我国房地产投资基金的设立壁垒及经营限素分析
《中国地产》2oo8年第5期 孙飞
由于我国相关的法律、法规还不完善，再加上房地产投资基金乃至整个产业投资基金在我国都是一个新生事物，所以房地产投资基金的市场准入还会遇到诸如设立壁垒和经营瓶颈等限素制约。
一、发起设立房地产投资基金的障碍约束
1、在组织结构方面可供选择的余地较小
房地产投资基金在组织结构上一般可以分为公司型和合伙型。由于合伙型基金中的有限合伙制基金和其它类型相比具有明显优势，能较好地解决一般基金与生俱来的经理人利益约束弱化、激励机制无效等弊端，所以在国际上房地产投资基金一般采用有限合伙制。但是，由于我国规范产业投资基金的法规还没有正式出台，所以在目前的情况下设立房地产投资基金只能通过《公司法》和《合伙企业法》来规范。也就是说，比较容易操作的是设立投资公司型和普通合伙制房地产投资基金，而最有利于产业投资基金发展的有限合伙制形式虽然在国内其他行业有先例，但涉及到房地产投资基金时，设立的难度比较大。
若不能采用组织形式更为合理的有限合伙制，对于房地产投资基金在我国的发展会产生一定的负面影响。美国的产业投资基金的发展历程就是一个很好的例证：具有现代意义上的产业投资基金始于美国二十世纪四十年代中期，美国当时设立“美国研究与发展公司”（American Research & Development Corporation）为中小企业提供资金支持，而投资基金的起源却可以追溯到十九世纪末期，当时为了投资于风险较大、而资金需求巨大的铁路、石油、钢铁等行业，一些富有商人集合资金共同投资。但是，由于缺乏有效的制度安排，产业基金并不是十分活跃，尤其是在五、六十年代陷入了困境，直到70年代有限合伙制在产业投资基金中的运用，美国产业基金才得到迅猛发展，帮助创造出许多成功的现代企业，并为资本市场提供了新鲜的血液。由此可见，一个有效的组织形式对于产业投资基金的发展是非常关键的。
这就要求我国《产业投资基金法》尽快出台，并针对产业投资基金的运作特点，从法律上规范基金的组织形式，使得投资基金可以根据发起人的需求选择相适应的组织形式，并且有法可依。
2、国内在短期难以形成超大规模的房地产投资基金
由于我国房地产金融市场不完善，还不具备成立专门投资于房地产证券的房地产投资基金，所以宜采用封闭式私募基金的模式。封闭式基金面向的是有限的投资者，如我国《投资基金法（第六稿）》中规定，私募基金的投资人数不得超过200人，同时房地产集合资金信托也不允许超过自然人50份信托合同的限制，这将不利于房地产投资基金筹集到大规模的资金。因为在国外，有大量的社会福利基金如养老基金、医疗保险基金等大型的机构投资者，而且发达国家都有投资理念相当成熟的富裕阶层，所以其资金筹措规模上不存在什么问题。而在我国，缺少长期稳定的大型机构资金来源，虽然我国社保基金执行的是部分积累制，但在具体实施过程中并没有能够有效贯彻，而实行与统帐结合的部分积累制截然不同的现收现付制，而且入不敷出，更不用说有累积资金的投资了。因此，对于设立房地产投资基金，吸引个人投资者的资金占据了相当重要的地位；然而就个人投资者而言，由于其难以很好地评价基金的风险及基金在投资过程中可能遇到的困难，因此投资兴趣一般不会太高，再加上国内民众普遍财富积累较低等因素，在短期内我国难以形成以私募方式设立的资金规模巨大的房地产投资基金。
另外，作为封闭式的基金存在流动性较差的缺点，尤其是在国内市场上证券场外交易不是十分顺畅，封闭式私募基金的流动性差的缺陷更为明显。因此，投资者存在一定的退出顾虑，也不利于房地产投资基金的募集。
在这一点上，应该减少对保险基金的投资限制，吸引保险基金尤其是人寿保险基金投资房地产投资基金，从而在国内培育出谋求稳定收益的大型投资机构。另外，可以考虑设立中外合作型房地产投资基金，吸引国外的大型机构投资者投资于中国的房地产投资基金。
3、房地产投资基金的发展面临法律、体制、意识等诸多障碍
