今年五一，东莞楼市将迎来一次推盘高峰，将有尚书银座、东骏豪苑、新世纪清华居等新盘入市，同时新世纪星城、天骄峰景、景湖名郡、信义长安1号、金地格林上院等楼盘也将推出二期或新组团，如果说3月份是部分楼盘独舞的日子，那么本次楼盘的集体上演或将奠定今年楼市的基本发展态势，同时对广大消费者而言，也是选房购房的好机会。

　　本月19日～20日，东莞万科和光大两大地产巨头同时推出低折扣单位，再次引起了业内广泛关注。面对即将来临的五一推盘高潮，东莞楼价会反弹吗？市民五一该出手购房还是继续持币观望？为此，记者走访了业内人士。

　　楼价上升VS 楼价下跌

　　优质楼盘价格依然坚挺

　　在当前楼市降价风暴下，南城金域中央、百悦尚城、中信凯旋城等楼盘的价格依然坚挺。对此，东莞中原地产市场研究部经理车德锐认为，这些高档楼盘价格依然坚挺的原因主要是开发商资金实力雄厚，没有资金压力，加上项目拥有优越地段和品质，暂时不愁卖。

　　五一期间，东莞推货或开盘的项目有22个左右，尚书银座、东海阳光、新世纪清华居是新盘入市，而新世纪星城、天骄峰景、景湖名郡、信义长安1号、金地格林上院等楼盘则是推出新货量。“尽管五一黄金周取消，但对楼市影响不大。众所周知，东莞人五一看楼买房已经成为一种习惯。为此，东莞的开发商都看好五一楼市，所以都在这个时期抓紧推盘，希望把前段时间的损失抢回来。”东莞世联地产相关人士分析说。

　　令人关注的是，即将于本月26日对外开盘的尚书银座项目价格预计在万元以上。对此高价，开发商的解释是“优质优价”，性价比高。而也有业内人士认为，该项目定价过高，在当前市场低迷的大背景下，销售情况还有待市场考验。

　　楼价还有下降空间

　　今年1月以来，东莞楼价持续下跌，一时间东莞楼市“雪崩”的传闻轰动了全国。最新统计显示，东莞市民持币观望情绪依然浓厚，预计今年五一东莞楼市的成交量同比去年还是会下降三四成。车德锐分析，今年以来购房入户取消、经济转型和供求压力三方面在一定程度上影响了东莞楼市成交量下滑和楼价持续下跌。

　　东莞中原研究部统计显示，在3月初团购优惠的刺激下，楼市成交量相比春节期间有小幅度上升。在均价方面却一路下跌，从去年12月6800元、今年1月6200元、2月5700元、3月5500元，预计今年4月将下跌到5200元，市场购买力持续低迷。

　　对于当前东莞楼价持续下滑的原因，车德锐认为，一方面，在人民币升值宏观背景下，给制造业名城东莞带来了出口下降的影响，企业利润下降引发部分外资企业外迁，直接导致了境外人士购买力下降，这在一定程度上也加剧了房价的进一步下降。另一方面，在市场供求上，东莞房产市场每年的消化量在500万平方米左右，今明两年的市场供应量由去年的660万平方米飚升到1500万平方米、1100万平方米，在供大于求的市场局面下，不少楼盘都降价甩卖，更增加了市民的持币观望情绪。

　　上周成交量升楼价微降

　　东莞中原统计数据显示，上周（4月17日～4月23日）东莞市商品房成交7.67万平方米，共765套，面积和套数环比分别上升14.86%和20.66%，其中住宅成交面积为7.17万平方米，环比上升22.79%，成交套数为643套，环比上升30.16%；非住宅成交则有所下降。

　　车德锐指出，上周住宅均价为5785元/平方米，环比上周轻微下降0.53%，成交量有所上升主要是受景湖名郡、天骄峰景等销售拉动。

　　开发商希望破冰

　　光大集团某负责人表示，与万科同时大幅优惠，虽然不能算是巧合，但也不能算是PK，只是两个项目在同一区位，各推各的货而已。“两个楼盘项目定位不同，产品也不同。就像天骄峰景这一次的折扣没有一刀切，也是因为各个单位的品质不同，价值也会不一样。两个不同定位项目，即使采用同样的营销方式，也不能说他们是针锋相对。”

