当代物权法百科全书小辞典（当代首创）13
价值中国环球资讯网 专栏作家陈绪国著
当代物权法百科全书小辞典辞条13
[地产所有权]
地产所有权，是一种区别于土地所有权的、按照不同的土地自然力进行生产作业的所有权。简单地说，是土地的使用物权人利用土地来进行生产作业的自主权和上升或扩大了的自主权。包括保留型、上升型和扩大型地产所有权三种形式。
土地的使用物权人利用土地来进行生产作业的自主权，是在土地产权得到国家法律认定和土地使用权与之相对应的产业自主权。即土地使用权人对于自己依法占有、使用的土地，在不违反法律、公序良俗和权利人利益的条件下，具有利用土地，达到某种经济利益的产业自主权。这是一种具有普遍性意义的地产所有权。之所以区别于土地所有权，是因为土地使用权人与土地所有权人按照法定的程序、双方认同的条件下达成了转让土地使用权和受让土地使用权，受让的土地使用权人的土地作业权、土地收益权上升为地产的所有权人，土地所有权人不能干涉土地使用权的正当的生产经营活动。
从某种性质上来说，地主的地产所有权与佃农的地产所有权的产权性质上是一样的。地主的土地使用权是通过利用土地来达到某种经济目的，并受法律保护；佃农的土地使用权也是通过利用土地来达到某种经济目的，并受法律保护。
从某种程度上来说，地产所有权包括以下三种类型：
地主利用自有领主权的土地来进行生产作业，是本身应有的产业自主权，这是一种“保留型”地产所有权；
而佃农虽然没有自有领主权的土地，通过契约获得的土地使用权并进行生产作业，进而获得地产所有权，这就是一种“上升型”地产所有权。
还有一种地产所有权，并不局限于对本土范围内土地的占有、使用与收益的权利。在一定的条件下，甚至可以利用相邻或远邻土地行使地上权、地役权。如本地产被其他地产包围，无任何公共道路的通道或者无足够通道时，本地产的所有权人，为农业、工业或商业生产经营活动，或者为进行建筑或小块土地建筑时，有权要求对相邻人的土地享有充分的通行权，以便通达本人的土地（但是，应当由此造成损害按比例补偿）。地产所有权，是基于所有权的请求权的有关规定而确立。这是一种“扩大型”地产所有权。
地产所有权与土地所有权有关联，两者各有的优势，各有各的劣势。当地产所有权不一定的时候，土地所有权优先于地产所有权；当地产所有权一定的时候，地产所有权优先于土地所有权。当然，这是一般的情形。这是由土地权的衡平法原则推定的结果是这样的，土地私有化社会尤其是大陆法系社会，容易破坏这个衡平法原则。
目前，世界上以英美、大陆两大法系为代表，有“地产权”概念（英美法系），而没有“地产所有权”概念。如英国的财产法中，有占有地产权和将来地产权、残留地产权和复归地产权、完全拥有地产权和租借地产权几大类。没有“地产所有权”概念的原因，是因为英美法系是将地产权当作纯粹的私物权来考量并建立地产权模型的。
在土地私有化的社会里，将地产权确认为地产所有权，对于佃农有利而对于地主不利。英美法系的地权制度，是土地私有化制度，并不考虑削弱或减除地主的地产权，包括收地租和高利贷的权利、对贫农土地使用的地主控制的权利等。
在土地公有制社会里，农民绝大多数是自耕农，使用国家的土地有自主权，无人对农民收地租和收高利贷，不存在地主的剥削和压迫，建立全体农民的地产所有权制度较为容易。
地产权发生竞合时，地产所有权的原始形态，可以是土地主产权，也可以是土地副产权。
所谓土地主产权，是指土地的用益物权人自己占有、使用土地并使之收益的权利；所谓副地产权，是指土地的用益物权人出租土地并使之收益的权利。
建立务实的、公私分明的地产所有权制度，以替代务虚的、公权私化的土地所有权制度，将是文明社会各国研究当代物权法的新课题。
大陆法系的物权法，从诞生到现在，已经有200多年的历史。从“所有权绝对论”到“所有权限制论”，从私法到公法，从农业小农经济社会到城市化、工业化社会，越来越感到“土地所有权公权私化”的概念、制度不适应当代经济社会的客观形势。“土地所有权公权私化”的弊端，是买卖土地自由化、炒作土地和建设用地无政府主义肆虐，容易导致房地产泡沫和经济危机，导致国民收入、政府的地租和税金大量流失，导致生产力和生产关系、经济基础与上层建筑之间的矛盾剧烈激化，极大地损害了无产阶级、中产阶级甚至大多数国家公务员的利益，教训十分沉痛。因此，建立以“地产所有权”为纲领的土地物权制度，以代替以“土地所有权公权私化”为纲领的土地物权制度，调整和理顺公私土地物权关系，具有决定性的意义。
中国大陆农村的“土地所有权”制度，也基本上是个虚权制度。集体的多级形态、土地所有权的虚置，不利于按照土地作用权、土地利用权和地产所有权来恰当地确认、保护相应的土地权属对象，大多数农民转让土地利用权的权益往往难以得到保护。其结果，不利于国家对土地的宏观调控，不利于遏制官员以权谋私、以土谋私和官商合流等腐败现象，国有资产流失的现象时有发生。因此，中国建立以“地产所有权”为纲领的土地物权制度，以代替以“土地所有权模糊化”、“土地所有权二元化”为纲领的土地物权制度，调整和理顺公私土地物权关系，也具有决定性的意义。
地产所有权制度，既然可以城市全面推广，也一定能够在农村全面推广。能够在中国推广，也一定能够在全世界推广。
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