在中国目前的经济大环境下，房地产投资基金的实际运作也会遇到一些的难题，亟待解决。当前发展我国房地产投资基金会遇到的一些障碍， 由于房地产投资基金乃至整个产业投资基金都是新生事物，所以房地产投资基金的发展面临法律、体制、意识等诸多障碍：
（1）、发展标准房地产投资基金严格讲无法可依
市场经济的发展需要依靠强大的法律体系，而我国相关法律的制定落后于市场需要。缺乏相关法律的保障是发展我国房地产投资基金最明显的障碍之一。在投资基金类型中，由于有限合伙基金组织形式能较好地解决一般基金存在的经理人利益约束弱化、激励机制无效等弊端，所以国际上房地产投资基金一般采取有限合伙制。但是由于我国规范产业投资基金的法律法规还未正式出台，所以在当前情况下，我国设立房地产投资基金只能通过《公司法》和《合伙企业法》来约束，这些法津法规尚不能对有限合伙制投资基金的设立提供较有力的保障，因此，对于房地产有限合伙制投资基金来说，设立的难度比较大。
（2）、我国金融体制的现状限制了房地产投资基金的发展规模
美国房地产投资基金发展规模之大是与它的融资渠道较宽密切相关的，如大量的社会福利基金如养老基金、医疗保险基金等大型的机构投资者对房地产业的投资有利于房地产投资基金筹集到大规模的资金。但由于我国金融市场不成熟，国家对社会基金的投资有较强的限制，加之我国社会大众财富的累积水平较低，私募基金难以形成规模，所以缺乏大量资金投入也是发展我国房地产投资基金的障碍之一。为解决这个问题，我国应该适当减弱对国内机构投资者的限制，也可以采取引入国外实力雄厚的投资基金来共同构建合资发展基金的方法。
由于房地产投资信托基金在我国尚未开展，而且由于有关法律法规的限制，只有为数不多的几家房地产开发企业公开上市发售股票，所以房地产投资基金投资方向单一，难以通过分散投资来规避风险。另外，由于房地产抵押贷款证券化在我国还未正式实施，这使得房地产投资基金缺少一个重要的投资渠道，但是 2002年将要出台的建设银行试点准证券化项目预示着这个投资渠道的瓶颈会迟早被打破的。而且随着我国金融市场的不断完善，房地产金融投资工具将越来越多，房地产投资基金的投资渠道将进一步拓宽。
（3）、房地产投资基金运作的专业人才匮乏
房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，产业基金管理人员往往擅长单一的专业领域，这很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。
二、房地产投资基金运营的突破要略
1、房地产投资基金的投资管道有待拓宽
与西方房地产金融发达国家相比，我国目前成立房地产投资基金的投资渠道相对较窄。主要体现在以下方面：
（1）、由于房地产投资基金在我国刚刚起步，房地产集合资金信托仅仅具有房地产投资基金的雏形和初级形态，在证券市场上也只有数量不多的几家房地产开发企业的股票可供选择投资。在这种情况下，房地产投资基金主要通过房地产权益性投资，如直接投资于房地产资产，投资于房地产企业股权等，不利于基金管理者通过投资组合来规避风险。
（2）、成熟市场中部分房地产基金主要通过提供房地产抵押贷款的方式来间接实现对房地产产业的投资，可以说，提供房地产抵押贷款是房地产投资基金的一个重要的投资方向，而我国由于产业基金法的缺失，还不具备开展该业务的条件。
以上这些问题的解决有待于我国金融市场的逐步完善，在发展中解决，不能强求，否则可能会适得其反，进而影响我国房地产金融市场的良性发展。
2、拓展房地产投资基金后续融资的有效手段