　　对于两大发展商在这个时间节点同时推出如此大的折扣优惠，该负责人表示，五一是发展商都比较看重的一个时间节点，在前段时间市场成交量又出现萎缩的情况下，发展商推出折扣优惠，是一种破冰行动，希望在这个时候能再一次激活市场，使市场保持健康平稳的发展。

　　记者与万科相关负责人取得联系，该负责人表示暂不就此发表观点，态度很低调。

　　专家看法

　　个别楼盘价格反弹

　　“5月东莞楼市成交会有所放大，但观望气氛仍未打破，量能仍然不足，预计商品房总成交面积在40万平方米左右，较去年同期下降2～3成。”车德锐还告诉记者，在价格方面，目前东莞大部分区域在市场观望气氛下价格战愈演愈烈，整体价格呈现持续下滑态势；个别区域特别是城市中心区需求稳定，新入市的几个楼盘由于地段好，价格预期高企而且成交稳定；这部分楼盘将成为5月整体楼市价格强有力的支撑。因此，就全市而言，东莞整体房价在经历前三个月持续深幅下跌后，进入四五月份，在一些优质盘成交带动下价格将有所反弹。但要注意的是，这是个盘分化、结构性调整的结果，在目前的大环境下它们无力带领整个东莞楼市反弹，整体上来说还不能反映出东莞楼市的大势。

　　万科降价销售被看好

　　广东省政策发展研究中心副主任汪一洋认为，目前宏观经济面临最大的困难就是通货膨胀。民众对未来的预期会影响楼市的发展，随着通货膨胀的加强，民众对未来的预期产生了很大的不确定性，可能不敢在自己日常生活开支增加的基础上进一步投资房地产。

　　汪一洋指出，银行收紧银根，资金链的断裂可能会导致中小房地产的破产。针对2008年房地产面临的流动资金问题，汪一洋看好万科采取的降价销售方式，加速资金回流。

　　七成业主看跌楼价

　　4月21日，广东省省情调查研究中心公布广东大型楼盘业主满意度调查报告。调查显示，业主最不满社区文化服务以及小区交通状况。令人意外的是，物业管理的平均满意度有所上升，五成业主认为地产开发商应牵头协调业主与物管公司之间的矛盾。房价预测方面，与去年的调查结果出现了完全相反的房价趋势，接近七成的受访者认为房价会跌。

　　据介绍，此次调查同时对受访的业主进行的房价预测调查，与去年的调查结果出现了完全相反的房价趋势。接近七成的受访者认为房价会跌，其中有17.5%认为会大跌，只有5.27%的受访者认为房价仍会回升。受访者普遍认为，去年经济过热，楼价飙升过快，今年应回到理性水平。

　　租房VS买房

　　租房 照样潇洒地生活

　　李刚现在就职于南城某知名企业，月收入8000元左右，在中信新天地附近租了个1200元/月、家电齐全的单身公寓。除生活必需开支之外，很从容地出入酒吧，很潇洒地陪女友逛街……

　　按照李刚的说法，“居者有其屋”并不等于居者一定要买其屋。如果租房，有很大的选择余地，可以选择交通便利的繁华地段，也可以选择远离闹市的郊区，只是租金略有差异。最主要的是无债务负担，生活自由选择的空间较大。如果买房，不但拿走父母养老钱，而且还可能欠银行的贷款，生活有了压力，心里也就不可能再轻松了。

　　买房还是租房，一直都是中国人传统观念里幸福感与归属感的博弈。我国房地产改革不过十几年，但到目前为止，城镇居民的房屋私有率已经达到80%，而有百余年房产市场化的美国，房产私有率为68%，英国为67%，德国为42%。

　　金信联行提供的关于东莞住宅租赁市场的报告指出，随着“奥运效应”影响的进一步扩大，2008年租赁成交量将会继续攀升。

　　“租赁更适于房地产市场的发展，租赁作为住房消费的模式相对比较灵活，对于市场经济和居民就业更加方便。”满堂红置业专家也表示，百姓对于房价的承受能力也迫使租赁成为未来的发展方向。

