的后市前景看好。
合富置业
中低端市场趋稳
合富置业（东莞）副总经理廖志坚指出，支撑东莞二手楼市场的刚性需求一直存在。这种刚性需求主要分成三种类型，一是首次置业者，二是改善型置业者，三是介于改善型、投资型两者之间的置业者。得益于刚性的自住需求的有力支持，楼市会在供需之间将会找到一个平衡点。加上在市政建设的利好下，而且东莞处于珠三角两个中心城市广州和深圳中间，价格洼地的优势还在，部分颇具发展潜力的地区，其二手楼市将有轻微的升幅，尤其是一些潜力尚未尽显的二线路段。
合富置业成交数据显示，今年5月单价为5000元/㎡以下的物业占总成交量的75%以上，单价在5000－～8000元/㎡之间的物业约占总成交量的20%左右。随着二手楼市地的逐步回暖，估计下半年东莞的中低端市场依然保持平稳，而高端市场则受第三种类型刚性需求的支撑和广州、深圳等城市的影响，东莞楼市的后市成交量将会有所提升。
E屋不动产
奥运会后出台利好消息救市
对于东莞中介公司如何应对下半年楼市的对策，E屋不动产总经理杨俏表示：首先要抓住市场脉搏，找到市场热点。比如，当前东莞二手楼市销售最火的户型面积区间是70～—120㎡，总价在20—万～40万元，成交均价在4500元/㎡左右的单位。其实，要依据自身条件适当开拓新业务。比如，E屋不动产根据自身的“网络营销”优势主攻写字楼市场，成绩不俗。再次，中介代理公司要加强成本控制，想办法压缩比较成本渡过难关，避免“创辉事件”的重演。
杨俏还认为，在当前市场低迷情况下，加上下半年东莞楼市供应量超过1000万㎡，预计今年11月底市场才开始回暖。这种回暖有以下两个特点：一是不会回到去年下半年疯狂炒楼的情况，；二是平稳回暖，理性均衡发展。“针对当前楼市低迷情况，结合西方国家经历，预计中国在奥运会后将出台利好的消息救市。”。
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