陈真诚：城乡博弈结果影响房价走势
文/陈真诚
（注：原文发表于《楼市》（北京）2008年6月刊，原文标题为“加不加息，这是一个问题”。此处发布的本文，系根据目前的经济形势等而在原文基础上补充部分分析内容修改而成。）
高端地产，尤其别墅、高尔夫地产等，在系列政策的主导与约束下，越来越趋于奢侈品化。尽管其第一功能价值依然是人居价值，而越来越强化的奢侈品化，则赋予了其越来越强的投资功能价值，或称之为货币保值增值价值。
不过，随着房地产调控的深化，更基于房地产市场基本要素的改变，基于市场预期的改变，其销售速度或会放慢。市场交易表现显得不那么活跃，相对于历史基期来说的交易量减少。但是，由于资源越来越稀缺，高端地产房价，或将呈上涨趋势。换言之，尤在通货膨胀日趋严重化的今天，高端地产资产价值估值的货币计算值，或将呈向上攀升趋势。
或正因于此，房地产市场的未来发展趋势以及房价变化走势，会呈现比较明显的结构性特点。在保障性住房地产体系之外，高端地产与非高端地产可能越来越分化成差异性越来越大的二元地产市场，房价可能越来越分化成差异性越来越大的二元价格走势。因为，目前，非高端地产房价，不但受货币、土地等直接针对房地产市场的调控的影响，更可能遭受来自通货膨胀日趋严重化方面的冲击。
5月12日，国家统计局发布的数据显示，4月份CPI同比上涨8.5%。其中，城市上涨8.1%，农村上涨9.3%；食品上涨22.1%，非食品上涨1.8%；消费品上涨10.6%，服务项目上涨1.7%。从月环比看，比3月份微涨0.1%；食品下降0.1%，其中，鲜菜下降9.2%，鲜蛋下降0.5%。这一数据，说明通货膨胀的压力，4月份较3月份有所增加。
6月12日，国家统计局发布的数据显示，5月份CPI同比上涨7.7%。其中，城市上涨7.3%，农村上涨8.5%；食品上涨19.9%，非食品上涨1.7%；消费品上涨9.8%，服务项目上涨1.3%。从月环比看，比3月份下降0.4%；食品下降1.3%，其中，鲜菜下降15.7%，鲜蛋价格上涨4.1%。这一数据，说明通货膨胀的压力，5月份较4月份有所缓解，但依然很大。
应对CPI攀升，打击通货膨胀，成为了中央政府的重要工作，成为了货币政策的重点目标。5月10日，中国人民银行行长周小川在2008陆家嘴论坛上称，目前货币政策的目标重点是反通胀。于是，当时在4月份CPI数据公布几小时后，中国人民银行随即宣布，为加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，决定从2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2008年的第四次上调存款准备金率，上调之后的商业银行存款准备金率达到16.5%的水平。特别需引起注意的是，与此前中国人民银行通常在上月的金融运行数据公布之后才会采取宏观调控措施不同的是，中国人民银行在5月份数据公布之前的 6月7日宣布，为加强银行体系流动性管理，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点（地震重灾区法人金融机构暂不上调），于2008年6月15日和25日分别按0.5个百分点缴款。这是2008年的第五次上调存款准备金率，加大了上调存款准备金的力度，上调之后的商业银行存款准备金率达到17.5%的水平。
此外，早在5月4日，周小川在布鲁塞尔参加国际清算银行会议间隙强调表示，中国人民银行将继续坚持从紧的货币政策，控制货币供应量和信贷过快增长，不排除加息的可能。
对照4、5月份CPI数据分析，加息已越来越可能。
尤其是，4、5月份的CPI数据显示，通货膨胀出现了新情况。一是，物价上涨已不再单独源于食品价格上涨，已由结构性开始演变成全面性物价上涨。二是，农村CPI比城市CPI高出不少：4月份，食品上涨22.1%。农村CPI高达9.3%，比城市高出1.2%。5月份，食品上涨19.9%。农村CPI高达8.5%，也比城市高出1.2%。这些信号很危险：意味着，在农村出现了比城市更为严重的通货膨胀。意味着，农民的收入增长，赶不上通货膨胀。