　　买房 有房才真正有家的感觉

　　有报告显示，在已购房人群中，有91.9%的人使用了按揭。在这群按揭一族中，又有31.75%的人月供占到了其收入的50%以上，大大超越了国际通行的占月收入1/3的房贷警戒线。于是，在繁华的广州就出现了这样一群年轻又有房的“负翁”，不敢换工作，不敢娱乐，不敢旅游，害怕银行加息，担心生病和失业，更没有时间好好享受生活。

　　东莞也不例外。东莞搜房网于4月9日揭晓的婚房调查结果显示，对于“结婚是否该买房？”、“没有房子的婚姻会幸福吗？”等热门话题，37.25%的女性网友认为“要和我结婚先要有房”。不少网友认为“买房、安家是结婚这件头等大事之中的大事”，对于“甜蜜爱巢”必须慎重选择。

　　“拥有属于自己的房子，才真正有了家的感觉。”这本是中国人的传统观念，也是大多数居民的购房初衷。可当房价变成高悬的达摩克利斯之剑，房子便成为一个可望而不可即的梦想。

　　换房 普遍选择“再等等”

　　近一两年房价高企、产品结构偏大的供应环境，决定了“换房一族”成为近期东莞楼市最大的消费群体。然而，自去年底东莞楼市陷入低迷状态以来，市场观望气氛浓郁及投资者的撤离让成交量持续下跌。不少有换房需求的消费者在这一轮低迷中选择了等待。半年过去了，这些有着一定刚性需求的换房一族，面对如今的市场环境，是否会考虑入市购买？不少有意换房的消费者表示，现在的市场情况，买或不买，对他们来说都是一个问题。

　　已在南城有一套两房单位的林先生表示自己会再等等，看看房价是否继续下跌再决定是否买房。林先生目前只有小两口在南城居住，妻子已经怀孕3个多月，准备把父母接过来照顾妻子，同时为了小孩子出生后有足够的空间，所以打算再购买一套稍大的房子。但近几个月不断下跌的房价，让他对换房的时机产生了怀疑。他表示，目前的房子勉强还够住，换房的需求也不是非常迫切，在房价极不稳定的情况下，还是把这一计划暂时搁置。同时，他还表示即便现在换房，也担心现有的房产卖不出一个理想的价格，而且第二套房产需要四成首期款，在资金不充裕的情况下，再买一套房会加大生活压力，进而影响生活质量。

　　从记者的接触中，林先生的想法可以说代表了不少换房一族的心声。对于这一类人群来说，购房的目的并不仅仅是满足住房需求，而更多是为了改善住房条件和居住质量。在近期市场低迷、房价持续下跌的情况下，资金并不充裕、刚性需求不是太强烈的他们，更多会选择等待和观望。

　　地产专家分析认为，在“90/70”政策实施两年多之后，越来越多的中小户型项目开始浮出水面。部分有意换房的消费者担心未来在中小户型占据供应主力的情况下，符合他们需求的中大户型产品会因为供应量减少而令价格继续坚挺甚至走高，因此在犹豫是否该买房。

　　记者手记

　　管好自己口袋最重要

　　这段时间最火爆的话题无疑是第二套房贷。

　　曾经一度风风火火的政策，从通知到细则再到落实，像一条流水线顺利过渡，然而，部分银行却遮遮掩掩地“松动”。这几天，市场上传出二套房贷有放松迹象的消息，刨根究底，最终目的无非是想让持币观望者误以为政策要变而赶快买房。事实上，开发商主宰不了房地产走势，具有足够影响力的是银行。

　　2007年底，中央经济工作会议明确提出2008年开始实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，但是，我们看到的却是朝令夕改。

　　对于房地产开发商来说，不论实力大小，对银行信贷资金的依赖程度都非常高。开发商的“捂盘”、“捂地”行为，如果没有银行“帮衬”，是不可能存在的，没有一个开发商会把自己的钱放在房地产的赌桌上；另一方面，大部分购房者都必须依靠银行信贷资金支持。这几年房地产市场的繁荣，银行的住房按揭贷款“功不可没”。

　　银行政策由紧变松，无非是想让持币观望者的钱交给银行，但是今年的市场将不再如它所愿。股民大量资金被套，加上加息等一系列金融政策，让楼市交易量直接受连累的同时，也让银行受挫。

　　现金为王，是资本市场的真理。其实，只要保管好自己的口袋，就可以不管银行如何“变把戏”了。

 

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