90年代初期，中国内地的地产代理行是一个让人羡慕的行业，无数淘金者怀揣美梦、流连忘返。虽然曾创造过代理神话的北京利达行等一批代理行先后倒闭，但仍有更多的人英勇地加入了这个行业。1996年，利达行进驻青岛，给青岛的地产行业带来了新鲜的空气，也使代理行开始在青岛生根发芽，茁壮成长。
经历了十几年的发展，国内的房地产代理行业成为房地产产业链中不可或缺的一部分。同时由于其以脑力为主、对公司运转资金的要求较低，而其服务的行业——
房地产业又是社会共识的高利润产业，于是乎众多的投资者、从业者，纷纷步入此行。时至今日，青岛乃至全国各大城市集结了几千家代理行，而其中良莠不齐，存在众多问题。
一、起始于90年代中期，发展迅速，竞争加剧。
近年来，随着青岛楼市行情持续升温，房地产策划代理行业也进入快速发展时期，现在光青岛就有几百家策划代理企业。
青岛的代理市场始于1996年前后，记得96年来自香港的利达行北京公司来到青岛，成立了青岛利达行地产咨询有限公司，那应该是青岛的代理行业的起步。随着2000年开始的青岛房地产的复苏，代理行业的发展也开始迅速起来。到2004年以前，基本上是青岛的本土公司的市场，而许多外地知名公司在青岛开发的市场也是昙花一现，基本上没有形成大的气候。究其原因，可能跟当时青岛的房子好卖，本土公司在取费、人脉等方面的优势有关吧。
再往后至今，随着国家出台的各项针对房地产过热的宏观调控政策，随着房地产市场的成熟、消费者消费观念的成熟，房地产市场的发展也慢慢的竞争加剧。特别是自07年以来，外地地产大鳄的进驻青岛，对于青岛本地的房地产公司进行洗牌，合作、融资、上市等渠道使本地的房企提升了一个台阶。同时，这次洗牌也对青岛的代理市场掀起了波澜。国际、国内的知名代理公司纷纷进驻青岛，实力的竞争、品牌的竞争、专业的竞争在这一时刻显现出来，可以说是开始了一场争夺市场的“战争”。
二、本土代理、国内知名代理和国际品牌代理三者在市场中，群雄割据。
目前在青岛市场上存在的地产代理公司大致可以分为以下三类：即国际知名代理公司、国内知名代理公司和本土知名代理公司等，这三类地产代理公司构成了青岛地产代理行业市场，同时又各有优势与特点，给青岛地产行业带来了竞争，也带来了机遇与挑战。
【国际知名代理服务公司，高端物业尽收囊中】
2007年9月，戴德梁行青岛分公司隆重成立，而此前其已先后承担了包括东海路9号、中环国际广场、青岛国际金融广场等高端项目的顾问及代理业务；2007年11月，世邦魏理仕青岛分公司成立，并同时被委任为凯越中心住宅部分的独家销售代理；2007年11月，仲量联行宣布其青岛分公司正式成立，并为凯悦中心、洲际大酒店和百丽广场等等提供服务。
至此，世界五大房地产服务公司中的三家——仲量联行、戴德梁行、世邦魏理仕均已在青岛开办了分公司，其业务范围相仿，都是为本地客户及跨国企业，提供国际水平的一站式房地产解决方案；再加上2006年第一太平戴维斯签约檀香湾物业管理，近期高力国际亦已签约万达广场物业管理。至此，世界五大房地产服务公司已全部登陆岛城，凭借他们丰富的管理经验、遍布全球的服务网络，占领岛城高端物业，为其提供策划代理、物业管理等一站式服务，青岛高端地产代理市场竞争急剧升温，给青岛其他代理公司带来了竞争力。
【国内知名代理公司，纷纷占据青岛市场】
自2005年以来，北京伟业、世联地产、易居（中国）、上海新联康、上海荒岛、广州珠江恒昌、合富辉煌等国内代理名企纷纷接手岛城地产项目，加快业务的跨区域扩张步伐。
这些公司大都属于全国性公司，具备雄厚的背景和实力，而他们在瓜分岛城代理市场的同时，也带来了许多先进的操盘模式和居住理念，对岛城代理行业整体素质的提升和居民居住水平的提高，都起到了积极的促进作用。
【本土地产代理公司，加快提升步伐，发挥本土化优势】
本土地产代理公司可以分成两种，一是早先进入青岛市场并站稳脚跟的外地公司，已实现青岛本土化；再一种就是本地代理公司。他们以“熟知本地风土人情及地产市场”见长，凭借本土化优势在操盘技术和对市场变化敏感度的准确把握，成为青岛本土开发企业的谋士和重要战略伙伴。同时，作为外来地产大鳄为了尽快适应和了解青岛的地产市场情况，部分企业也是采取了许多方面的合作。
三、立足青岛本地，省内积极扩张。