同样，由于我国金融市场发展还不完善，所以房地产基金缺乏融资通道，而形成房地产存量资产后的后续融资渠道对于房地产投资基金的运作尤为重要。因为房地产资产价值巨大，并且流动性较差，所以房地产投资基金在投资房地产资产后，必须依托该资产筹措资金进行下一步的投资。如美国房地产投资信托基金就是以所投资的房地产资产为依托发行资产依托债券和可转换债券等融进大量资金，这也是美国房地产投资信托基金得以充分发展的重要原因之一。而从我国目前情况来看房地产投资基金采用该手段筹措资金有相当大的难度，不但难于取得发行该类债券的资格，而且由于我国证券市场的规模较小，即使该类债券得以发行，其筹资规模也非常有限，因此需要大力拓展房地产投资基金后续融资的有效手段。
3、防范房地产投资基金运行中可能会发生的道德风险
首先，产业投资基金尤其是房地产投资基金在我国还没有形成完善的运作模式和体系，对基金管理人的有效约束机制和激励机制尚未形成，容易发生基金管理人的道德风险。在该种情况下，由于存在信息不对称，基金管理公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲基金投资者的利益为自己谋取好处。如房地产投资基金管理公司很有可能降低基金的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业，违背基金收益最大化的原则。我国的证券投资基金在发展过程中就发生了相当多这种问题：基金管理人侵占基金资产，将基金资产盈利转移到基金管理公司上等事件时有发生，如有些基金资产净值几年增长几十个百分点，而同期基金管理公司资产却膨胀几倍；另有一些基金管理人，不顾投资者利益，无端做出大笔交易，目的在于个人获得证券营业部的交易佣金返还。因此，如何创造一种环境或制度，尽可能使基金投资者的利益与基金管理者的利益相一致对房地产投资基金的发展就显得非常关键。我们发现有限合伙形式能较好地解决激励问题，基金管理者承担的无限责任以及基金管理者的业绩回报制度，能将基金管理者和基金投资者的风险及利益有效地捆绑在一起，激励基金管理者努力管理好各项投资以实现基金价值最大化。
其次，在当前情况下，房地产投资基金通过股权投资于房地产企业很有可能会发生“被投资企业”的道德风险。由于我国的现代企业制度在相当多的企业还没有真正建立，多数企业面临着法人治理结构不完善、低效运作等诸多问题。我国目前有3万多家房地产开发企业，多数都是运作极为不规范的小型企业，该类问题就更为突出。在基金投资该种房地产企业后，利益很有可能受到原有股东的侵占。因此，要求房地产投资基金在投资房地产企业前要进行足够的尽职调查，投资后要进行足够的监督，以减少并防范信息不对称带来的道德风险等问题。
4、积极培育房地产投资基金运作的综合专业人才
从房地产投资基金运作的本质上讲，更偏重于理财，而非单纯的房地产专业技术，更注重的是选择和策划项目，控制金融风险，而非项目的具体实施。所以发展房地产投资基金，必须拥有一批具有战略投资眼光、精通信托、投资银行业务、懂财务、晓法律的理财专家，同时，这些人员又必须对房地产业有一个比较全面的把握能力。由于产业投资基金在我国的发展还处于起步阶段，产业基金经理在我国就非常缺乏，所以精通房地产的复合型金融及基金管理人才在我国更是少之又少，而优秀的基金经理人才对于房地产投资基金的发展又起着关键的作用。如美国产业投资基金在20世纪70年代以前没有得到充分的发展，与其没能够很好地吸收和利用优秀的人才有直接的关系：在当时的产业投资基金受组织形式的限制，规模较小，主要是由发起人在经营运作，没有吸收专门的管理人才，所以产业基金的运作非常不理想。1966年6月，一位即将离任的美国中小企业管理局副局长向国会和基金产业业内人士宣布，由于“不适当的人管理着中小企业投资公司”，中小企业管理局将亏损1800万美元，据他估计，当时700家中小企业投资公司中有232家是有问题的公司。在70年代时，有限合伙制在产业基金中运用，使基金的规模增大，同时管理者是专业的基金管理公司，其有能力吸收更为优秀的综合性人才，这对产业基金的发展起到了重要作用。而我国目前正酝酿发起的房地产投资基金或已经在运作的类基金运作模式的房地产投资公司，实际管理人员以房地产专业人士居多，在理财能力上比较欠缺，而信托公司发行并管理的房地产集合资金信托计划，又缺乏精通房地产业务的复合型金融人才，这都不利于房地产投资基金的长远发展。这在短期内是难于解决的问题，只有通过房地产投资基金的不断发展，在实践中培育该类专业人才。