大多数农民本来就觉得养猪、种粮会亏本不划算，如今农村地区的物价大幅度上涨，农民更会觉得养猪、种粮的采购、喂养、种植成本（化肥、农药、饲料、种子）大涨而会更亏本，于是，就进一步地少种粮仅够自己吃，少养猪乃至不养猪。这样，就可能进一步加剧粮食、猪肉短缺而带来食品供求危机，再次抬升粮食、猪肉等食品价格，进而恶性循环地推进通货膨胀局势的进一步恶化。另外，假如政府在微不足道的补贴之外通过政策帮农民提高粮食价格，马上出现情况将是，其他的产品会涨价更快更多。因此，政府如要解决通货膨胀问题，要解决粮食危机，恐怕要从压低农民的生产成本入手。这就有必要压低物价，打击通货膨胀。否则，就可能因之而影响到粮食问题，影响到社会、经济问题，可能动摇整个国家的社会、经济基础。这就是目前中国经济或正遭遇的最大软肋问题之一。如此看来，政府必须且只能加大力度打击通货膨胀。6月13日上午，中共中央、国务院在北京召开省区市和中央部门主要负责人会议，部署经济发展。会议强调，坚决贯彻落实中央的决策部署，要千方百计抑制价格过快上涨。而无论是针对城市通货膨胀或是农村通货膨胀，全世界的经验证明，加息是打击通货膨胀最有效果的工具。
前不久录制中央电视台“对话”节目，在长沙“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、新思维企业发展策划公司首席顾问、本文作者陈真诚和赵晓博士的对话中，赵晓博士也认为中国人民银行应该会加息，点头同意我提出的今年可能加息3次左右的观点。只是，一旦继续加息，无疑将增加购房者的购房成本，增加自有资金严重不足、大量依靠贷款（约75%）的开发商的资金成本，从而进一步打击房地产预期，加剧市场观望，可能促使非别墅类高端地产的直接与一般消费者利益相关的一般房屋的房价继续下降。
然而，或正如徐滇庆教授所说的那样，基于国际金融危机的教训，相比打击通货膨胀而言，中央政府的政策可能更注重防范金融危机。目前是负利率（银行基准利率是4.14，负利率水平约4个百分点——4月份CPI 8.5，5月份CPI7.7），按理要加息，但在沉积有大量不良贷款的银行体系中，目前24万亿贷款中有70%约18万亿贷款贷给了国企。1500家上市公司中，超过70%是国有企业。一旦加息，就意味增加国企的资金成本。加息一个百分点，国企就要多交1800亿的利息，可能导致国企大面积亏损。这不但可能导致一些国企倒闭、工人下岗，更加大爆发金融危机的可能。因此，政府一度强调防范金融危机。
6月13日，中国人民银行发布《中国金融稳定报告（2008）》指出，当前存在一些影响中国金融稳定的国际国内因素，中国金融改革发展正面临新的形势，需密切关注国际经济金融形势变化，防范国际金融市场动荡引发的传染性风险。此外，中国人民银行报告提出目前还需要重点关注以下8个方面的风险：继续完善宏观调控，防止经济结构不合理产生的风险；改善国际收支状况，建立健全跨境资本流动监测预警机制；采取有力措施，防止价格总水平过快上涨；改进资产市场运行机制，防范资产价格大幅波动的风险；大力发展债券市场，切实改善融资结构；加快推进金融改革和创新，增强金融机构风险管理能力和竞争力；加强投资风险教育，增强投资者自我保护能力；加强金融监管协调，建立健全金融安全网。
6月12日，中国人民银行发布5月份中国金融运行信息报告。金融统计数据显示，5月份货币信贷增速双双出现反弹。2008年5月末，广义货币供应量(M2)余额为43.62万亿元,同比增长18.07%。狭义货币供应量(M1)余额为15.33万亿元，同比增长17.93%。市场货币流通量(M0)余额为3.02万亿元，同比增长12.88%。金融机构人民币各项贷款余额28.29万亿元，同比增长14.86%，比上月末高0.16个百分点。当月人民币贷款增加3185亿元，同比多增712亿元。1-5月净回笼现金206亿元，同比少回笼139亿元。
这样来看，一方面，货币政策从紧，中国人民银行还在大量发行货币，一直不敢轻易再加息。而要打击通货膨胀，解决社会问题，又必须加息。这就使得中国人民银行处于在加息与不加息中取舍的两难境地。长沙“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、新思维企业发展策划公司首席顾问、本文作者陈真诚分析认为，在这种两难取舍的背后，实际上就是打通货膨胀与防范金融危机之间的博弈，就是工业与农业之间的博弈。博弈的结果，将会左右未来非高端地产的房价走势，对高端地产房价走势的影响却不大。因为，高端地产本来就是卖给有钱人的。有钱人的生活品质等方面，受通货膨胀、加息的影响不大。如果不更施重力打击通货膨胀，他们购买高端地产，不但可以保值，还可套利升值。
（工作联系作者陈真诚：上海《国房分析咨询报告》研究组、长沙“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、新思维企业发展策划公司 13808420007，不回打“未接电话”；QQ:70479688，限工作联系，请注明具体事宜）