天津：大胆尝试“公屋工程”
2008-04-23来源：中国经济报告（国务院发展研究中心主办）
作者：刘玉录
从大的背景说，本轮房地产价格超常增长的动力不仅仅是正在经历着的通货膨胀下的资产重估使然，而且更为重要的是中国经济进入现代经济的转型，城市化在人均国民收入达到一定水平时呈现加速度，金融体系改革逐步深化从而引起自由化程度加强等因素。正因此，现时期我们不能再仅仅沿用以前阶段的理论（行业的局部市场均衡）和方法（单纯的供求方法）来分析市场与价格问题。简言之，应该引入适应虚拟经济的房地产之“资本化定价”方法。
实践表明，房地产虚拟化的主要动力来自预期和金融，经济因素对房地产的推动则是房地产的实际发展。根据房地产资本化定价原理，笔者对2007年天津房地产新增商品住宅市场的虚拟程度作一个尝试性的分析。（见下表）
表1说明，在2007年天津新增商品住宅交易额中，约有47.85%比重属于金融和预期的虚拟性质，52.15%比重属于经济发展（城市化也是经济发展带来）性质的推动。据中国人民银行统计，截至2007年8月末，全国各城市主要金融机构个人住房转按揭、加按揭贷款额约410亿元，是2006年同期的3.5倍。这些转按揭或加按揭形式的贷款就是由于已按揭所抵押的不动产溢价而追加的贷款额。在一定意义上说，这部分价值是纯粹意义上的虚拟，因而在2007年的9月份已被央行叫停。
2007年的市场特点及问题所在
（一）总体情况概括。2007年，天津全市各类房屋交易面积共1930万平方米，同比增长约12.79%，交易金额108.6亿元，市场平均交易价格5627元/平方米，同比提高25.46%。其中，新增商品住宅交易面积1285万平方米，同比增长约18%，交易金额812.4亿元，市场平均交易价格6323元/平方米，同比提高24.35%。单套房屋平均户型113平方米，单套房屋总价平均67.5万元。存量二手住房交易面积645.2万平方米，同比增长3.58%，交易金额272.9亿元，市场平均交易价格4230元/平方米，同比提高22.97%。
（二）市场特点归纳。1、平稳态——与上年基本持平。2007年天津全市各类房屋交易面积1930万平方米，同比增长约12.79%。其中，新增商品住宅交易面积1285万平方米，与历史上2004年同类指标1292万平方米相差无几。从实物角度讲，实现了本市范围内的房地产业区域性简单社会再生。2、新住区——市场重心外移。新建商品住房交易面积的分布，市内老六区约占34%，主要分布在老城厢和海河开发沿线；环城新四区约占25%，主要在西南、西部和北部；滨海新区约占23%，其他区县约占18%。也就是说，合计66%比重的面积已经不在传统中心区，无论开发还是置业的重点都已外移。3、多元化——外来投资渐增加。大致从2005年下半年滨海新区列入国家战略布局起，非津外地开发企业进入呈明显递增趋向。目前，全市范围内房地产在售项目中，除泰达系、大开发天房和极个别的民营企业外，大部分市场几乎全为外来的企业垄断，尤其是在近期拿地场合更是如此。
（三）存在矛盾及原因。1、价格上涨仍然过快。新增商品住宅市场呈现“量平价涨”的状态。2007年，全市新增商品住宅平均交易价格增长约24.35%，存量二手房平均交易价格增长约22.97%。高涨的价格使新增商品住宅单套总价平均已达到67.5万元，按2007年中期城市居民人均可支配收入7704.7元，家庭人口平均3.3人测算，全家不吃不喝也需要13.27年才能凑齐买房款。2、结构问题没有扭转。2007年，全市已交易新增商品住宅单套平均户型113平方米，平均户型仍然偏大，普通商品住房供给明显偏低。而且还要考虑到，在已购买的房屋中，有相当部分属于非自愿购买的情况，因为市场上只有这样的房子，一些具有刚性需求的居民不得不买。同时，在房屋分布的地域结构上，新居住区生活配套严重滞后，就像大梅江居住区这样的有名项目，也存在着买菜难、就医难和出行难的生活不便诸问题。3、置业观望情绪弥漫。2004～2005年，天津存量二手房屋交易面积曾分别达到了814、855万平方米。在2006年5月“国六条/国十五条”（调整住房供应结构稳定住房价格）和7月国税总局发布征收个人二手房转让所得税通知出台后，明确“对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”，使当年存量房交易面积一下子跌到623万平方米，下降幅度达37%，2007年为645万平方米，与前一年基本持平。从存量二手房持有者来说，正在经历着五年避税等待期。