5、积极争取房地产投资基金获得税收优惠
在房地产投资基金最为盛行的美国，房地产投资基金得以高效发展的根本在于房地产投资信托基金享受税收优惠。首先，投资基金作为人的集合不存在公司税的问题，其次，美国法律还规定，房地产基金投资的房地产资产属于免税资产。在早期，虽然美国的房地产基金同样享受税收优惠，但是由于当时的税法条款有利于避税，如采用折旧的办法等，所以在20世纪六、七十年代房地产基金没能得到很好发展，而在八十年代末期，房地产基金得以长足发展的根本原因是随着税法条款的逐步严格，房地产投资基金的税收优惠的优点逐渐显示出来。同样，在我国随着税收制度的规范，若房地产投资基金没有相对于其他房地产投资的税收优惠，其发展也会比较困难。由于房地产投资基金对于我国房地产业的发展，甚至对整个国民经济的运行都起着积极的推动作用，因此，我们有必要出台相关法规、条例对房地产投资基金实行税收优惠，以鼓励其可持续发展。
发起房地产投资基金不但符合投资者和房地产企业的需求，而且在政策上也具备了一定的基础和可行性。2003年10月28日十届全国人大常委会第五次会议又表决通过《证券投资基金法》，并于2004年6月1日起施行。《产业投资基金管理暂行办法》、《房地产信托管理暂行办法》也正在积极酝酿当中，从而房地产投资基金的建立变得有法可依，同时，房地产基金还可以采用公司型等变通方式规避政策壁垒。
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《中国地产》2oo8年第5期 孙飞
由于我国相关的法律、法规还不完善，再加上房地产投资基金乃至整个产业投资基金在我国都是一个新生事物，所以房地产投资基金的市场准入还会遇到诸如设立壁垒和经营瓶颈等限素制约。
一、发起设立房地产投资基金的障碍约束
1、在组织结构方面可供选择的余地较小
房地产投资基金在组织结构上一般可以分为公司型和合伙型。由于合伙型基金中的有限合伙制基金和其它类型相比具有明显优势，能较好地解决一般基金与生俱来的经理人利益约束弱化、激励机制无效等弊端，所以在国际上房地产投资基金一般采用有限合伙制。但是，由于我国规范产业投资基金的法规还没有正式出台，所以在目前的情况下设立房地产投资基金只能通过《公司法》和《合伙企业法》来规范。也就是说，比较容易操作的是设立投资公司型和普通合伙制房地产投资基金，而最有利于产业投资基金发展的有限合伙制形式虽然在国内其他行业有先例，但涉及到房地产投资基金时，设立的难度比较大。
若不能采用组织形式更为合理的有限合伙制，对于房地产投资基金在我国的发展会产生一定的负面影响。美国的产业投资基金的发展历程就是一个很好的例证：具有现代意义上的产业投资基金始于美国二十世纪四十年代中期，美国当时设立“美国研究与发展公司”（American Research & Development Corporation）为中小企业提供资金支持，而投资基金的起源却可以追溯到十九世纪末期，当时为了投资于风险较大、而资金需求巨大的铁路、石油、钢铁等行业，一些富有商人集合资金共同投资。但是，由于缺乏有效的制度安排，产业基金并不是十分活跃，尤其是在五、六十年代陷入了困境，直到70年代有限合伙制在产业投资基金中的运用，美国产业基金才得到迅猛发展，帮助创造出许多成功的现代企业，并为资本市场提供了新鲜的血液。由此可见，一个有效的组织形式对于产业投资基金的发展是非常关键的。
这就要求我国《产业投资基金法》尽快出台，并针对产业投资基金的运作特点，从法律上规范基金的组织形式，使得投资基金可以根据发起人的需求选择相适应的组织形式，并且有法可依。
2、国内在短期难以形成超大规模的房地产投资基金