然而在代理行业日益竞争激烈的情况下，青岛本土代理公司也在慢慢成熟发展，开始扩张的路线，逐渐走出青岛，除了青岛所属的胶州、胶南等外，在山东内陆城市迅速占领市场。从集中的城市来讲，应该是以沿海城市和经济发达城市为主。像济南、威海、烟台、日照、临沂、泰安、滨州等地都占有了市场。
究其原因，一方面自然是本地代理行业竞争日益激烈的结果，另一方面，也是“立足青岛本地，向外扩张”的战略需求。青岛是沿海城市，在省内地产业无论从观念、理念上相对比较成熟，而其他内陆城市地产业相当于青岛几年乃至10年前的发展情况，本土代理公司凭借着“熟知本地市场”的优势，增加自己的代理、销售网络，这是从长期发展战略考虑的，同时也是扩张市场的结果。
四、摸索自己的途径，整合资源，挖掘核心竞争力。
代理业内外起纷争，究竟路向何方。和其它任何行业一样，地产代理行业也存在“洋枪”与“土炮”之争。“洋顾问”有着系统的市场思路和先进的操盘理念，本土代理行则有着良好的地缘优势和通畅的人文背景，双方利用各自的优势展开争夺市场战。
当然经历了十余年的发展，代理行在业界起到了举足轻重的作用。每一个成为城市印迹的项目里都凝结着代理行的辛勤劳动。而伴随着青岛地产市场大鳄纷争的局面，境外代理公司和国内代理公司的客户资源、营销战略，将进入高度整合期，这不仅将满足开发商和市场的需要，也是代理公司自身发展壮大的要求。
国际、国内知名代理公司在管理系统化、信息数字化、研究规范化、公司品牌化、服务规范化等方面，更具专业水准和服务意识。某些知名的代理行协助开发商创造了一个个经典，数据营销、文化营销，不仅实现经济利益，更是在品牌塑造上功不可没。他们的共同点是，不满足于早期的已销售为目标的单纯运作，而是在自身特点的基础上，对资源进行整合，成为一个地产综合服务商。但这些公司由于大面积的城市地产项目运作，项目多自然分散精力，短时间内不能了解青岛本土地产市场，因此而引发的操盘失误也会时有出现。
地产策划代理是个智力的行业，信息的传播和专业知识的更新直接影响到企业的发展。而青岛本土的代理公司，在管理、信息、研究、品牌等方面不断提高自己的同时，更多的发挥本土化优势，在青岛这个地产市场上也在争夺着属于自己的份额。当然，我们还要摸索自己的途径，并不是大而全就是好的，整合资源的前提是首先要挖掘核心竞争力。
五、提高自身的竞争力，走向专业化和综合性。
本土的代理公司在发展初期，和国际、国内的知名代理公司来比，还是存在着一些问题。表现在以下几个方面：
其一，专业知识不够。首先表现在专业的跨度不够。很多本土代理公司拿到项目，就具化到一些销售策略，推广细节，而对项目的本体特征漠不关心。在卖方市场的状况之下，似乎也收到较好的效果，但随着市场的逐步成熟，消费者的进一步理性，竞争的重点会逐步转到产品和资本运作，产品设计、经济可研、社会效益评估等都将是代理行的重要专业领域。
其次表现在专业的整合不够。较为成熟的代理行同很多相关行业有充分的接触，比如对设计院、广告制作机构、媒体发布机构、客户资源等等。而本土的代理公司在这些方面还是尚有欠缺，仅已配合为己任，难以发挥其整合的功能。
其二，管理方式不成熟。代理行是以脑力为主要成本的行业，企业的管理尤为重要。而目前很多代理行都重业绩，轻管理，架构不健全。
其三，恶性竞争。盲目追求一些评比指标，降低行业标准。本土代理公司为了获得市场占有率，进行恶性价格战争，低利润甚至负利润经营屡见不鲜，降低代理费用，减少人员成本，精简工作环节，对于一些代理费用内包含推广发布费用的，更是能省就省。其执行效果自然大打折扣。
其四，缺少统一的企业文化。员工仅受限于经济杠杆，缺乏自主的理论体系，使得企业缺乏凝聚力，企业组织不稳定。房地产代理公司本身是智力型企业，如果没有了自己的研究成果和理论体系，很难在竞争中立于不败之地。
所谓“物竞天择．适者生存”，在当今房地产代理行业竞争日趋严峻的情况下，我们唯有能做的就是使自己具备更高更强的市场竞争力。
地产代理公司需要提高自身的竞争力，即走向专业化和综合性。专业化即代理业向“超细分”市场发展，瞄准自己的市场，找出自己的竞争优势，而使其更精、更具优势，占领这部分市场。今后几年，岛城代理市场将依据服务对象的不同，对产品开发、流通消费、专业咨询等各方面细分发展。
而综合性即如世界五大地产服务公司利用自己的全球网络能够为客户估价、研究顾问、物业管理、投资顾问、代理策划等一站式房地产服务，而在各项服务中，着重发展自己更具优势的服务，提高自己的核心竞争力。