2008：民生地产，是市场调控的主旋律
去年，温总理在新加坡曾讲道，经济适用住房要满足中产阶级的住房需要。在日前的政府工作报告中又重申，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。国家建设部具体地提出，中等收入家庭根据各地实践可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决。可以说，这是十几年来我国住房制度新的重大突破。党的十七大上所确立的房地产民生取向，在今年“两会”得到进一步的明晰。温家宝总理在政府工作报告中提出，要抓紧建立住房保障体系，坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。可以预见，旨在建立具有中国特点的住房模式之住房制度创新将迎来继上世纪90年代初以来的第二轮高潮。在上述国家民生地产调控主旋律大的环境背景下，2008年以至今后期间天津房地产市场在土地、房屋两方面所面临的调控格局，如是：
（一）集约用地，全面提升土地管理水平。1、落实国家新《工业项目建设用地控制标准》。从投资强度、容积率、建筑系数、行政/生活设施用地所占比重、绿化率等五项指标，审批工业项目用地。分别使医药制造业等14个行业的投资强度、专用设备制造业等26个行业的容积率达到国家标准。实现全市工业项目平均容积率由0.66提高到0.82，平均投资强度由1629元/公顷提高到1744元/公顷。2、用好增量，盘活存量，搞好平衡，提高土地生产力。统筹安排全年6500公顷土地指标，保证市、区/县两级计划重点项目用地；实行新增建设用地指标与批而未供土地使用挂钩制度，对2006年12月31日以前批而未供的土地使用率达不到50%的，暂不办理当年土地计划；推行市政府批准的《市内六区土地平衡项目试点暂行办法》。3、推进土地调查，完成土地总体规划修编方案。完成所有权、土地利用现状、基本农田状况等情况调查和农村集体土地所有权登记工作。
（二）主调保障，大幅增加政策性住房。1、及时公布住宅建设计划，引导市场预期。2月下旬公布了2008年天津全市住宅建设计划，全年在建总规模3460万平方米，增长12.4%。其中，新开工1800万平方米，上半年开工1000万平方米，下半年开工800万平方米，续建1660万平方米。年内竣工1500万平方米，增长7%，其中上半年计划竣工700万平方米，新建住房实行三步节能设计标准。早在2006年10月，天津市有关部门就公布了《2006～2010年天津市住宅建设规划》。规划期内住宅建设总量7000万平方米，其中，包括经济适用住房和廉租住房在内的普通商品住房占70%。规划普通商品住房建设在地点分布上，中心城区+外围组团与滨海新区+其他区县，二者各占约50%。如此，对居民家庭购房预期起到了预先告知作用。2、扩大政策性住房开发，以结构平抑价格。在2008年新开工的住宅建设量中，政策性住房605万平方米，占34%。其中，经济适用住房500万平方米（包括120万平方米经济租用房），比去年增加三成以上。计划建设限价商品房，累计施工面积达到150万平方米。新开工经济适用住房单套面积控制在60平方米以下，限价房单套面积控制在90平方米以下。2007年11月30日，建设部等七部委《经济适用住房管理办法》出台后，天津市立即发出《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》。自2005年以来，天津经济适用住房定向销售、市政基础设施定向安置、平房拆迁定向安置等三种形式住房已立项108个项目、1008万平方米、16.37万套。目前已经开工建设68个项目、619万平方米、9.33万套。3、加快外来人员“公屋工程”，取得相关经验。