由于我国房地产金融市场不完善，还不具备成立专门投资于房地产证券的房地产投资基金，所以宜采用封闭式私募基金的模式。封闭式基金面向的是有限的投资者，如我国《投资基金法（第六稿）》中规定，私募基金的投资人数不得超过200人，同时房地产集合资金信托也不允许超过自然人50份信托合同的限制，这将不利于房地产投资基金筹集到大规模的资金。因为在国外，有大量的社会福利基金如养老基金、医疗保险基金等大型的机构投资者，而且发达国家都有投资理念相当成熟的富裕阶层，所以其资金筹措规模上不存在什么问题。而在我国，缺少长期稳定的大型机构资金来源，虽然我国社保基金执行的是部分积累制，但在具体实施过程中并没有能够有效贯彻，而实行与统帐结合的部分积累制截然不同的现收现付制，而且入不敷出，更不用说有累积资金的投资了。因此，对于设立房地产投资基金，吸引个人投资者的资金占据了相当重要的地位；然而就个人投资者而言，由于其难以很好地评价基金的风险及基金在投资过程中可能遇到的困难，因此投资兴趣一般不会太高，再加上国内民众普遍财富积累较低等因素，在短期内我国难以形成以私募方式设立的资金规模巨大的房地产投资基金。
另外，作为封闭式的基金存在流动性较差的缺点，尤其是在国内市场上证券场外交易不是十分顺畅，封闭式私募基金的流动性差的缺陷更为明显。因此，投资者存在一定的退出顾虑，也不利于房地产投资基金的募集。
在这一点上，应该减少对保险基金的投资限制，吸引保险基金尤其是人寿保险基金投资房地产投资基金，从而在国内培育出谋求稳定收益的大型投资机构。另外，可以考虑设立中外合作型房地产投资基金，吸引国外的大型机构投资者投资于中国的房地产投资基金。
3、房地产投资基金的发展面临法律、体制、意识等诸多障碍
在中国目前的经济大环境下，房地产投资基金的实际运作也会遇到一些的难题，亟待解决。当前发展我国房地产投资基金会遇到的一些障碍， 由于房地产投资基金乃至整个产业投资基金都是新生事物，所以房地产投资基金的发展面临法律、体制、意识等诸多障碍：
（1）、发展标准房地产投资基金严格讲无法可依
市场经济的发展需要依靠强大的法律体系，而我国相关法律的制定落后于市场需要。缺乏相关法律的保障是发展我国房地产投资基金最明显的障碍之一。在投资基金类型中，由于有限合伙基金组织形式能较好地解决一般基金存在的经理人利益约束弱化、激励机制无效等弊端，所以国际上房地产投资基金一般采取有限合伙制。但是由于我国规范产业投资基金的法律法规还未正式出台，所以在当前情况下，我国设立房地产投资基金只能通过《公司法》和《合伙企业法》来约束，这些法津法规尚不能对有限合伙制投资基金的设立提供较有力的保障，因此，对于房地产有限合伙制投资基金来说，设立的难度比较大。
（2）、我国金融体制的现状限制了房地产投资基金的发展规模
美国房地产投资基金发展规模之大是与它的融资渠道较宽密切相关的，如大量的社会福利基金如养老基金、医疗保险基金等大型的机构投资者对房地产业的投资有利于房地产投资基金筹集到大规模的资金。但由于我国金融市场不成熟，国家对社会基金的投资有较强的限制，加之我国社会大众财富的累积水平较低，私募基金难以形成规模，所以缺乏大量资金投入也是发展我国房地产投资基金的障碍之一。为解决这个问题，我国应该适当减弱对国内机构投资者的限制，也可以采取引入国外实力雄厚的投资基金来共同构建合资发展基金的方法。
由于房地产投资信托基金在我国尚未开展，而且由于有关法律法规的限制，只有为数不多的几家房地产开发企业公开上市发售股票，所以房地产投资基金投资方向单一，难以通过分散投资来规避风险。另外，由于房地产抵押贷款证券化在我国还未正式实施，这使得房地产投资基金缺少一个重要的投资渠道，但是 2002年将要出台的建设银行试点准证券化项目预示着这个投资渠道的瓶颈会迟早被打破的。而且随着我国金融市场的不断完善，房地产金融投资工具将越来越多，房地产投资基金的投资渠道将进一步拓宽。
（3）、房地产投资基金运作的专业人才匮乏
