一、为什么当前的房地产价格指数依然较高

2008年以来，我国房地产市场出现一些明显变化，交易量下降显著，房价下跌、打折优惠等类似字眼也时常见诸于媒体报端。然而，国家发改委公布的6月份70个大中城市房屋销售价格指数为108.2%，同比上涨8.2%。这似乎显示房价仍在高速上涨。那么，到底该如何看待当前的房地产市场形势，如何解释国家发改委公布的高房价指数与现实中房价下跌的矛盾，下一步房价的走势又将如何？这些问题引起了社会各界的密切关注。

要想正确解读当前的房价，有必要先了解一下月度价格指数的统计涵义。根据统计制度，月度价格指数可分为同比价格指数和环比价格指数两类。

同比价格指数，是以本期价格与上年同期价格比较计算得出的，如果没有特别说明，所提到的价格指数通常是指同比价格指数。国家发改委公布的到的6月份70个大中城市房屋销售价格指数为108.2%就是同比价格指数，这意味着8.2%的涨幅是相对于2007年6月而言的。

环比价格指数，是用当期价格与上个报告期相比计算得出的，国家发改委公布的08年 6月份70个大中城市房屋销售价格的环比指数是100.0%，说明与08年6月与08年5月相比房价没有上涨.

在计算方法上，同比价格指数可以根据需要分别计算出不同时段累积的涨价因素，我们可将其分为两部分：“翘尾因素”和“新涨价因素”。以2008年6月的全国房屋销售价格指数为例，从2007年7月份到2007年12月份的累积涨幅是“翘尾因素” (tail-raising factor)， 2008年1月至6月房价实际上涨对价格指数的影响，就是“新涨价因素”。

“翘尾”因素，是指上年商品价格上涨对下一年度价格指数的影响部分，在分析价格走势中，如果不能剔除“翘尾因素”，则往往容易错误判断价格形势。举例来说，假设某一商品2005年6月的价格为500元，12 月份起上涨到750元，此后一直维持这个价格到2006年6月。虽然2006年1-6月价格没有上涨，但计算2006年6月的同比价格指数时是以当期价格与05年的6月的价格相比较，即2006年6月的同比价格指数%为:（750/500）/100=150%。表明价格同比了50%。事实上2006年1-6月某商品的价格没有涨，所表现出的价格上涨是由于2005年12月的价格上涨引起的，我们通常把这种现象形象地称为“翘尾”。

如果上一年价格总水平一直上涨，并且上半年涨得少，下半年涨得多。在这种情况下，“翘尾”因素对下一年度上半年的铜币价格指数影响就较为明显，既使下一年度价格保持基本稳定，其价格指数仍会维持在较高水平上。2007年以来我国房地产价格的走势就具备了这一特点，即下半年房价上涨速度较快，这就决定了 “翘尾”因素在2008年中的影响就较为明显，这也导致了在分析2008年房地产价格走势的时候必须考虑到“翘尾因素”对价格指数的影响，否则往往得出错误的结论。

二、当前房价的实际走势

我们认为，2008年以来，我国房价整体呈逐月小幅回落态势，正朝着宏观调控的方向运行。但受2007年下半年房价上涨较快的“翘尾因素”影响，08年同比房价指数仍处于比较高的水平。

根据上面提到的“翘尾因素”和“新涨价因素”的定义，我们对2008年1-6月各月房屋销售价格指数和新建住房销售价格指数进行了分析计算。计算的具体结果如表1所示：

表1  2008年1-6月全国国销售价格指数及“翘尾”因素

数据来源：国家信息中心中国房地产信息网整理。

计算结果显示，在2008年6月份全国70个大中城市房价上涨的8.2个百分点中，翘尾因素占7.1个百分点，新涨价因素占1.1个百分点。其中，新建商品住宅的销售价格也表现出这一特点，6月份新建住宅价格同比上涨9.2%，其中新涨价因素仅占1.1个百分点，翘尾因素占8.0个百分点。

从“翘尾因素”和“新涨价因素”的影响幅度上看，2008年以来，“翘尾因素”一直占据着较大比例的上涨幅度。这就意味着在2008年上半年各月的价格涨幅中，有很大一部分因素是由2007年的上涨所引起的，2008年以来的房价上涨的幅度很小。

三、地区间的分布情况

由于房地产的地域性特点，各地的房价走势分布的极不均衡，因此对全国整体的分析结论很难应用于各个城市。根据以上相同的计算方法，我们对2008年6月全国35个大中城市的房屋销售价格指数进行了分析，分离出了其中的“翘尾因素”和“新涨价因素”。分析结果如表2所示：

