周帆致全国开发商的白皮书

     自去年底房地产市场转身进入冬季以来，笔者每到一处演讲，开发商提出的问题惊人相似：你认为未来的房地产走势如何？房地产市场会不会继续走好？老百姓的问题也同样大同小异：房价会不会降？降多少？

    这里我就中国的房地产市场，给全国的开发商做一些提纲挈领式的统一回答，以免除开发商们的许多忧虑：

    一、房地产真正的鼎盛时期尚未来临

    这里只摆出几组数字，仅从这些数字上大家就能自己做出一个简单而准确的直观判断：到目前为止，中国的储蓄率高达50%，而消费率则低至40%。国际消费比重为60%（美国达80%多），资本比重为20.3%。中国消费比重低20点，资本比重高20点。这显然是不正常的。

    加拿大《环球邮报》在2007年4月18日的一篇文章提到：消费占ＧＤＰ比重中国为全球最低。据摩根斯坦利的一份报告称，作为全球第四大经济体的中国，其个人消费占国内生产总值（ＧＤＰ）的比重为35％，而美国在60％以上。中国的消费在其国民经济中所占比重在“世界各大经济体中可能是最低的”。

    从这些数字，我们看出了什么？中国的个人消费远远不达标，而对于中国国民来说，一生中消费比例最大的就是住房。国家经济进一步发展下去，国民的消费比重将会大幅提高，根据我个人的研究，预测中国的个人消费比重将在未来五年内达到50%左右（甚至接近60%的国际水准）。这就是说，未来全国的个人消费将递增10个点以上，这是一个非常庞大的数字。当个人消费进入到50%-60%这个区间时，房地产的鼎盛时期才真正到来。

    二、住房消费长期冲动，一直未清醒

    中国的消费者基本缺乏理发思维，未能从暴发户心态中走出来，处于“大块吃肉，大碗喝酒，大胆泡妞”的初级消费与享受水平线上。住房消费是盲目的、跟风的、畸形的、冲动的、被迫的 …… 为什么有“被迫”一说？许多买房人，不是出于真正的自愿与需要，而是受诸如来自婚姻、自尊、国情等方面的压力而不得不打肿脸充胖子去买房，最终沦落为“房奴”。

    住房进入理性消费至少是在三五年以后的事，那时的房地产市场将会进入一个全新的时代，也将进入一个真正的白热化竞争时代，残酷的市场形势即将汹涌而来。在进入理性的、残酷竞争的时代，不具备经济实力、经营实力、营销实力的企业，将会被无情淘汰。我可以在此做出准确判断：到那时，房地产策划业将进入战国鼎盛时代，成为最热门的一个行业，因为残酷的竞争，必须需要专业运作，凭经验成功将走到末路。

    三、房价尚处于中低价位，未来仍一直走高

    指望房价下降是非常不现实的，无论从经济发展态势、国际政治格局、政府执政方向与力度还是从传统文化、消费方式、物价指数、政策动向、货币政策等来看，房价都将持续上升，实际上，目前的房价并不高，客观地说，属于中等价位。房价与许多日常消费品价格相比并不高，更难于与油价相提并论。我们可以想象一下，一套服装可以卖出几千几万、一块手表尚且可以高达几万几十万，一套住房卖个百多万能算贵吗？衣服、手表、珠宝等经常更换，而住房却是长期使用品。从经验判断，笔者估计到2020年左右，大城市房价完全会冲破3万元/平方米，三线城市房价也会走过1万元/平方米的关口。