房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，产业基金管理人员往往擅长单一的专业领域，这很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。
二、房地产投资基金运营的突破要略
1、房地产投资基金的投资管道有待拓宽
与西方房地产金融发达国家相比，我国目前成立房地产投资基金的投资渠道相对较窄。主要体现在以下方面：
（1）、由于房地产投资基金在我国刚刚起步，房地产集合资金信托仅仅具有房地产投资基金的雏形和初级形态，在证券市场上也只有数量不多的几家房地产开发企业的股票可供选择投资。在这种情况下，房地产投资基金主要通过房地产权益性投资，如直接投资于房地产资产，投资于房地产企业股权等，不利于基金管理者通过投资组合来规避风险。
（2）、成熟市场中部分房地产基金主要通过提供房地产抵押贷款的方式来间接实现对房地产产业的投资，可以说，提供房地产抵押贷款是房地产投资基金的一个重要的投资方向，而我国由于产业基金法的缺失，还不具备开展该业务的条件。
以上这些问题的解决有待于我国金融市场的逐步完善，在发展中解决，不能强求，否则可能会适得其反，进而影响我国房地产金融市场的良性发展。
2、拓展房地产投资基金后续融资的有效手段
同样，由于我国金融市场发展还不完善，所以房地产基金缺乏融资通道，而形成房地产存量资产后的后续融资渠道对于房地产投资基金的运作尤为重要。因为房地产资产价值巨大，并且流动性较差，所以房地产投资基金在投资房地产资产后，必须依托该资产筹措资金进行下一步的投资。如美国房地产投资信托基金就是以所投资的房地产资产为依托发行资产依托债券和可转换债券等融进大量资金，这也是美国房地产投资信托基金得以充分发展的重要原因之一。而从我国目前情况来看房地产投资基金采用该手段筹措资金有相当大的难度，不但难于取得发行该类债券的资格，而且由于我国证券市场的规模较小，即使该类债券得以发行，其筹资规模也非常有限，因此需要大力拓展房地产投资基金后续融资的有效手段。
3、防范房地产投资基金运行中可能会发生的道德风险
首先，产业投资基金尤其是房地产投资基金在我国还没有形成完善的运作模式和体系，对基金管理人的有效约束机制和激励机制尚未形成，容易发生基金管理人的道德风险。在该种情况下，由于存在信息不对称，基金管理公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲基金投资者的利益为自己谋取好处。如房地产投资基金管理公司很有可能降低基金的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业，违背基金收益最大化的原则。我国的证券投资基金在发展过程中就发生了相当多这种问题：基金管理人侵占基金资产，将基金资产盈利转移到基金管理公司上等事件时有发生，如有些基金资产净值几年增长几十个百分点，而同期基金管理公司资产却膨胀几倍；另有一些基金管理人，不顾投资者利益，无端做出大笔交易，目的在于个人获得证券营业部的交易佣金返还。因此，如何创造一种环境或制度，尽可能使基金投资者的利益与基金管理者的利益相一致对房地产投资基金的发展就显得非常关键。我们发现有限合伙形式能较好地解决激励问题，基金管理者承担的无限责任以及基金管理者的业绩回报制度，能将基金管理者和基金投资者的风险及利益有效地捆绑在一起，激励基金管理者努力管理好各项投资以实现基金价值最大化。
其次，在当前情况下，房地产投资基金通过股权投资于房地产企业很有可能会发生“被投资企业”的道德风险。由于我国的现代企业制度在相当多的企业还没有真正建立，多数企业面临着法人治理结构不完善、低效运作等诸多问题。我国目前有3万多家房地产开发企业，多数都是运作极为不规范的小型企业，该类问题就更为突出。在基金投资该种房地产企业后，利益很有可能受到原有股东的侵占。因此，要求房地产投资基金在投资房地产企业前要进行足够的尽职调查，投资后要进行足够的监督，以减少并防范信息不对称带来的道德风险等问题。
