谨防房产“首付两成”演变成金融危机！
湘女博士后
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10月22日晚，财政部公布了一系列扩大内需、保持经济平稳增长的“救市细则”，其中房地产调控最重要的两条是减免居民购房交易环节的多项税费，并放宽对个人购房贷款的限制。
紧随财政部之后，作为宏观调控的主要部门，央行也公布了针对房地产的调控措施：将商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%；下调住房公积金贷款利率0.27个百分点。
10月22日晚间财政部及央行公布“房地产救市新政”后，社会各界沸沸扬扬。甚至有广州楼盘闻风而动，从6000元/平方米上涨到60000元/平方米。
别的政策不说。在此仅仅分析“首付两成”的可能后果。
按照经济理论对player即经济行为当事人的决策分析，“房地产首付比例”本质上与金融期货、商品期货的“保证金比例”一样。
1. 当预期标的价格上升时，行为人将“做多”。如果标的实际价格走势与预期价格走势一致，则当事人将获得成倍的收益。即当某个房产投资者按照两成首付购买100万元房产，即他首付为20万元，他预期的价格是一年上涨20％，如果一年后实际房产价格上涨20％，那么他将抛售房产，其投资收益是100％。反过来，这个player看走了眼，如果标的实际价格走势与预期价格走势正好相反，则当事人将获得成倍的亏损。即当某个房产投资者按照两成首付购买100万元房产，即他首付为20万元，他预期的价格是一年上涨20％，如果一年后实际房产价格下跌20％，那么他一年后他抛售房产，其投资亏损是100％。也就是说在存在“交易费用”（各种房产契税、手续费、财务费等等）的情况下，他把房产卖掉的全部现金还不够偿还他从金融机构融来的资金。
2. 当预期标的价格下降时，行为人将“做空”。如果标的实际价格走势与预期价格走势一致，则当事人将获得成倍的收益。即现在的房产投资者将快速抛售其已经拥有的100万元房产，如果他首付为20万元，其它80万元是贷款，他将把银行贷款全部偿还。他预期的价格是一年下跌20％，如果一年后实际房产价格下跌20％，那么一年后他将购入房产，其投资收益是100％，因为他一年后的实际首付将下降到16万元，按揭房贷总额将下降到64万元。反过来，这个player看走了眼，如果标的实际价格走势与预期价格走势正好相反，则当事人将获得成倍的亏损。即当某个房产投资者即期抛售100万元房产，把银行贷款全部偿还。，他预期的价格是一年下跌20％，如果一年后实际房产价格上涨20％，那么他一年后他再购入房产，其投资亏损是100％。也就是说在存在“交易费用”（各种房产契税、手续费、财务费等等）的情况下，他一年后再买入房产的全部现金（首付24万元，按揭房贷总额96万元）将远远超过他当初卖房的回收资金。
在目前国际金融危机愈演愈烈的背景下，在国内房地产行业面临崩溃的趋势下，作为理性的房产投资者，必需明白这个基本的经济道理。
大家看看当前美国金融危机的成因就要敲响警钟。
美国金融危机的直接原因就是房贷低首付甚至零首付造成的。在2000年，如果一个没有万贯家财的普通百姓，用10％的首付1万美元买了纽约的一套10万美元住房。2001年，纽约房价上涨10％，他赶紧卖掉这套住房，收益100％；2002年，他预期房价还会上涨，于是，他用10％的首付2万美元买了纽约的一套20万美元住房。2003年，纽约房价又上涨10％，他赶紧卖掉这套住房，收益100％；2004年，他预期房价还会上涨，于是，他向朋友借钱，用10％的首付共10万美元买了纽约的多套共100万美元住房。2005年，纽约房价上涨10％，他赶紧卖掉这套住房，收益100％，他赚了10万美元。2006年，他预期房价还会上涨，于是，他向朋友借钱，用10％的首付共40万美元买了纽约的多套共400万美元住房。但是不幸的时刻来临了。2007年纽约房价下跌10％，如果他及时卖掉，最多亏损他历年来的所有投入。但是他想等等看，希望房价上涨，但是2008年纽约房价继续下跌。于是，他破产了，房子交给了金融机构。金融机构拿到大量这种每天都在贬值的不动产或者不动产的衍生证券，于是，金融危机爆发了。只要手中持有这种不动产衍生证券的金融机构都是资产大量缩水，尤其是通过杠杆交易获取衍生产品的金融机构，只要衍生产品的贬值幅度超过其杠杆比例，这些机构就会血本无归。所以，今年以来，多少华尔街的巨头陷入破产倒闭的深渊。
昨天周四美国众院举行听证,探究金融危机是谁的疏失,美联储前主席格林斯潘和美国前财长斯诺都出席作证。格林斯潘任内抗拒对金融市场加强监管,并一再减息,助涨房市泡沫化,最后房市崩溃拖垮了信贷市场。周四格林斯潘作证时,也承认自己的过失。,承认他过去抗拒对金融市场监管的作法,有部份的过错。格林斯潘对美国信贷市场的崩溃感到震惊,并且预测金融危机将使美国经济受到严重冲击。
格林斯潘 美联储前主席说:“我犯了一个过错,假设那些自利的银行等机构,有意愿也有能力保护其投资者, 银行的资产以及银行的生存。”格林斯潘说,他2005年就注意到投资者轻忽有关风险,但没想到问题爆发的规模会造成百年一遇的信贷海啸,导致自由市场体制的崩溃。格林斯潘说他感到震惊,他也对金融危机对经济造成的后续效应,表示悲观。
今天，中国房价收入比远远高于金融危机爆发前的美国房价收入比。中国的房产价格还远远没有恢复到这个产业自身的供求平衡点。如果金融机构（包括银行、信托等）盲目发放房贷，后果不堪设想。
因此，笔者预测，如果中国经济依然按照当前的“惯性”前行，如果未来没有两位数的通货膨胀，那么“首付两成”的可能后果是：那些看错了房产大势的投资者将违约，笔者担心国有银行又将为这一轮几万亿元的房贷坏帐买单。这轮信贷危机可能会比90年代的那轮银行对国有企业的不良贷款规模要大得多。不知到时（几年以后），又要成立专门的（房贷）资产管理公司，如何处理这些烫手的房贷和贬值的烂尾楼？又将成立继任者头疼不已的难题！！！
那么，在目前形势下，如何解决房地产下行带来的风险呢？
笔者在相关帖子也提出过一些办法：比如每年维持10％的通货膨胀率；降低地产商的拿地成本等，降低房产供给价格；财政直接给予中低收入买方者发放“购房券”，提高房产需求能力等等；降低房产市场的税费等各种“交易费用”；引导投资者投资商业地产而非居住地产等。
在当前房地产价格严重偏离普通老百姓购买能力的环境下，“首付两成”很可能会给中国金融带来灾难性的后果。
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