前三季度新房价格大幅回调
□本报记者 黄志军
2008年前三季度，东莞住宅市场总体供求特征表现为楼市成交量大幅萎缩，新房预期价格得到大幅回调，可见开发商面临巨大资金回笼压力。业内认为，宏观经济下滑已大势已定，加之巨大商品房存量，东莞楼市不可避免进入下行调整，尽快恢复消费者的市场信心成为东莞楼市回暖的关键。
现状
开发商仍资金吃紧
数据显示，2008年前三季度，东莞住宅销售额均比2007年低一个大档次，销售总额约147.4亿元，同比减少42.8%。2007年下半年开发商疯狂扩张，2008年销售额大幅缩水令开发商资金吃紧，从今年3月开始越来越多开发商通过降价刺激成交以达到回笼资金目的。
值得关注的是，就东莞楼市来说，近期的价格战并没有带动市场的完全复苏，“金九银十”已黯然收场。但楼市购买力依然健在，买卖双方围绕价格展开的博弈已经持续了大半年，买方目前占据了主导地位。“看房多、下单少”成为常态，9月最新统计的东莞普通住宅的均价还是高达5072元/㎡，比目前多数消费者接受的4000元/㎡心理价位还有较大差距。“面对当前不景气的经济环境，面对高企的房价，不少有购房需求的消费者最终还是选择了观望。东莞楼市回暖的关键，还是要尽快恢复消费者入市的市场信心。”东莞中原研究部经理车德锐表示。
市场
合拼户型销售将提速
“经过上半年缩量下跌调整后，在2009年元旦前的东莞楼市成交量仍将处于一个稳步的状态，房价方面应会向一个趋向平稳的方向发展，所以对消费者来讲下半年也是一个入市良机。”中惠熙元营销管理中心总经理王曙煜指出，近期国家颁布了一些利好的救市政策，有利于消费者对市场恢复信心，但对于实实在在的买家来讲也是需要有一个时间过程。对于东莞来说，自住型买家，也就是常说的刚性需求，始终都是存在的，尽快恢复市场信心成为楼市回暖的关键。
来自合富辉煌数据表明，2008年前三季度全市新增住宅供应42185套，其中90㎡以下户型19992套，占47.4%，同比增加约10个百分点。“90/70”新政已实施两年多，2008年下半年市场新推出的项目大多数为“90/70”项目，90㎡以下户型供应量大增，预计2009年市场供应结构将得到革命性颠覆。合富辉煌东莞市场研究部副经理李兴旺认为，由于东莞市场偏爱大户型，90㎡以上户型的减少将带来此类产品供不应求，导致2008年东莞市场合拼户型频繁出现。在初级阶段，由于合拼户型带来产权麻烦，2008年合拼户型销售遇到瓶颈。而当市场上均为“90/70”项目时，当“购买合拼户型已成习惯”时，尤其当“9·27”二套房政策松动时，合拼户型销售将提速。
建议
开发商品质制胜
对于开发商如何破局？东莞星彦地产顾问有限公司副总经理周会川建议：首先，开发商可以通过价格策略，把市场拉到非常理性的轨道。其次，开发商加强科学营销。再次是开发商苦练内功，利用好外力因素；熬过“严冬”后，东莞楼市不破局也会破局了。
“就目前来看，东莞的房价基本已经调整到位，部分发展商甚至亏本卖楼，市场仍旧低迷说明一味降价不管用。当前，一系列利好的国家宏观调控政策正逐步给楼市松绑，有利于恢复整个市场的信心。”天骄峰景项目经理凌展飞认为，而作为开发商，则需要时刻保持清醒的认识：用心去做好楼盘每一个细节，用产品品质去打动客户，而不是一味去打“价格战”。对于消费者而言，不是一味地追求便宜，买楼需要货比三家，要注重楼盘的品质，发展商的口碑，以及物业管理服务。特别是在逆市之下，大部分发展商都在压缩成本时，少部分开发商仍追加投入对产品精雕细琢做好品质，这样的楼盘才能赢得更多的消费者青睐。
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