REITs方案原则获批  最快明年推出   

2008-11-18 东方早报记者 朱楠 罗晟

    房地产投资信托基金（下称REITs）的方案经过几大部委的会签后送呈国务院并取得批复，只待确立REITs实施细则便可正式出台。全国工商联房地产商会会长聂梅生昨日向早报记者表示，10月初，相关部门开始征求REITs方案的意见稿，并已经在央行、证监会及住房和城乡建设部等各大部委会签完毕。不过她认为受全球经济金融危机影响，有关部门对于REITs等金融创新举措的态度将更加谨慎，即便年内可出台政策，REITs正式推向市场至少也要到明年。

　　尚未到出台时机

　　国巨创业投资集团总裁、美国万通投资银行控股集团执行董事、首席经济学家孙飞博士向早报记者证实，REITs的原则性方案目前已获国务院原则性同意，但REITs细则的出台还有相当长的路要走。

　　“REITs方案的细则制定一直在进行中，我认为现在未到宣布并推出REITs的时候，可能要到即将召开的中央经济工作会议之后才会正式出台。”聂梅生昨天接受记者采访时表示。

　　REITs属于不动产证券化当中的一种，即房地产开发商将其旗下部分或全部商业物业资产打包上市，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均分为若干份出售给投资者，然后定期派发红利，并由专业的基金公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。 

　　目前中国国内REITs产品仅停留在准REITs产品上，主要是信托公司推出的信托集合理财计划。中国央行今年4月在“2007年中国金融市场发展报告”中称，要加快金融创新，择机推出房地产投资信托基金（REITs）产品。 

　　“当前，央行主张适度宽松货币政策，鼓励房地产企业通过多种渠道获得资金。发行REITs就是一种很好的途径，因此政府应该会加快REITs出台的速度，但政策制定一定会更加审慎。”聂梅生表示。

　　多项细节仍未明确

　　“REITs方案之所以迟迟未出台，主要症结在于银监会与证监会之间尚存未理顺的职能纠葛。按照中国金融业分业监管的原则，信托公司由银监会而非证监会监管。在这种情况下，作为信托基金的REITs只能在银行间流通。”孙飞指出，目前的矛盾在于，按照国际标准，REITs应该也可以在股票市场流通，而且如果只能在银行间流通，那么房地产信托投资基金募集资金有限，且市民不能参与，制度仍不完善。

　　孙飞认为，最终出台的REITs管理办法，必须明确规定以下方面：包括房地产信托投资基金的批准流程；房地产公司如何打包资产进行申请；发行REITs的门槛；信托公司和证券公司的业务定位；注册资本在多少亿元以上的信托公司和证券公司才可发起；哪些人可以投资REITs；在上海证券交易所还是深圳证券交易所流通；保险公司和社保基金能否参与投资；谁来监管基金；披露信息的媒体等，以及配套中介机构的资质问题，比如什么是合格的评级机构。

　　由于规模在10亿元以下的房地产信托基金融资成本很高，融资规模越大成本相对越低，因此孙飞建议，房地产投资基金应以10亿元以上为准入门槛。

　　最快明年推向市场

　　聂梅生向记者透露，REITs方案是由很多个部门协同制定的，“即便年内可出台REITs的相关政策，产品正式推向市场最快也要到明年。” 

　　聂梅生表示，席卷全球的经济金融危机就是由于金融创新过度、缺乏适当监管而造成的，这使得我国政府在制定相关政策时心存顾虑，会更加谨慎。加之目前国内经济形势紧迫，政府必然会优先出台保障民生、拉动内需等关系到国计民生方面的政策，因此聂梅生预计，可能要等各项房地产新政落实到位后，房地产投资信托基金才会出台。 

　　虽然房地产信托基金在新加坡等国家已形成相当成熟的政策体系，在中国尽管已呼吁多年，但在政策层面一直未得到实质性进展。 

　　孙飞分析认为，REITs上市对补充开发商的流动性、刺激投资有一定效果。此外，目前储蓄存款大幅增长，REITs一旦推出，可利用大量闲置储蓄资金进入投资领域，促进经济增长。