4、积极培育房地产投资基金运作的综合专业人才
从房地产投资基金运作的本质上讲，更偏重于理财，而非单纯的房地产专业技术，更注重的是选择和策划项目，控制金融风险，而非项目的具体实施。所以发展房地产投资基金，必须拥有一批具有战略投资眼光、精通信托、投资银行业务、懂财务、晓法律的理财专家，同时，这些人员又必须对房地产业有一个比较全面的把握能力。由于产业投资基金在我国的发展还处于起步阶段，产业基金经理在我国就非常缺乏，所以精通房地产的复合型金融及基金管理人才在我国更是少之又少，而优秀的基金经理人才对于房地产投资基金的发展又起着关键的作用。如美国产业投资基金在20世纪70年代以前没有得到充分的发展，与其没能够很好地吸收和利用优秀的人才有直接的关系：在当时的产业投资基金受组织形式的限制，规模较小，主要是由发起人在经营运作，没有吸收专门的管理人才，所以产业基金的运作非常不理想。1966年6月，一位即将离任的美国中小企业管理局副局长向国会和基金产业业内人士宣布，由于“不适当的人管理着中小企业投资公司”，中小企业管理局将亏损1800万美元，据他估计，当时700家中小企业投资公司中有232家是有问题的公司。在70年代时，有限合伙制在产业基金中运用，使基金的规模增大，同时管理者是专业的基金管理公司，其有能力吸收更为优秀的综合性人才，这对产业基金的发展起到了重要作用。而我国目前正酝酿发起的房地产投资基金或已经在运作的类基金运作模式的房地产投资公司，实际管理人员以房地产专业人士居多，在理财能力上比较欠缺，而信托公司发行并管理的房地产集合资金信托计划，又缺乏精通房地产业务的复合型金融人才，这都不利于房地产投资基金的长远发展。这在短期内是难于解决的问题，只有通过房地产投资基金的不断发展，在实践中培育该类专业人才。
5、积极争取房地产投资基金获得税收优惠
在房地产投资基金最为盛行的美国，房地产投资基金得以高效发展的根本在于房地产投资信托基金享受税收优惠。首先，投资基金作为人的集合不存在公司税的问题，其次，美国法律还规定，房地产基金投资的房地产资产属于免税资产。在早期，虽然美国的房地产基金同样享受税收优惠，但是由于当时的税法条款有利于避税，如采用折旧的办法等，所以在20世纪六、七十年代房地产基金没能得到很好发展，而在八十年代末期，房地产基金得以长足发展的根本原因是随着税法条款的逐步严格，房地产投资基金的税收优惠的优点逐渐显示出来。同样，在我国随着税收制度的规范，若房地产投资基金没有相对于其他房地产投资的税收优惠，其发展也会比较困难。由于房地产投资基金对于我国房地产业的发展，甚至对整个国民经济的运行都起着积极的推动作用，因此，我们有必要出台相关法规、条例对房地产投资基金实行税收优惠，以鼓励其可持续发展。
发起房地产投资基金不但符合投资者和房地产企业的需求，而且在政策上也具备了一定的基础和可行性。2003年10月28日十届全国人大常委会第五次会议又表决通过《证券投资基金法》，并于2004年6月1日起施行。《产业投资基金管理暂行办法》、《房地产信托管理暂行办法》也正在积极酝酿当中，从而房地产投资基金的建立变得有法可依，同时，房地产基金还可以采用公司型等变通方式规避政策壁垒。
著名经济学家孙飞及国内国际知名专家学者招收博士生--请推荐优秀人士！详见孙飞博士金融信托研究院:
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f01008f7a.html
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著名金融信托专家孙飞博士接受人民网视频专访:
中小企业融资机遇与挑战并存
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