具有试验性的天津滨海新区“公屋”选址在开发区和保税区东部，项目规划总建筑面积10万平方米，包括3幢18层和4幢26层高层住宅，计1275万户。“公屋”面向在开发区工作、生活的白领、高级技术人员以及年轻家庭没有购买商品房前的临时过渡用房，采取只租不售的形式进行运营。规划户型设计为45平方米“一房两厅一卫”与60平方米“两房两厅一卫”，二者各分别占70%、30%，平均每户配置车位0.5个。如大家所知，公屋、居屋、组屋是香港/新加坡住房保障的成功模式，开发区“公屋工程”的运营和管理会为今后天津政策性住房的开发建设、经营管理提供尝试与借鉴，因此目前还只是面对外来人员的公屋其意义已经超出了它本身。
房价有望呈现稳定态
目前中国房地产已进入调整期。不久前国际“金融大鳄”索罗斯在新加坡表示，尽管他仍看好中国的长期增长前景，但是预计中国房地产市场会出现调整，一些中国的房地产投资客在今年甚至会破产。调整期内天津房地产市场的结构将逐步得到调整，若能实现《2006-2010年天津住宅建设规划》，“十一五”中包括经济适用住房和廉租住房在内的普通商品住房达到开发总量的70%，供应结构有望理顺；价格增速有望趋缓，在计划的政策性住房供应到位从而分流市场需求和供应结构得到调整后，房价自然会出现稳定态；居民置业观念转变，因家庭预算硬约束影响，越来越多的居民逐渐接受了市区高层住宅和城市外围地带居住区。
滨海新区房地产市场面临结构调整
从2005年下半年开始的滨海新区房地产开发和置业高潮现在出现周期性的调整，2007年9～11月，开发区新增商品房市场交易面积逐月减少，分别为521、433、235套；销售均价相对下降，由8376元/平方米降为8125元/平方米，净减251元/平方米。坊间判断，滨海新区房地产本轮局部性调整主要是挤压投资性比重过大、增加过猛问题。期内，开发区的户均面积134.2平方米/套、套均总价105.2万元/套、单价7838元/平方米，该三项指标分别超过全市同类指标平均水平的22.4平方米/套、37.7万元/套、1805元/平方米。这一组数据反映出，开发区房地产出现了虚拟过大现象。
滨海是天津房地产发展的战略区域。目前开发区房地产市场出现的情况只是周期性的，从长远看，滨海新区仍然是天津乃至中国北方的投资热点。主要根据有两条，第一个是房地产供给开发，第二个就是需求置业。从供给说，一个是资金，“十一五”期间区内房地产开发投资约1250亿元；一个是土地，五年可以提供3500万平方米开发用地。从需求看，一个是人口，“十一五”期间净增55万人；一个是收入，区内城镇居民人均可支配收入比全市高出大约10个百分点。
滨海房地产非住宅类开发商机广阔。工业地产主要有开发区西区、空港物流加工区、东疆保税港区等大片待开发区域；商业、商务地产目前已经启动的主要有塘沽区于家堡滨海中央金融商务区（CBD）、海河下游海门大桥左岸的响锣湾项目等。
中新生态城示范效应会逐步释放
中新生态城不仅仅是一个单纯的新市镇项目。中新生态城位于天津汉沽区和塘沽区之间，距天津市区45公里、唐山市50公里、北京市150公里。规划占地30平方公里，其中，汉沽、塘沽各占20、10平方公里，大部为盐碱地，土地使用率40%，容积率1.2%。2008年7月开始建设，10年左右建成，计划投资300亿元人民币，满足150万人口的居住要求。新城的南、北由一条“公园生态廊道”贯穿，相关产业形成生态建设和产业经济链。在城市发展模式，环境保护和利用，新城就业，住房保障，海水淡化，水循环利用，生态住宅建设和节能减排等诸方面进行试验探索，是集经济发展与社会环境和谐为一体的绿色新城。
中新生态城是中国与新加坡两国政府间合作项目，生态城落地中国被认为是中国新发展模式的具体体现（在此之前还有中新合作的苏州工业园项目）。生态城的建设采取“三可”原则：（1）可复制——在其他地方同样可模仿建设；（2）可操作——在商业（经济）运作上是可行的；（3）可扩大——区域面积可拓展/生态功能可延伸。从房地产角度来说，其示范效应具体说可以归纳为房地产开发模式方面、“组屋”建设及其管理方面、社区与环境可持续发展等若干领域。
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