表2  2008年6月35个大中城市房价上涨因素分析

数据来源：国家信息中心中国房地产信息网整理

从表中房屋销售价格指数的新涨价因素看，2008年上半年，在35个大中城市中有6个城市的房价出现了下跌，分别是：深圳、重庆、杭州、大连、广州、沈阳，其中深圳下跌幅度最大，下跌8.6%。房价上涨幅度超过4%（新涨价因素）的有3个城市，分别是北京、乌鲁木齐、银川，其中银川上涨幅度最大，为7.1%。

从翘尾因素看，2008年6月翘尾因素对价格指数的影响超过8%的有7个城市，分别是重庆、乌鲁木齐、杭州、宁波、海口、深圳、上海，其中，重庆翘尾因素影响最大，为14.08个百分点。

从区域情况来看，我们重点分析了东北经济区、环渤海经济区、长江三角洲、珠江三角洲、成渝经济区以及6个中部省区等六大重点区域的房价走势情况，其分析结果如表3所示。

表3  2008年上半年区域房价上涨情况及翘尾因素情况

注：各区域房价指数为所含城市的平均值。

结果显示，在六大区域中，2008年6月房屋销售价格指数上涨较快的为长三角经济区和成渝经济区。其中，新涨价因素占较大比重的为环渤海经济和中部地区，新涨价因素较低的为珠三角经济区、成渝经济区以及长三角经济区。从“翘尾因素”上看，数值较高的为成渝经济区和长三角经济区。

这些数据表明：第一，2007年，成渝经济区和长三角经济区房价上涨较快；第二，2008年上半年，珠江三角洲、成渝经济区以及长江三角洲地区房价上涨速度明显放缓，其中珠三角和成渝经济区房价整体出现了下跌。

四、对当前房地产市场形势的判断

2004年以来，全国房屋销售价格出现了一轮快速上涨的过程。根据全国房屋销售价格指数季度数据的推算，2004年至2007年4年间，全国房屋销售价格指数累计上涨36.9%，其中，部分城市和楼盘价格上涨幅度更大。

2008年以来，房地产市场的销售面积持续下降，房价涨幅明显放缓。产生这种情况的原因，我们认为有以下三个方面：

第一，连续多年的房价快速上涨已经透支了未来几年房价的上涨动力，积累了风险，使得购买者的经济和心理承受能力不断下降。

第二，各项针对房地产市场的宏观调控政策的作用。

第三，在以上两个因素的影响下，人们对未来房价走势的预期发生变化，认为房价可能下降的人群比重上升，“买涨不买跌”的心理导致部分人群持币观望。

归结起来，当前房地产市场有以下特征：

第一，当前的房地产市场价格的涨幅已开始明显回落。

第二，当前全国房屋销售同比价格指数，受翘尾因素的影响仍在高位运行，但实际涨幅已处于较低水平，2008年6月份新涨价因素只有1.1%。

第三，地区之间差别明显，部分地区房价已开始大幅回落，部分地区房价出现僵持现象，部分地区房价仍在上涨。

五、对未来房价走势的分析

对于未来房地产价格的走势，我们认为将受到多方面因素的影响，其中最主要的有以下四个：

第一，宏观经济走势。房地产市场与宏观经济密切相关，一旦宏观经济增速下滑，房地产市场将会迅速作出反应。如果宏观经济形势趋稳，预计未来一年内房地产市场将会结束调整，并逐渐回暖；如果宏观经济增速继续回落，预计房地产市场的调整期将延长。

第二，地方政府的态度。房地产与地方经济密切相关，不排除个别地方出于地方利益的保护而出台影响房价的措施。

第三，宏观调控政策。当前，呼吁政府适度放松房地产调控政策以及反对的声音均不绝于耳。政策的走向也将是影响未来房价走势的又一重要因素。

第四，心理预期的变化。心理预期是人们对市场走势的综合判断，在其他条件不变的情况下他将决定市场的走势。

我们认为，在今后一段时期，由于受各方面因素的影响，人们对未来房价下跌的预期不断上升，购房意向不断下降。据中国房地产信息网的调查，与2007年年底相比，认为2008年房价将下降的人群比例增加了24.5个百分点，表示未来1年内有购房意向的人群比例下降了14个百分点。在这种心理预期的驱动下房地产市场将会进一步收缩，房屋价格将进一步下滑，如果没有大的外部环境的变化，这种趋势不会在短期内扭转。