从“净负债率”来看上市房地产公司财务的稳健程度
从已公布的上市房地产公司的2007年报来看，各企业的货币资金存量差异很大，最多的万科有170个亿，少的象泛海建设才3个多亿，最少的上海新梅才1500多万。由于企业规模的客观差异，以及企业资金结构的主观差异，资金总量绝对值的比较说明不了什么问题，这时我们可以参考“净负债率”这个指标。
净负债率＝（长短期借款 – 现金和现金等价物）÷ 股东权益
净负债率是使用最广泛的衡量财务杠杆使用效率的指标，比率越低，说明公司偿债能力越强，资金压力越低。和常见的资产负债率不同，净负债率是在综合考虑企业的负债构成、自由现金流等指标的基础上评估财务结构的稳定性，也是国际上使用最广泛的财务指标之一。
本人偷懒，没有把已公布年报的42家上市房地产企业全部拿出来比较，只是把2007年营业收入超过20亿元的前14家房地产公司进行了计算，我想也有部分代表性了，结果如下：
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代码
|
名称
|
主营收入
|
总收入排名
|
借款小计
|
货币资金
|
所有者权益
|
净负债率
|
净负债率排名
|
|
000002
|
万 科Ａ
|
3,552,661
|
1
|
2,495,561
|
1,704,650
|
3,391,952
|
23%
|
6
|
|
600048
|
保利地产
|
811,524
|
2
|
1,215,762
|
462,599
|
1,283,447
|
59%
|
9
|
|
600383
|
金地集团
|
748,748
|
3
|
844,795
|
251,069
|
920,182
|
65%
|
11
|
|
601588
|
北辰实业
|
435,411
|
4
|
713,176
|
234,002
|
848,648
|
56%
|
8
|
|
000402
|
金 融 街
|
421,436
|
5
|
479,640
|
228,283
|
490,436
|
51%
|
7
|
|
000046
|
泛海建设
|
416,267
|
6
|
75,450
|
37,698
|
425,068
|
9%
|
3
|
|
000024
|
招商地产
|
411,164
|
7
|
971,398
|
358,810
|
914,474
|
67%
|
12
|
|
600533
|
栖霞建设
|
285,680
|
8
|
325,900
|
115,632
|
206,801
|
102%
|
14
|
|
600675
|
中华企业
|
239,922
|
9
|
380,524
|
130,644
|
339,384
|
74%
|
13
|
|
600246
|
万通地产
|
217,621
|
10
|
158,549
|
208,800
|
264,406
|
-19%
|
2
|
|
600325
|
华发股份
|
216,568
|
11
|
298,500
|
157,216
|
226,739
|
62%
|
10
|
|
000616
|
亿城股份
|
207,376
|
12
|
165,631
|
138,251
|
230,800
|
12%
|
4
|
|
600663
|
陆家嘴
|
205,101
|
13
|
-
|
419,008
|
924,912
|
-45%
|
1
|
|
600322
|
天房发展
|
200,105
|
14
|
266,252
|
190,540
|
391,200
|
19%
|
5
|
|
|
上述平均
|
|
|
|
|
|
35%
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说明：
1、 借款小计=短期借款+应付票据+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券
2、 万科自己披露的净负债率=22.9%，上述计算结果为23%，两者差不多，说明计算过程应该问题不大。
结果显示：
1、 资金最多者并非最无虞，如万科，虽然有170亿资金，但一年内要还的借款就达86亿，相对这么大的盘子，几十亿的资金余量不能说宽裕。不管如何，其财务政策相对稳健，净负债率位于中等靠上的位置。
2、 资金少者不一定就不好。如“泛海建设”，虽然资金不到4个亿，但其借款总额也才7个多亿，相对其42亿的权益，其净负债率仅9%，资金上没什么压力。
3、 日子最好过的看来是归“陆家嘴”莫属，这家伙居然没有一分钱长短期借款，实在是一个有钱的主。当然，“万通地产”也相当不错。
4、 栖霞、中华、保利、招商、金地等这几家企业的资金压力看来较大，在目前资本市场情况不妙的情况下，捂着这么大的盘子，管理层要为资金多费心了。
5、 股票买陆家嘴和万科应该还是不错的选择。
【邓国清 MSN：[email protected]】2008-04-07